05.12.2022 Immobilienrenditen: Chancen finden trotz geändertem Umfeld
Immobilienrenditen geraten weltweit zunehmend unter Druck, weil die Zinsen steigen und Anleger offensichtlich risikoscheuer geworden sind. Trotzdem bietet ein Großteil des Immobilienmarktes Ertrags- und Wachstumsperspektiven.
Das zeigt der aktuelle Global Real Estate Outlook Report 2023 von M&G.
Zu den wichtigsten Erkenntnissen gehören:
• Es bedarf einer Sensibilität, zu unterscheiden, welche Preisänderungen durch Faktoren wie steigende Zinssätze verursacht, und welche durch Änderungen der erwarteten Mieteinnahmen beeinflusst werden.
• Die Neubewertung von Vermögenswerten wird zu größeren Unterschieden in der Wertentwicklung von Portfolios führen und wahrscheinlich die Kluft zwischen erstklassigen und weniger hochwertigen Vermögenswerten noch verstärken. Aber es werden sich auch neue Anlagemöglichkeiten ergeben, insbesondere für Investoren, die sich auf umfangreiche Sanierungsmaßnahmen einlassen, um nach der Rezession attraktive risikobereinigte Renditen zu erzielen.
• Die traditionellen gewerblichen Sektoren stehen vor strukturellen und/oder konjunkturellen Herausforderungen. Darum wird die Allokation in Alternativen wie Wohn- und Studentenwohnungen zunehmen. Diese sind wegen des chronischen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage auf vielen Märkten relativ widerstandsfähig.
• Die Krise bei den Lebenshaltungskosten in Europa und Großbritannien unterstreicht die Bedeutung von Investitionen mit positiver sozialer Wirkung und gut definierter ESG-konformen Portfolios.
Das sind die Herausforderungen und Chancen für Großbritannien, Europa und Asien:
Großbritannien (wahrscheinlich in einer Rezession)
• Die starke Arbeitsmarktdynamik und die niedrige Arbeitslosigkeit in Verbindung mit dem Brexit-bedingten Arbeitskräftemangel lassen darauf schließen, dass die Haushalte besser vor einigen der härteren Auswirkungen des Wirtschaftsabschwungs geschützt sind. Der angespannte Arbeitsmarkt mit deutlichem Lohnwachstum heizt die Inflation jedoch an. Weitere Zinserhöhungen sind wahrscheinlich. Aber der rasche Anstieg der Renditen macht Immobilien preisgünstiger und lässt ihren Wert langfristig steigen.
• Die höhere Risikoaversion deutet darauf hin, dass inflationsgebundene Kernanlagen mit neu berechneten Renditen besser abschneiden werden als Sekundäranlagen. Der Anteil von Büros und Logistik in den Portfolios wird wahrscheinlich schrumpfen, während ein grundlegender Bedarf an Wohnraum das Wachstum der Investitionen im Wohnsektor vorantreiben wird. Die geschieht besonders, weil der vorhandene Bestand die aktuellen Netto-Null-Ziele bei weitem nicht erfüllt. Dabei wird immer stärker auf die Bereitstellung von erschwinglichen Wohnungen geschaut, entweder durch Sozialmiete oder gemeinsames Eigentum.
• Da niedrige Renditen vor dem Hintergrund steigender Anleiherenditen immer schwieriger zu rechtfertigen sind, korrigieren sich die Preise für Logistikwerte rasch, was zu einer Underperformance führt. Im Gegensatz dazu bietet der Einzelhandel, der bereits eine erhebliche Preisanpassung erfahren hat, attraktivere Renditen und das Potenzial für eine kurzfristige Outperformance.
Europa
• Der Krieg in der Ukraine macht sich durch Unsicherheit bei Energieversorgung und Preisgestaltung bemerkbar. Die Zinserhöhungen kommen später – aber auf einem niedrigeren Niveau als in den USA oder Großbritannien – und sie werden wahrscheinlich einen niedrigeren Höchststand erreichen. Infolgedessen werden die Immobilienrenditen in Europa weniger stark steigen müssen, um wieder einen gesunden Abstand zu Anleihen zu erreichen.
• Einige vorübergehende Inflationstreiber wie der Anstieg der Transport-, Energie- und Lebensmittelkosten könnten sich abschwächen. Dies könnte den Druck auf die Zentralbanken verringern, die Zinsen weiter zu erhöhen. Andere langfristige Faktoren, die die Inflation traditionell niedrig gehalten haben, könnten sich zu Gunsten einer höheren strukturellen Inflation verschieben.
• Angesichts der allgemeinen Preisanpassung bedeuten die steigenden Anforderungen der Nutzer, dass erstklassige Büroimmobilien bessere Aussichten bieten, während sich die Preisnachlässe für ältere Immobilien wahrscheinlich beschleunigen werden. Das spiegelt den Trend wider, der in den letzten Jahren in Teilen des Einzelhandels zu beobachten war. Ein Beispiel für den wachsenden Druck durch die Regulierung: In den Niederlanden müssen alle Bürogebäude ab 2023 ein Energielabel von "C" oder höher aufweisen.
• Bewertungen von Investitionen im Wohnungssektor sind nicht gegen höhere Zinsen immun, aber defensive Qualitäten, Mietaussichten und steigende Allokationen sollten die relative Widerstandsfähigkeit unterstützen.
Asiatisch-pazifischer Raum (APAC)
• Löhne und Baukosten wurden im Allgemeinen durch höhere Kosten für Rohstoffe und importierte Energie in die Höhe getrieben. Außer in Japan haben die Zentralbanken die Zinssätze angehoben, was zu höheren Fremdkapitalkosten für Investoren führt.
• Die Schwäche der chinesischen Wirtschaft (einschließlich des Immobiliensektors) wirkt sich auf den inländischen Verbrauch und das verarbeitende Gewerbe aus, aber auch auf regionale Handelspartner, die in hohem Maße vom Export nach China abhängig sind, wie Australien, Südkorea, Japan und Singapur.
• Die unterschiedlichen Wirtschaftsstrukturen der entwickelten APAC-Märkte bieten Diversifizierung und Möglichkeiten, individuelle Angebote zur Wertschöpfung zu nutzen. Die akute Abwertung des koreanischen Won und des japanischen Yen seit 2021 bietet preisgünstige Kaufgelegenheiten und dürfte in Verbindung mit der Neubewertung von Vermögenswerten für ausländisches Kapital attraktiv sein.
• Der australische Build-to-Rent-Sektor könnte institutionellen Anlegern ein besonders widerstandsfähiges Portfolio bieten. Weil Wohneigentum relativ unerschwinglich geworden ist, steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das bedeutet, dass dieser noch junge, aber schnell wachsende Sektor eine attraktive Investitionsperspektive darstellt – was bereits durch den Nachweis stabiler Einkommensströme in australischen Großstädten selbst während der Pandemie untermauert wird.
• Nachhaltige Bürogebäude werden in vielen APAC-Märkten zunehmend teurer, da die Volkswirtschaften ihr Engagement für Netto-Null-Emissionsziele verstärken. Der zunehmende Fokus von Investoren und Nutzern auf ESG-Kriterien bedeutet, dass Objekte ohne starke Nachhaltigkeitsmerkmale keine Mieter mehr anziehen werden.
Jose Pellicer, Head of Investment Strategy bei M&G Real Estate, kommentiert die Ergebnisse wie folgt: "Es überrascht nicht, dass die Risikoaversion weltweit zugenommen hat. Der Inflationsdruck führt zu höheren Zinsen und Kreditkosten. Und insbesondere europäische Investoren fragen sich, wie lange der Krieg in der Ukraine noch andauern wird, und welche Auswirkungen er auf die Weltwirtschaft hat.
Viele Bereiche des Immobilienmarktes werden weiterhin durch attraktive strukturelle Faktoren gestärkt, die das Wachstum und die Generierung von Erträgen voranbringen. Die Stärke dieser Faktoren wird auch die Auswirkungen der sich verengenden Spreads von Immobilienrenditen gegenüber Anleihen abmildern.
Die Erfahrung zeigt, dass sich Immobilien in den Jahren nach einer Rezession in der Regel gut entwickeln. Die Art der Vermögenswerte, aus denen sich die Portfolios in bestimmten Märkten zusammensetzen, wird sich immer wieder ändern. Aber die zugrundeliegenden Indikatoren für ein erneutes Wachstum und eine entsprechende Wertentwicklung werden stark bleiben. Auch in Multi-Asset-Portfolios werden Immobilien weiterhin eine wichtige Rolle spielen."
Das zeigt der aktuelle Global Real Estate Outlook Report 2023 von M&G.
Zu den wichtigsten Erkenntnissen gehören:
• Es bedarf einer Sensibilität, zu unterscheiden, welche Preisänderungen durch Faktoren wie steigende Zinssätze verursacht, und welche durch Änderungen der erwarteten Mieteinnahmen beeinflusst werden.
• Die Neubewertung von Vermögenswerten wird zu größeren Unterschieden in der Wertentwicklung von Portfolios führen und wahrscheinlich die Kluft zwischen erstklassigen und weniger hochwertigen Vermögenswerten noch verstärken. Aber es werden sich auch neue Anlagemöglichkeiten ergeben, insbesondere für Investoren, die sich auf umfangreiche Sanierungsmaßnahmen einlassen, um nach der Rezession attraktive risikobereinigte Renditen zu erzielen.
• Die traditionellen gewerblichen Sektoren stehen vor strukturellen und/oder konjunkturellen Herausforderungen. Darum wird die Allokation in Alternativen wie Wohn- und Studentenwohnungen zunehmen. Diese sind wegen des chronischen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage auf vielen Märkten relativ widerstandsfähig.
• Die Krise bei den Lebenshaltungskosten in Europa und Großbritannien unterstreicht die Bedeutung von Investitionen mit positiver sozialer Wirkung und gut definierter ESG-konformen Portfolios.
Das sind die Herausforderungen und Chancen für Großbritannien, Europa und Asien:
Großbritannien (wahrscheinlich in einer Rezession)
• Die starke Arbeitsmarktdynamik und die niedrige Arbeitslosigkeit in Verbindung mit dem Brexit-bedingten Arbeitskräftemangel lassen darauf schließen, dass die Haushalte besser vor einigen der härteren Auswirkungen des Wirtschaftsabschwungs geschützt sind. Der angespannte Arbeitsmarkt mit deutlichem Lohnwachstum heizt die Inflation jedoch an. Weitere Zinserhöhungen sind wahrscheinlich. Aber der rasche Anstieg der Renditen macht Immobilien preisgünstiger und lässt ihren Wert langfristig steigen.
• Die höhere Risikoaversion deutet darauf hin, dass inflationsgebundene Kernanlagen mit neu berechneten Renditen besser abschneiden werden als Sekundäranlagen. Der Anteil von Büros und Logistik in den Portfolios wird wahrscheinlich schrumpfen, während ein grundlegender Bedarf an Wohnraum das Wachstum der Investitionen im Wohnsektor vorantreiben wird. Die geschieht besonders, weil der vorhandene Bestand die aktuellen Netto-Null-Ziele bei weitem nicht erfüllt. Dabei wird immer stärker auf die Bereitstellung von erschwinglichen Wohnungen geschaut, entweder durch Sozialmiete oder gemeinsames Eigentum.
• Da niedrige Renditen vor dem Hintergrund steigender Anleiherenditen immer schwieriger zu rechtfertigen sind, korrigieren sich die Preise für Logistikwerte rasch, was zu einer Underperformance führt. Im Gegensatz dazu bietet der Einzelhandel, der bereits eine erhebliche Preisanpassung erfahren hat, attraktivere Renditen und das Potenzial für eine kurzfristige Outperformance.
Europa
• Der Krieg in der Ukraine macht sich durch Unsicherheit bei Energieversorgung und Preisgestaltung bemerkbar. Die Zinserhöhungen kommen später – aber auf einem niedrigeren Niveau als in den USA oder Großbritannien – und sie werden wahrscheinlich einen niedrigeren Höchststand erreichen. Infolgedessen werden die Immobilienrenditen in Europa weniger stark steigen müssen, um wieder einen gesunden Abstand zu Anleihen zu erreichen.
• Einige vorübergehende Inflationstreiber wie der Anstieg der Transport-, Energie- und Lebensmittelkosten könnten sich abschwächen. Dies könnte den Druck auf die Zentralbanken verringern, die Zinsen weiter zu erhöhen. Andere langfristige Faktoren, die die Inflation traditionell niedrig gehalten haben, könnten sich zu Gunsten einer höheren strukturellen Inflation verschieben.
• Angesichts der allgemeinen Preisanpassung bedeuten die steigenden Anforderungen der Nutzer, dass erstklassige Büroimmobilien bessere Aussichten bieten, während sich die Preisnachlässe für ältere Immobilien wahrscheinlich beschleunigen werden. Das spiegelt den Trend wider, der in den letzten Jahren in Teilen des Einzelhandels zu beobachten war. Ein Beispiel für den wachsenden Druck durch die Regulierung: In den Niederlanden müssen alle Bürogebäude ab 2023 ein Energielabel von "C" oder höher aufweisen.
• Bewertungen von Investitionen im Wohnungssektor sind nicht gegen höhere Zinsen immun, aber defensive Qualitäten, Mietaussichten und steigende Allokationen sollten die relative Widerstandsfähigkeit unterstützen.
Asiatisch-pazifischer Raum (APAC)
• Löhne und Baukosten wurden im Allgemeinen durch höhere Kosten für Rohstoffe und importierte Energie in die Höhe getrieben. Außer in Japan haben die Zentralbanken die Zinssätze angehoben, was zu höheren Fremdkapitalkosten für Investoren führt.
• Die Schwäche der chinesischen Wirtschaft (einschließlich des Immobiliensektors) wirkt sich auf den inländischen Verbrauch und das verarbeitende Gewerbe aus, aber auch auf regionale Handelspartner, die in hohem Maße vom Export nach China abhängig sind, wie Australien, Südkorea, Japan und Singapur.
• Die unterschiedlichen Wirtschaftsstrukturen der entwickelten APAC-Märkte bieten Diversifizierung und Möglichkeiten, individuelle Angebote zur Wertschöpfung zu nutzen. Die akute Abwertung des koreanischen Won und des japanischen Yen seit 2021 bietet preisgünstige Kaufgelegenheiten und dürfte in Verbindung mit der Neubewertung von Vermögenswerten für ausländisches Kapital attraktiv sein.
• Der australische Build-to-Rent-Sektor könnte institutionellen Anlegern ein besonders widerstandsfähiges Portfolio bieten. Weil Wohneigentum relativ unerschwinglich geworden ist, steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das bedeutet, dass dieser noch junge, aber schnell wachsende Sektor eine attraktive Investitionsperspektive darstellt – was bereits durch den Nachweis stabiler Einkommensströme in australischen Großstädten selbst während der Pandemie untermauert wird.
• Nachhaltige Bürogebäude werden in vielen APAC-Märkten zunehmend teurer, da die Volkswirtschaften ihr Engagement für Netto-Null-Emissionsziele verstärken. Der zunehmende Fokus von Investoren und Nutzern auf ESG-Kriterien bedeutet, dass Objekte ohne starke Nachhaltigkeitsmerkmale keine Mieter mehr anziehen werden.
Jose Pellicer, Head of Investment Strategy bei M&G Real Estate, kommentiert die Ergebnisse wie folgt: "Es überrascht nicht, dass die Risikoaversion weltweit zugenommen hat. Der Inflationsdruck führt zu höheren Zinsen und Kreditkosten. Und insbesondere europäische Investoren fragen sich, wie lange der Krieg in der Ukraine noch andauern wird, und welche Auswirkungen er auf die Weltwirtschaft hat.
Viele Bereiche des Immobilienmarktes werden weiterhin durch attraktive strukturelle Faktoren gestärkt, die das Wachstum und die Generierung von Erträgen voranbringen. Die Stärke dieser Faktoren wird auch die Auswirkungen der sich verengenden Spreads von Immobilienrenditen gegenüber Anleihen abmildern.
Die Erfahrung zeigt, dass sich Immobilien in den Jahren nach einer Rezession in der Regel gut entwickeln. Die Art der Vermögenswerte, aus denen sich die Portfolios in bestimmten Märkten zusammensetzen, wird sich immer wieder ändern. Aber die zugrundeliegenden Indikatoren für ein erneutes Wachstum und eine entsprechende Wertentwicklung werden stark bleiben. Auch in Multi-Asset-Portfolios werden Immobilien weiterhin eine wichtige Rolle spielen."
