02.11.2022 DIP analysiert überwiegend positive Entwicklung an den Büromärkten
DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht mit der kontinuierlichen und vergleichenden Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg, Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze an den einzelnen Bürostandorten z.T. sehr unterschiedlich entwickelt haben. Insgesamt lässt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2021 ein Plus beobachten:
• Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den ersten drei Quartalen 2022 liegt mit rd. 3,07 Mio. m² markante 29 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums (Q1-Q3 2021 rd. 2,38 Mio. m²). Auch das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2012-2021: 2,71 Mio. m²) wurde um gut 13 % überboten.
• Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um knapp 350.000 m² bzw. rd. 7 % auf aktuell rd. 5,19 Mio. m² (Q3 2021: 4,84 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 4,4 % Ende des dritten Quartals 2021 auf nun 4,6 %.
• Die durchschnittliche Spitzenmiete erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres um rd. 1,80 €/m² (+5,4 %) auf rd. 35,10 €/m².
DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt zu
Auch wenn in den 14 deutschen DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 3,07 Mio. m² insgesamt ein Anstieg von rd. 29 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2021: rd. 2,38 Mio. m²) erzielt wurde, verlief die Entwicklung nicht in allen DIP-Büromärkten so positiv.
• So verzeichneten die Ost-Standorte Leipzig (-5 %) und Dresden (-19 %) als auch Karlsruhe (-21 %) und Nürnberg (-28 %) eine negative Umsatz-Entwicklung. Bei allen vier Märkten handelt es sich um B-Standorte, ein regionales Muster ist jedoch nicht zu erkennen.
• Zulegen konnten hingegen alle „Big Seven“ Standorte: Stuttgart konnte mit einer Steigerung um rd. 227 % im Vergleich zum Vorjahr die größte Steigerung aller DIP-Märkte verzeichnen. Auch Köln (+61 %), Hamburg (+36 %), München (+33 %), Berlin (+19 %), Düsseldorf (+12 %) und Frankfurt am Main (+12 %) erreichten höhere Umsätze als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
• Für die restlichen drei DIP-Märkte lassen sich ebenfalls – wenn auch teilweise geringere – Umsatzsteigerungen beobachten: Während Essen seinen Flächenumsatz um rd. 48 % steigern konnte, fielen die prozentualen Anstiege in Freiburg (+11 %) und Magdeburg (+9 %) moderater aus.
“Big Seven“ mit hohem Umsatz
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 2,73 Mio. m². Das bedeutetet eine Steigerung von rd. 35 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: 2,03 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen erhöhte sich damit auf rd. 89 % (2021: 86 %).
• Berlin ist wie in den letzten drei Jahren der Umsatzsieger mit 625.000 m² (Q1-Q3 2021: 526.000 m²). Den zweiten Platz belegt München mit 580.000 m² (Q1-Q3 2021: 435.000 m²), den dritten Hamburg mit 453.000 m² (Q1-Q3 2021: 332.000 m²).
• Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt a.M. mit rd. 294.300 m² (Q1-Q3 2021: 263.600 m²), Köln mit rd. 292.000 m² (Q1-Q3 2021: 181.000 m²), Stuttgart 245.000 m² (Q1-Q3 2021: 75.000 m²) und Düsseldorf mit rd. 244.700 m² (Q1-Q3 2021: 217.700 m²).
Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten
• Die übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe (Dresden, Essen, Freiburg*, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2022 einen Gesamtflächenumsatz von 333.800 m². Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Reduzierung um rd. 3 % (Q1-Q3 2021: 345.700 m²). Damit sinkt der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11 % (2021: 14 %).
• Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Nürnberg mit 53.000 m² (Q1-Q3 2021: 73.500 m²), in Karlsruhe mit 31.500 m² (Q1-Q3 2021: 40.000 m²), in Leipzig mit 90.000 m² (Q1-Q3 2021: 95.000 m²) und in Dresden mit 36.500 m² (Q1-Q3 2021: 45.000 m²) Umsatzrückgänge verzeichnet. Auf der anderen Seite legte das Marktgeschehen in Essen mit 84.000 m² (Q1-Q3 2021: 57.000 m²), in Freiburg mit 20.000 m² (Q1-Q3 2021: 18.000 m²) und in Magdeburg mit 18.800 m² (Q1-Q3 2021: 17.200 m²) zu.
Steigende Büroflächenleerstände
• Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten um 351.500 m² (+7,3 %) von rd. 4,84 Mio. m² auf aktuell rd. 5,19 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 4,4 % auf nunmehr etwa 4,6 %.
• Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf – bis auf Hamburg und Frankfurt am Main – eine Ausweitung der Angebotsreserve. Auch die weiteren sieben DIP-Bürozentren zeigen ein differenzierteres Bild: Während in Essen und Nürnberg die Angebotsreserve wuchs, sanken in Dresden, Freiburg, Karlsruhe, Leipzig und Magdeburg die kurzfristig verfügbaren Büroflächen.
Mietpreisniveau steigt
• Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 5,4 % bzw. 1,80 €/m² auf nunmehr 35,10 €/m² zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Stuttgart (32,- €/m² = +28 %), Dresden (18,50 €/m² = +3,8 %) und Hamburg (40,- €/m² = +7,9 %) zu nennen.
Frankfurt bleibt mit 46,- €/m² Mietpreisführer, gefolgt von München mit 42,-€/m² und Berlin mit 41,50 €/m².
• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls um rd. 4,9 % bzw. 1,- €/m² von rd. 21,70 €/m² auf nunmehr rd. 22,70 €/m².
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze an den einzelnen Bürostandorten z.T. sehr unterschiedlich entwickelt haben. Insgesamt lässt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2021 ein Plus beobachten:
• Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den ersten drei Quartalen 2022 liegt mit rd. 3,07 Mio. m² markante 29 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums (Q1-Q3 2021 rd. 2,38 Mio. m²). Auch das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2012-2021: 2,71 Mio. m²) wurde um gut 13 % überboten.
• Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um knapp 350.000 m² bzw. rd. 7 % auf aktuell rd. 5,19 Mio. m² (Q3 2021: 4,84 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 4,4 % Ende des dritten Quartals 2021 auf nun 4,6 %.
• Die durchschnittliche Spitzenmiete erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres um rd. 1,80 €/m² (+5,4 %) auf rd. 35,10 €/m².
DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt zu
Auch wenn in den 14 deutschen DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 3,07 Mio. m² insgesamt ein Anstieg von rd. 29 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2021: rd. 2,38 Mio. m²) erzielt wurde, verlief die Entwicklung nicht in allen DIP-Büromärkten so positiv.
• So verzeichneten die Ost-Standorte Leipzig (-5 %) und Dresden (-19 %) als auch Karlsruhe (-21 %) und Nürnberg (-28 %) eine negative Umsatz-Entwicklung. Bei allen vier Märkten handelt es sich um B-Standorte, ein regionales Muster ist jedoch nicht zu erkennen.
• Zulegen konnten hingegen alle „Big Seven“ Standorte: Stuttgart konnte mit einer Steigerung um rd. 227 % im Vergleich zum Vorjahr die größte Steigerung aller DIP-Märkte verzeichnen. Auch Köln (+61 %), Hamburg (+36 %), München (+33 %), Berlin (+19 %), Düsseldorf (+12 %) und Frankfurt am Main (+12 %) erreichten höhere Umsätze als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
• Für die restlichen drei DIP-Märkte lassen sich ebenfalls – wenn auch teilweise geringere – Umsatzsteigerungen beobachten: Während Essen seinen Flächenumsatz um rd. 48 % steigern konnte, fielen die prozentualen Anstiege in Freiburg (+11 %) und Magdeburg (+9 %) moderater aus.
“Big Seven“ mit hohem Umsatz
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 2,73 Mio. m². Das bedeutetet eine Steigerung von rd. 35 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: 2,03 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen erhöhte sich damit auf rd. 89 % (2021: 86 %).
• Berlin ist wie in den letzten drei Jahren der Umsatzsieger mit 625.000 m² (Q1-Q3 2021: 526.000 m²). Den zweiten Platz belegt München mit 580.000 m² (Q1-Q3 2021: 435.000 m²), den dritten Hamburg mit 453.000 m² (Q1-Q3 2021: 332.000 m²).
• Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt a.M. mit rd. 294.300 m² (Q1-Q3 2021: 263.600 m²), Köln mit rd. 292.000 m² (Q1-Q3 2021: 181.000 m²), Stuttgart 245.000 m² (Q1-Q3 2021: 75.000 m²) und Düsseldorf mit rd. 244.700 m² (Q1-Q3 2021: 217.700 m²).
Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten
• Die übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe (Dresden, Essen, Freiburg*, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2022 einen Gesamtflächenumsatz von 333.800 m². Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Reduzierung um rd. 3 % (Q1-Q3 2021: 345.700 m²). Damit sinkt der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11 % (2021: 14 %).
• Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Nürnberg mit 53.000 m² (Q1-Q3 2021: 73.500 m²), in Karlsruhe mit 31.500 m² (Q1-Q3 2021: 40.000 m²), in Leipzig mit 90.000 m² (Q1-Q3 2021: 95.000 m²) und in Dresden mit 36.500 m² (Q1-Q3 2021: 45.000 m²) Umsatzrückgänge verzeichnet. Auf der anderen Seite legte das Marktgeschehen in Essen mit 84.000 m² (Q1-Q3 2021: 57.000 m²), in Freiburg mit 20.000 m² (Q1-Q3 2021: 18.000 m²) und in Magdeburg mit 18.800 m² (Q1-Q3 2021: 17.200 m²) zu.
Steigende Büroflächenleerstände
• Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten um 351.500 m² (+7,3 %) von rd. 4,84 Mio. m² auf aktuell rd. 5,19 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 4,4 % auf nunmehr etwa 4,6 %.
• Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf – bis auf Hamburg und Frankfurt am Main – eine Ausweitung der Angebotsreserve. Auch die weiteren sieben DIP-Bürozentren zeigen ein differenzierteres Bild: Während in Essen und Nürnberg die Angebotsreserve wuchs, sanken in Dresden, Freiburg, Karlsruhe, Leipzig und Magdeburg die kurzfristig verfügbaren Büroflächen.
Mietpreisniveau steigt
• Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 5,4 % bzw. 1,80 €/m² auf nunmehr 35,10 €/m² zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Stuttgart (32,- €/m² = +28 %), Dresden (18,50 €/m² = +3,8 %) und Hamburg (40,- €/m² = +7,9 %) zu nennen.
Frankfurt bleibt mit 46,- €/m² Mietpreisführer, gefolgt von München mit 42,-€/m² und Berlin mit 41,50 €/m².
• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls um rd. 4,9 % bzw. 1,- €/m² von rd. 21,70 €/m² auf nunmehr rd. 22,70 €/m².
