19.10.2022 Wohnungsmärkte: Umland wächst stärker als Berlin
Das Berliner Umland hat sich in den zurückliegenden Jahren bemerkenswert dynamisch entwickelt. Die Einwohnerzahl wuchs stärker als in der Bundeshauptstadt selbst und die Kaufkraft ist deutlich höher. Die Wohnungsmärkte der verschiedenen Umlandgemeinden zeigen im Detail ein heterogenes Bild, weisen jedoch insgesamt positive Entwicklungsperspektiven auf. Das geht aus dem The Grounds Umlandreport 2022 hervor, der als Marktbericht zur Standort- und Wohnungsmarktentwicklung vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW Köln) im Auftrag der The Grounds Real Estate Development AG (The Grounds / ISIN: DE000A2GSVV5) erstellt worden ist.
Für den Report wurden erstmals die wirtschaftliche Lage und Entwicklung sowie die Preisstruktur und Preisentwicklungen an den Wohnungsmärkten in Berlin sowie in 53 Umlandgemeinden analysiert. Auf Basis der analysierten Wirtschafts- und Wohnungsmarktindikatoren wurden sowohl Rankings für Einzelindikatoren als auch Gesamtrankings erstellt.
Einwohnerzahl wächst ausnahmslos in allen Umlandgemeinden
Mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung zeigte sich dabei, dass das Umland in den vergangenen Jahren stets stärker gewachsen ist als Berlin, wobei sich dieser Trend zuletzt verstärkt hat. Während die Einwohnerzahl Berlins sich von 2011 bis 2021 durchschnittlich um 1,1 Prozent pro Jahr erhöhte, lag das durchschnittliche Wachstum im Umland bei 1,2 Prozent pro Jahr. Für die drei letzten Jahre ergab sich in Berlin nur noch ein durchschnittliches jährliches Wachstum der Einwohnerzahl um 0,4 Prozent, während es im Umland weiterhin 1,2 Prozent waren. Dabei ist festzuhalten, dass – ungeachtet lokaler Unterschiede – alle Umlandgemeinden in den letzten 10 Jahren eine positive Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen hatten. Besonders dynamisch entwickelte sich die Einwohnerzahl in Schönefeld (+2,9 Prozent), Bestensee (+2,6 Prozent) und Wustermark (+2,5 Prozent).
Kaufkraft im Umland deutlich höher als in Berlin – Berlin punktet beim Breitband
Mit Blick auf die Kaufkraft zeichnet sich ein deutlicher Unterschied zwischen Berlin und dem Umland ab. So liegt die Kaufkraft je Haushalt im Umland durchschnittlich um 27 Prozent höher als in Berlin, die Kaufkraft je Person ist um zwölf Prozent höher. Am höchsten ist die Kaufkraft je Haushalt in Kleinmachnow, gefolgt von Stahnsdorf. In den vergangenen drei Jahren war der Anstieg der Kaufkraft in Berlin jedoch mit durchschnittlich 2,2 Prozent p. a. etwas stärker als im Umland mit 2,0 Prozent p. a.
Einen Standortvorteil gegenüber dem Umland weist Berlin bei der Breitbandverfügbarkeit auf. 97 Prozent der Berlinerinnen und Berliner haben Zugang zu schnellen Internetverbindungen, während es im Umland nur 86 Prozent sind. Hierbei bestehen jedoch erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Gemeinden. So haben in 13 Umlandgemeinden zwischen 25 Prozent und 50 Prozent der Bevölkerung keinen Zugang zu schnellem Internet, unter anderem beispielsweise in Grünheide (Mark).
Insgesamt belegen Gemeinden des ersten Nachbarschaftsringes um die Bundeshauptstadt die führenden Plätze im Niveauranking, welches sich an den Indikatoren Einwohnerzahl, Dichte, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit und Breitbandversorgung orientiert. Den Spitzenplatz erreichte dabei Kleinmachnow, gefolgt von Glienicke / Nordbahn und Panketal. Im Entwicklungsranking hingegen liegt Bernau an erster Stelle, während Gosen-Neu-Zittau und Wustermark den zweiten beziehungsweise dritten Platz belegen, was auf starke Aufholtendenzen in den äußeren Umlandgemeinden hindeutet.
Große Unterschiede in Struktur und Entwicklung der Wohnungsmärkte
Erhebliche Unterschiede zeigten sich in der Struktur und Entwicklung der Wohnungsmärkte. Mit Blick auf die einfache Preis-Miet-Relation bei Bestandsimmobilien ergab sich in Berlin ein durchschnittliches Preisniveau von 43 Jahresmieten, während es im Umland 31 Jahresmieten waren. Bei Neubauobjekten hingegen waren in Berlin rund 38 Jahresmieten zu zahlen, während es im Umland 33 Jahresmieten waren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Mietniveau in Neubauobjekten in der Regel höher liegt als in Bestandsobjekten.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wurden die höchsten Kaufpreise für Bestandsobjekte in Kleinmachnow, Potsdam sowie in den Berliner Teilbezirken Charlottenburg und Steglitz registriert. Insgesamt variierten die Preise in Berlin zwischen 4.800 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis zu 7.900 Quadratmetern in Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Umland lagen die Preise in 30 der 53 untersuchten Gemeinden oberhalb von 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Höchste Umland-Mieten in Grünheide (Mark) und Gosen-Neu-Zittau
Bei den Wohnungsmieten reicht die Spanne in Berlin von 8,70 Euro pro Quadratmeter und Monat in Lichtenberg bis zu 14,30 Euro pro Quadratmeter und Monat in Friedrichshain-Kreuzberg. Im Umland wurde das höchste Mietniveau mit 12 Euro je Quadratmeter und Monat in Grünheide (Mark) registriert, dicht gefolgt von Gosen-Neu-Zittau mit 11,50 Euro. Demgegenüber liegen die durchschnittlichen Mieten in Bernau und Strausberg noch unterhalb von 10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Infolge starker Mietpreissteigerungen gleicht sich das Mietniveau im Umland jedoch zunehmend dem Niveau in Berlin an.
Deutliche Unterschiede bei der ÖPNV-Anbindung
Bei der Analyse der Erreichbarkeit einzelner Gemeinden mit dem Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) wurde jeweils die durchschnittliche Pkw-Fahrtzeit zum nächstgelegenen Bahnhof zugrunde gelegt. Dabei zeigte sich, dass nicht nur innerhalb Berlins, sondern auch in vielen Umlandgemeinden, insbesondere im Südwesten und Nordwesten, eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz gegeben ist. Demgegenüber ist die Anbindung einiger östlicher Gemeinden deutlich schlechter. So liegen beispielsweise alle vier betrachteten Gemeinden aus dem Landkreis Oder-Spree (Gosen-Neu-Zittau / 52, Grünheide (Mark) / 51, Erkner / 50 und Spreenhagen / 47) auf den hinteren Plätzen.
Weitere Aufholtendenzen im Umland erwartet
Prof. Dr. Michael Voigtländer vom IW Köln resümiert: „Insgesamt beobachten wir eine starke Aufholtendenz im Umland gegenüber Berlin, vor allem im zweiten Umlandring. Die aktuelle Energiekrise wird die Entwicklung möglicherweise etwas verlangsamen, aber nicht grundsätzlich verändern, sodass wir langfristig mit einer ähnlichen Entwicklung wie etwa im Münchener Umland rechnen.“
Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds, sagt: „Die dem Umlandreport zugrunde liegenden Untersuchungen erlauben es uns und anderen Marktteilnehmern erstmalig, die subjektiv schon seit Längerem beobachteten Tendenzen im Berliner Umland mit objektiven Indikatoren zu belegen. Unser Ziel ist es, diesen Report künftig regelmäßig zu aktualisieren, um sowohl Investoren als auch Wohnungssuchenden, potenziellen Immobilienkäufern und anderen Interessierten ein möglichst transparentes Bild eines in sich heterogenen, aber höchst interessanten Wohnungsmarktes zu vermitteln.“
Für den Report wurden erstmals die wirtschaftliche Lage und Entwicklung sowie die Preisstruktur und Preisentwicklungen an den Wohnungsmärkten in Berlin sowie in 53 Umlandgemeinden analysiert. Auf Basis der analysierten Wirtschafts- und Wohnungsmarktindikatoren wurden sowohl Rankings für Einzelindikatoren als auch Gesamtrankings erstellt.
Einwohnerzahl wächst ausnahmslos in allen Umlandgemeinden
Mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung zeigte sich dabei, dass das Umland in den vergangenen Jahren stets stärker gewachsen ist als Berlin, wobei sich dieser Trend zuletzt verstärkt hat. Während die Einwohnerzahl Berlins sich von 2011 bis 2021 durchschnittlich um 1,1 Prozent pro Jahr erhöhte, lag das durchschnittliche Wachstum im Umland bei 1,2 Prozent pro Jahr. Für die drei letzten Jahre ergab sich in Berlin nur noch ein durchschnittliches jährliches Wachstum der Einwohnerzahl um 0,4 Prozent, während es im Umland weiterhin 1,2 Prozent waren. Dabei ist festzuhalten, dass – ungeachtet lokaler Unterschiede – alle Umlandgemeinden in den letzten 10 Jahren eine positive Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen hatten. Besonders dynamisch entwickelte sich die Einwohnerzahl in Schönefeld (+2,9 Prozent), Bestensee (+2,6 Prozent) und Wustermark (+2,5 Prozent).
Kaufkraft im Umland deutlich höher als in Berlin – Berlin punktet beim Breitband
Mit Blick auf die Kaufkraft zeichnet sich ein deutlicher Unterschied zwischen Berlin und dem Umland ab. So liegt die Kaufkraft je Haushalt im Umland durchschnittlich um 27 Prozent höher als in Berlin, die Kaufkraft je Person ist um zwölf Prozent höher. Am höchsten ist die Kaufkraft je Haushalt in Kleinmachnow, gefolgt von Stahnsdorf. In den vergangenen drei Jahren war der Anstieg der Kaufkraft in Berlin jedoch mit durchschnittlich 2,2 Prozent p. a. etwas stärker als im Umland mit 2,0 Prozent p. a.
Einen Standortvorteil gegenüber dem Umland weist Berlin bei der Breitbandverfügbarkeit auf. 97 Prozent der Berlinerinnen und Berliner haben Zugang zu schnellen Internetverbindungen, während es im Umland nur 86 Prozent sind. Hierbei bestehen jedoch erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Gemeinden. So haben in 13 Umlandgemeinden zwischen 25 Prozent und 50 Prozent der Bevölkerung keinen Zugang zu schnellem Internet, unter anderem beispielsweise in Grünheide (Mark).
Insgesamt belegen Gemeinden des ersten Nachbarschaftsringes um die Bundeshauptstadt die führenden Plätze im Niveauranking, welches sich an den Indikatoren Einwohnerzahl, Dichte, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit und Breitbandversorgung orientiert. Den Spitzenplatz erreichte dabei Kleinmachnow, gefolgt von Glienicke / Nordbahn und Panketal. Im Entwicklungsranking hingegen liegt Bernau an erster Stelle, während Gosen-Neu-Zittau und Wustermark den zweiten beziehungsweise dritten Platz belegen, was auf starke Aufholtendenzen in den äußeren Umlandgemeinden hindeutet.
Große Unterschiede in Struktur und Entwicklung der Wohnungsmärkte
Erhebliche Unterschiede zeigten sich in der Struktur und Entwicklung der Wohnungsmärkte. Mit Blick auf die einfache Preis-Miet-Relation bei Bestandsimmobilien ergab sich in Berlin ein durchschnittliches Preisniveau von 43 Jahresmieten, während es im Umland 31 Jahresmieten waren. Bei Neubauobjekten hingegen waren in Berlin rund 38 Jahresmieten zu zahlen, während es im Umland 33 Jahresmieten waren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Mietniveau in Neubauobjekten in der Regel höher liegt als in Bestandsobjekten.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wurden die höchsten Kaufpreise für Bestandsobjekte in Kleinmachnow, Potsdam sowie in den Berliner Teilbezirken Charlottenburg und Steglitz registriert. Insgesamt variierten die Preise in Berlin zwischen 4.800 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis zu 7.900 Quadratmetern in Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Umland lagen die Preise in 30 der 53 untersuchten Gemeinden oberhalb von 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Höchste Umland-Mieten in Grünheide (Mark) und Gosen-Neu-Zittau
Bei den Wohnungsmieten reicht die Spanne in Berlin von 8,70 Euro pro Quadratmeter und Monat in Lichtenberg bis zu 14,30 Euro pro Quadratmeter und Monat in Friedrichshain-Kreuzberg. Im Umland wurde das höchste Mietniveau mit 12 Euro je Quadratmeter und Monat in Grünheide (Mark) registriert, dicht gefolgt von Gosen-Neu-Zittau mit 11,50 Euro. Demgegenüber liegen die durchschnittlichen Mieten in Bernau und Strausberg noch unterhalb von 10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Infolge starker Mietpreissteigerungen gleicht sich das Mietniveau im Umland jedoch zunehmend dem Niveau in Berlin an.
Deutliche Unterschiede bei der ÖPNV-Anbindung
Bei der Analyse der Erreichbarkeit einzelner Gemeinden mit dem Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) wurde jeweils die durchschnittliche Pkw-Fahrtzeit zum nächstgelegenen Bahnhof zugrunde gelegt. Dabei zeigte sich, dass nicht nur innerhalb Berlins, sondern auch in vielen Umlandgemeinden, insbesondere im Südwesten und Nordwesten, eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz gegeben ist. Demgegenüber ist die Anbindung einiger östlicher Gemeinden deutlich schlechter. So liegen beispielsweise alle vier betrachteten Gemeinden aus dem Landkreis Oder-Spree (Gosen-Neu-Zittau / 52, Grünheide (Mark) / 51, Erkner / 50 und Spreenhagen / 47) auf den hinteren Plätzen.
Weitere Aufholtendenzen im Umland erwartet
Prof. Dr. Michael Voigtländer vom IW Köln resümiert: „Insgesamt beobachten wir eine starke Aufholtendenz im Umland gegenüber Berlin, vor allem im zweiten Umlandring. Die aktuelle Energiekrise wird die Entwicklung möglicherweise etwas verlangsamen, aber nicht grundsätzlich verändern, sodass wir langfristig mit einer ähnlichen Entwicklung wie etwa im Münchener Umland rechnen.“
Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds, sagt: „Die dem Umlandreport zugrunde liegenden Untersuchungen erlauben es uns und anderen Marktteilnehmern erstmalig, die subjektiv schon seit Längerem beobachteten Tendenzen im Berliner Umland mit objektiven Indikatoren zu belegen. Unser Ziel ist es, diesen Report künftig regelmäßig zu aktualisieren, um sowohl Investoren als auch Wohnungssuchenden, potenziellen Immobilienkäufern und anderen Interessierten ein möglichst transparentes Bild eines in sich heterogenen, aber höchst interessanten Wohnungsmarktes zu vermitteln.“
