06.12.2022 Neuer Report: NEO Office Impact Bench 2022 für Büroimmobilien
Wohin entwickeln sich die Betriebskosten in der Asset Klasse Büro und welche Faktoren spielen dabei die entscheidende Rolle? Bereits im letzten Jahr hatte die Bauakademie Performance Management GmbH mit dem NEO einen neuen Betriebskostenreport für Büroimmobilien eingeführt. Er wird in Zusammenarbeit mit renommierten Unternehmen, die die verschiedenen Perspektiven der Bereitstellung und Nutzung von Bürogebäuden repräsentieren, erstellt. Nun liegt mit dem NEO 2022 die neue Ausgabe vor. Die im Vergleich zum Vorgängerreport deutlich gewachsene Datenbasis lieferten diesmal rund 800 Gebäude von 40 namhaften Eigentümern und Dienstleistern aus ganz Deutschland, was rund 12 Millionen Quadratmetern Bürofläche entspricht.
Im neuen Bericht wird ausführlich und getrennt nach Investoren und Selbstnutzern auf die sprunghafte Entwicklung der Betriebskosten unter Berücksichtigung von Faktoren wie Homeoffice und dessen Auswirkungen auf die CO2 e-Emissionen eingegangen und gemäß den verschiedenen Einflussgrößen auf die Kostenhöhe ausdifferenziert. Dabei werden die den Kosten zugrundeliegenden Service Level, aber auch das Gebäudealter, die Objektqualität, Büroauslastung und weitere Vergleichsmerkmale ausführlich betrachtet.
Andreas Kühne, Geschäftsführer BAUAKADEMIE Performance Management GmbH, betont die hohe Relevanz von NEO für den Markt: „Die Ergebnisse machen deutlich, dass trotz niedriger Auslastung, die Kosten hoch geblieben sind. Dabei gilt zu beachten, dass rund ein Drittel der Ausgaben durch ein abgestimmtes Handeln von Nutzern, Vermietern und Betreibern beeinflusst werden kann. In der Gesamtbetrachtung deuten alle Indikatoren darauf hin, dass sich Flächenbedarfe und Nutzungen stark wandeln werden. Es sollte sich also heute mit den Fakten vertraut machen, wer dauerhaft wettbewerbsfähig bleiben möchte. Nur auf dieser Basis können geeignete Strategien für eine positive Zukunft der Assetklasse Büro entwickelt werden.“
Unterschiedliche Bürokonzepte und Pandemiefolgen
Die Daten zeigen zum Beispiel, dass in älteren Bürogebäuden wegen großzügigeren Bürostrukturen der Flächenverbrauch je Mitarbeiter rund 40 % höher ist. Da sie weniger technisiert sind, liegen ihre Betriebskosten gleichzeitig um knapp 30 % niedriger als die der jüngeren. Beide Effekte zusammen bewirken, dass der Kostenvorteil der älteren Gebäude aufgezehrt wird und die jüngeren Gebäude trotz besserer Flächeneffizienz nicht günstiger sind. Eine Schlussfolgerung daraus ist ein New-Work-Retro-Fit, ältere Bestandsgebäude für neue Arbeitswelten fit zu machen.
Eingehend untersucht der Report auch die Kohärenz zwischen der veränderten Büroauslastung im Verlauf der COVID-19-Pandemie und den Betriebskosten. Das ermöglicht Rückschlüsse auf moderne Büronutzungskonzepte, die schon vor der Pandemie von vielen Unternehmen umgesetzt wurden. Eine Analyse der Kennzahlen zum Flächenverbrauch eines Arbeitsplatzes unter Einbeziehung verschiedener Konzepte, wie etwa Desk Sharing, Kombi- oder Gruppenbüros im Vergleich zu klassischen Zellenbüros ist ebenfalls Bestandteil des Reports. Darüber hinaus werden, die Betriebskosten eines Gebäudes nach ihrer Steuerbarkeit durch Agieren des Betreibers oder Verhalten der Nutzer sowie unter Berücksichtigung der Fixkosten untersucht.
Beispielrechnungen zum Klima-Impact des Energieverbrauchs eines Gebäudes
Erstmals ist im diesjährigen NEO auch die Berechnung des vollständigen CO2-Fußabdrucks und eine Gegenüberstellung von Neubau, Kernsanierung und Bestandhaltung im Report impliziert. Außerdem ist die Einordnung von CO2-Emissionen in den CRREM-Reduktionspfad zum Erreichen von Klimaneutralität Bestandteil des NEO. Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) beschreibt hierbei auf Basis wissenschaftlicher Berechnungen zum maximal verfügbaren globalen Emissionsbudget länder- und nutzungsspezifische Pfade zur Dekarbonisierung. Diese ermöglichen es, entsprechende Maßnahmen zu identifizierten Klimarisiken und zu ihrer Vermeidung zu entwickeln, um ein mit den Pariser Klimazielen zu vereinbarendes Emissionsbudget zu erreichen. Da die betriebsbedingten CO2-Emissionen nur einen Teil der Gesamt-Emissionen darstellen, wird der Betrachtungshorizont bewusst auf den gesamten Lebenszyklus ausgeweitet. So berücksichtig NEO erstmals auch die so genannten grauen Emissionen, auch „embodied carbon“ genannt.
Im neuen Bericht wird ausführlich und getrennt nach Investoren und Selbstnutzern auf die sprunghafte Entwicklung der Betriebskosten unter Berücksichtigung von Faktoren wie Homeoffice und dessen Auswirkungen auf die CO2 e-Emissionen eingegangen und gemäß den verschiedenen Einflussgrößen auf die Kostenhöhe ausdifferenziert. Dabei werden die den Kosten zugrundeliegenden Service Level, aber auch das Gebäudealter, die Objektqualität, Büroauslastung und weitere Vergleichsmerkmale ausführlich betrachtet.
Andreas Kühne, Geschäftsführer BAUAKADEMIE Performance Management GmbH, betont die hohe Relevanz von NEO für den Markt: „Die Ergebnisse machen deutlich, dass trotz niedriger Auslastung, die Kosten hoch geblieben sind. Dabei gilt zu beachten, dass rund ein Drittel der Ausgaben durch ein abgestimmtes Handeln von Nutzern, Vermietern und Betreibern beeinflusst werden kann. In der Gesamtbetrachtung deuten alle Indikatoren darauf hin, dass sich Flächenbedarfe und Nutzungen stark wandeln werden. Es sollte sich also heute mit den Fakten vertraut machen, wer dauerhaft wettbewerbsfähig bleiben möchte. Nur auf dieser Basis können geeignete Strategien für eine positive Zukunft der Assetklasse Büro entwickelt werden.“
Unterschiedliche Bürokonzepte und Pandemiefolgen
Die Daten zeigen zum Beispiel, dass in älteren Bürogebäuden wegen großzügigeren Bürostrukturen der Flächenverbrauch je Mitarbeiter rund 40 % höher ist. Da sie weniger technisiert sind, liegen ihre Betriebskosten gleichzeitig um knapp 30 % niedriger als die der jüngeren. Beide Effekte zusammen bewirken, dass der Kostenvorteil der älteren Gebäude aufgezehrt wird und die jüngeren Gebäude trotz besserer Flächeneffizienz nicht günstiger sind. Eine Schlussfolgerung daraus ist ein New-Work-Retro-Fit, ältere Bestandsgebäude für neue Arbeitswelten fit zu machen.
Eingehend untersucht der Report auch die Kohärenz zwischen der veränderten Büroauslastung im Verlauf der COVID-19-Pandemie und den Betriebskosten. Das ermöglicht Rückschlüsse auf moderne Büronutzungskonzepte, die schon vor der Pandemie von vielen Unternehmen umgesetzt wurden. Eine Analyse der Kennzahlen zum Flächenverbrauch eines Arbeitsplatzes unter Einbeziehung verschiedener Konzepte, wie etwa Desk Sharing, Kombi- oder Gruppenbüros im Vergleich zu klassischen Zellenbüros ist ebenfalls Bestandteil des Reports. Darüber hinaus werden, die Betriebskosten eines Gebäudes nach ihrer Steuerbarkeit durch Agieren des Betreibers oder Verhalten der Nutzer sowie unter Berücksichtigung der Fixkosten untersucht.
Beispielrechnungen zum Klima-Impact des Energieverbrauchs eines Gebäudes
Erstmals ist im diesjährigen NEO auch die Berechnung des vollständigen CO2-Fußabdrucks und eine Gegenüberstellung von Neubau, Kernsanierung und Bestandhaltung im Report impliziert. Außerdem ist die Einordnung von CO2-Emissionen in den CRREM-Reduktionspfad zum Erreichen von Klimaneutralität Bestandteil des NEO. Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) beschreibt hierbei auf Basis wissenschaftlicher Berechnungen zum maximal verfügbaren globalen Emissionsbudget länder- und nutzungsspezifische Pfade zur Dekarbonisierung. Diese ermöglichen es, entsprechende Maßnahmen zu identifizierten Klimarisiken und zu ihrer Vermeidung zu entwickeln, um ein mit den Pariser Klimazielen zu vereinbarendes Emissionsbudget zu erreichen. Da die betriebsbedingten CO2-Emissionen nur einen Teil der Gesamt-Emissionen darstellen, wird der Betrachtungshorizont bewusst auf den gesamten Lebenszyklus ausgeweitet. So berücksichtig NEO erstmals auch die so genannten grauen Emissionen, auch „embodied carbon“ genannt.
