23.11.2022 Unternehmensimmobilie: Noch krisenresilient, Trendwende bei Rendite
Die globalen Entwicklungen seit dem Frühjahr diesen Jahres haben dafür gesorgt, dass sich auf dem Investmentmarkt eine starke Zurückhaltung breit gemacht hat. Dadurch kamen die Transaktionsaktivitäten in vielen Assetklassen nahezu vollständig zum Stillstand. Das Segment der Unternehmensimmobilien stellt eine Ausnahme dar. Statt einem Einbruch des Investmentvolumens konnte im Vergleich zum letzten Halbjahr sogar ein leichter Anstieg des Gesamtvolumens festgestellt werden. Im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr stieg das Transaktionsvolumen leicht um 6,9 % an und belief sich auf rund 1,64 Milliarden Euro.
Ralf Koschny, Vorstand bei bulwiengesa: „Attribute wie Reversibilität und Drittverwendungsfähigkeit zeichnen Unternehmensimmobilien generell aus, vor allem auf Gewerbeparks trifft das zu. Durch die Flexibilität dieser Assetklasse wird das Investitionsrisiko reduziert. Durch die Schwierigkeiten bei der Energieversorgung und der Rezessionsgefahr sind jedoch auch Unternehmensimmobilien einem gewissen Risiko ausgesetzt. Wir werden sehen, ob sich Unternehmensimmobilien auch im zweiten Halbjahr 2022 in diesem Maße krisenresilient zeigen.“
Rückläufige Marktaktivität heimischer Akteure
Im ersten Halbjahr 2022 war – verglichen mit dem vorangegangenen Halbjahr – ein deutlicher Rückgang der Marktaktivität deutscher Akteure zu verzeichnen, insbesondere bei den Ankäufen. Im Gegenzug dazu legten jedoch die europäischen Akteure bei An- und Verkäufen zu. Bei den nordamerikanischen Akteuren bewegte sich das anteilige Ankaufsvolumen etwa auf dem Niveau des vorangegangenen Halbjahres, bei den Verkäufen legten sie anteilig jedoch deutlich zu. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend anhalten wird. Hier spielt auch die Stärke des US-Dollars gegenüber dem Euro eine entscheidende Rolle. Australische und asiatische Akteure traten vereinzelt als Käufer auf, jedoch mit Anteilen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Trendwende bei den Renditen
An der generellen Ausgangslage, dass die Unternehmensimmobilien ein knappes Gut auf dem Immobilienmarkt sind, hat sich nach wie vor nichts geändert. In den letzten Jahren führte dies zu kontinuierlich sinkenden Renditen. Die sich rasch wandelnden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der letzten Monate haben jedoch eine Trendwende bei den Renditen eingeläutet. Vor allem die gestiegenen Zinsen für risikolose Anlageformen wie Staatsanleihen sowie höhere Finanzierungskosten haben für Abschläge bei den Kaufpreisen, auch bei Unternehmensimmobilien, gesorgt. Die Durchschnittsrenditen (Bruttoanfangsrenditen) beziehen sich auf Gesamtdeutschland und haben dementsprechend eine große Spannweite:
Transformationsimmobilien 4,0 – 5,5 % | Anteil 17 %
Gewerbeparks 4,9 –7,5 % | Anteil 31 %
Lagerimmobilien 3,9 – 5,6 % | Anteil 17 %
Produktionsimmobilien 5,4 – 7,9 % | Anteil 34 %
Die Tendenz der steigenden Renditen betrifft sämtliche Objektkategorien, differenziert sich aber zwischen diesen noch einmal aus. Für die Top-Objekte unter den Transformationsimmobilien stieg die Spitzenrendite mit einem Plus von 20 Basispunkten. Insbesondere Transformationsimmobilien in begehrten urbanen Lagen mit relativ hohem Büroanteil haben weiterhin gute Marktchancen. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch bei den Gewerbeparks. Neue, modulare und flexibel nutzbare Objekte mit hoher Energieeffizienz und entsprechender Zertifizierung sind eher rar und verfügen über positive Marktaussichten. Einen Anstieg der Spitzenrendite gab es auch unter den Lagerimmobilien. Diese stieg jedoch nur um 10 Basispunkte.
Mieten steigen weiterhin
Der Flächenumsatz (Vermietungen plus Eigennutzungen) konnte im abgelaufenen Halbjahr leicht zulegen. Diese Entwicklung ist insbesondere auf ein starkes Halbjahresergebnis bei den Produktionsimmobilien zurückzuführen. Allerdings ist dort der Eigennutzeranteil naturgemäß besonders hoch.
Im Gegensatz dazu ist der Anteil der reinen Vermietungsumsätze rückläufig und damit auch das gesamte Vermietungsvolumen. Insgesamt wurde ein Flächenumsatz von rund 1,29 Mio. Quadratmetern erreicht. Ein kurzfristiges Aufstocken von Flächenkapazitäten infolge von zunehmender Lagerhaltung oder Re-/Nearshoring-Tendenzen hat sich somit noch nicht bemerkbar gemacht.
Da das Angebot vieler Flächenarten weiterhin rar ist und gleichzeitig Energieeffizienz zu einem immer wichtigeren Faktor wird, sind insbesondere bei neuen und hochwertigen Flächen weitere Mietsteigerungen zu verzeichnen. Die Durchschnitts- und Spitzenmieten steigen für alle Flächentypen weiter an, da bei den modernen Immobilien mit gehobenem Ausstattungsstandard der Faktor Flächenknappheit deutlich zum Tragen kommt. So werden im Bereich der Spitzenmieten inzwischen Preisniveaus von 15,00 Euro/qm für Büro-/Sozialflächen und 16,40 Euro/qm für Flex Spaces erreicht.
Stagnierende oder teils sinkende Mieten sind jedoch bei Value-Add-Objekten zu erwarten. Die derzeit stark steigenden Energiekosten wirken sich bedeutend auf die Betriebskosten von Unternehmensimmobilien aus. Da ältere Immobilien zumeist deutliche Nachteile gegenüber energieeffizienten Neubauten haben, sind zumindest am untersten Ende der Mietpreisspanne – trotz der weiterhin bestehenden Angebotsknappheit – kaum Mietsteigerungen zu erwarten.
Ralf Koschny, Vorstand bei bulwiengesa: „Attribute wie Reversibilität und Drittverwendungsfähigkeit zeichnen Unternehmensimmobilien generell aus, vor allem auf Gewerbeparks trifft das zu. Durch die Flexibilität dieser Assetklasse wird das Investitionsrisiko reduziert. Durch die Schwierigkeiten bei der Energieversorgung und der Rezessionsgefahr sind jedoch auch Unternehmensimmobilien einem gewissen Risiko ausgesetzt. Wir werden sehen, ob sich Unternehmensimmobilien auch im zweiten Halbjahr 2022 in diesem Maße krisenresilient zeigen.“
Rückläufige Marktaktivität heimischer Akteure
Im ersten Halbjahr 2022 war – verglichen mit dem vorangegangenen Halbjahr – ein deutlicher Rückgang der Marktaktivität deutscher Akteure zu verzeichnen, insbesondere bei den Ankäufen. Im Gegenzug dazu legten jedoch die europäischen Akteure bei An- und Verkäufen zu. Bei den nordamerikanischen Akteuren bewegte sich das anteilige Ankaufsvolumen etwa auf dem Niveau des vorangegangenen Halbjahres, bei den Verkäufen legten sie anteilig jedoch deutlich zu. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend anhalten wird. Hier spielt auch die Stärke des US-Dollars gegenüber dem Euro eine entscheidende Rolle. Australische und asiatische Akteure traten vereinzelt als Käufer auf, jedoch mit Anteilen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Trendwende bei den Renditen
An der generellen Ausgangslage, dass die Unternehmensimmobilien ein knappes Gut auf dem Immobilienmarkt sind, hat sich nach wie vor nichts geändert. In den letzten Jahren führte dies zu kontinuierlich sinkenden Renditen. Die sich rasch wandelnden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der letzten Monate haben jedoch eine Trendwende bei den Renditen eingeläutet. Vor allem die gestiegenen Zinsen für risikolose Anlageformen wie Staatsanleihen sowie höhere Finanzierungskosten haben für Abschläge bei den Kaufpreisen, auch bei Unternehmensimmobilien, gesorgt. Die Durchschnittsrenditen (Bruttoanfangsrenditen) beziehen sich auf Gesamtdeutschland und haben dementsprechend eine große Spannweite:
Transformationsimmobilien 4,0 – 5,5 % | Anteil 17 %
Gewerbeparks 4,9 –7,5 % | Anteil 31 %
Lagerimmobilien 3,9 – 5,6 % | Anteil 17 %
Produktionsimmobilien 5,4 – 7,9 % | Anteil 34 %
Die Tendenz der steigenden Renditen betrifft sämtliche Objektkategorien, differenziert sich aber zwischen diesen noch einmal aus. Für die Top-Objekte unter den Transformationsimmobilien stieg die Spitzenrendite mit einem Plus von 20 Basispunkten. Insbesondere Transformationsimmobilien in begehrten urbanen Lagen mit relativ hohem Büroanteil haben weiterhin gute Marktchancen. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch bei den Gewerbeparks. Neue, modulare und flexibel nutzbare Objekte mit hoher Energieeffizienz und entsprechender Zertifizierung sind eher rar und verfügen über positive Marktaussichten. Einen Anstieg der Spitzenrendite gab es auch unter den Lagerimmobilien. Diese stieg jedoch nur um 10 Basispunkte.
Mieten steigen weiterhin
Der Flächenumsatz (Vermietungen plus Eigennutzungen) konnte im abgelaufenen Halbjahr leicht zulegen. Diese Entwicklung ist insbesondere auf ein starkes Halbjahresergebnis bei den Produktionsimmobilien zurückzuführen. Allerdings ist dort der Eigennutzeranteil naturgemäß besonders hoch.
Im Gegensatz dazu ist der Anteil der reinen Vermietungsumsätze rückläufig und damit auch das gesamte Vermietungsvolumen. Insgesamt wurde ein Flächenumsatz von rund 1,29 Mio. Quadratmetern erreicht. Ein kurzfristiges Aufstocken von Flächenkapazitäten infolge von zunehmender Lagerhaltung oder Re-/Nearshoring-Tendenzen hat sich somit noch nicht bemerkbar gemacht.
Da das Angebot vieler Flächenarten weiterhin rar ist und gleichzeitig Energieeffizienz zu einem immer wichtigeren Faktor wird, sind insbesondere bei neuen und hochwertigen Flächen weitere Mietsteigerungen zu verzeichnen. Die Durchschnitts- und Spitzenmieten steigen für alle Flächentypen weiter an, da bei den modernen Immobilien mit gehobenem Ausstattungsstandard der Faktor Flächenknappheit deutlich zum Tragen kommt. So werden im Bereich der Spitzenmieten inzwischen Preisniveaus von 15,00 Euro/qm für Büro-/Sozialflächen und 16,40 Euro/qm für Flex Spaces erreicht.
Stagnierende oder teils sinkende Mieten sind jedoch bei Value-Add-Objekten zu erwarten. Die derzeit stark steigenden Energiekosten wirken sich bedeutend auf die Betriebskosten von Unternehmensimmobilien aus. Da ältere Immobilien zumeist deutliche Nachteile gegenüber energieeffizienten Neubauten haben, sind zumindest am untersten Ende der Mietpreisspanne – trotz der weiterhin bestehenden Angebotsknappheit – kaum Mietsteigerungen zu erwarten.
