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05.09.2022 WEGs: Energiesparmaßnahmen, die nur gemeinsam möglich sind

Viele Wohnungseigentümer fragen sich derzeit, wie sie Energie sparen können und wie sich ein Umstieg auf erneuerbare Energien umsetzen lässt. Maßnahmen an der zentralen Heizungsanlage müssen von den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, da hier Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Gleiches gilt für energetische Sanierungsmaßnahmen wie die Dämmung und den Austausch von Außenfenstern und Türen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert, was dabei zu beachten ist. Vor allem bei baulichen Veränderungen sollten WEGs sich im Vorfeld mit der Frage der Kostenverteilung auseinandersetzen und sich mit einem gesonderten Beschluss absichern, um Unklarheiten und Streitigkeiten vorzubeugen.

Wärmedämmung für mehr Energieeffizienz

Die wichtigste und effektivste Form, um Energie einzusparen, ist die Dämmung des Hauses (Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke). Es ist zwar eine aufwendige Maßnahme, aber schon mit der Dämmung einzelner Wände oder Decken können Immobilienbesitzer langfristig große Erfolge erzielen. Ist die Dämmung fachgerecht durchgeführt, kann sie 40 bis 50 Jahre halten.
WiE informiert: Bauliche Veränderungen wie die Dämmung des Dachs oder der Fassade müssen WEGs mit einfacher Mehrheit beschließen.

„Neben den baulich-technischen Abwägungen und der Frage, was für ihre WEG sinnvoll ist, sollten sich Wohnungseigentümer ausführlich über die Frage der Kostenverteilung informieren und die Mehrheitsverhältnisse in ihrer Eigentümergemeinschaft ausloten“, rät Michael Nack, Rechtsreferent bei Wohnen im Eigentum. Denn abhängig davon, mit welcher Mehrheit eine bauliche Veränderung beschlossen wird, gelten laut Wohnungseigentumsgesetz andere Regeln für die Kostenverteilung. Nur wenn eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Eigentümer (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) zustimmt oder sich die bauliche Maßnahme amortisiert, müssen alle Wohnungseigentümer gemäß ihrer Miteigentumsanteile die Kosten tragen. Kommt hingegen nur eine einfache Mehrheit zustande, zahlen nur die „Ja-Sager“ – also diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben.

Das bedeutet für WEGs: Um zu vermeiden, dass nur einige wenige Eigentümer die Kosten der Wärmedämmung tragen müssen, sollten WEGs versuchen, eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Stimmen für die Maßnahme zu erreichen – oder eine Amortisierung der Kosten darzulegen. Für den ersten Fall rät WiE dazu, den Beschluss so zu formulieren, dass er nur unter der Bedingung zustande kommt, dass sich eine Mehrheit mit zwei Drittel der Stimmen findet. „Damit können willige Eigentümer absichern, falls es bei der Abstimmung wider Erwarten doch nur eine einfache Mehrheit gibt, dass sie nicht allein die Kosten tragen“, sagt Michael Nack.

Liegt eine positive Amortisierungsberechnung (wie im zweiten Fall) zur Dämmung vor, reicht eine einfache Mehrheit. Hier empfiehlt WiE, diesen Beschluss über die Umsetzung der Maßnahmen stets mit einem Beschluss über die Kostenverteilung auf alle zu verknüpfen. „Zum Beispiel kann die Amortisierung aufgrund veränderter Marktbedingungen, z.B. Preiserhöhungen nachträglich negativ ausfallen“, so Michael Nack, „was in WEGs dann zu Streitigkeiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen über die Kostenverteilung führen kann. Das lässt sich mit dem Beschluss vorausschauend verhindern.“

Heizungserneuerung

Da sich das Heizen mit fossilen Brennstoffen fortlaufend verteuert und der Umstieg auf erneuerbare Energien gefördert wird, ist das Interesse an energieeffizienten Heizungen groß.

Ob Wärmepumpe (evtl. in Kombination mit einer Photovoltaikanlage), Pelletsheizung, Fernwärme, Hybridheizung mit Solarthermie: Die Liste der Möglichkeiten ist – zumindest theoretisch – lang. Welches Heizsystem konkret für eine WEG geeignet ist, hängt vom Gebäude und den baulichen Gegebenheiten in der direkten Umgebung ab. Ebenso spielt die Kosten- Nutzen-Effizienz eine Rolle.

WiE informiert: Auch die Heizungserneuerung ist wie die Dämmung eine bauliche Veränderung (vorausgesetzt, die Heizung ist nicht kaputt). Auch hier tragen nur dann alle Eigentümer die Kosten, wenn sich eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Stimmen findet oder sich die bauliche Maßnahme amortisiert und die bereits zur Dämmung genannten Beschlüsse absichernd formuliert sind.

Heizungsoptimierung: Hydraulischer Abgleich und Einbau einer Effizienz-Pumpe

Heizkosten lassen sich durch einen hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage sparen. Dieser soll ab 01.10. für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten verpflichtend werden. Der Abgleich sorgt dafür, dass ausreichend Wärme in jedem Heizkörper ankommt und die Wärme im Gebäude optimal verteilt wird. Damit der hydraulische Abgleich durchgeführt werden kann, müssen voreinstellbare Thermostatventile an den Heizkörpern vorhanden sein bzw. eingebaut werden. Weiteres Sparpotenzial bietet der Einbau einer modernen Hocheffizienz-Heizungspumpe, da alte Pumpen im Vergleich nämlich bis zu 80 Prozent mehr Strom verbrauchen. Eine weitere Optimierungsmaßnahme stellt die Dämmung von Rohrleitungen dar.

WiE informiert: Maßnahmen der Heizungsoptimierung müssen WEGs mit einfacher Mehrheit beschließen. Ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage gilt in der Regel als Erhaltungsmaßnahme. Demnach müssen alle Wohnungseigentümer die Kosten gemäß ihrer Miteigentumsanteile tragen. Das ist auch der Fall, wenn eine bestehende Heizungspumpe kaputt bzw. nicht mehr funktionsfähig ist und ausgetauscht werden muss.

Andere Regeln für die Kostenverteilung gelten hingegen, wenn die Pumpe nicht kaputt ist, sondern lediglich gegen eine effizientere ausgetauscht werden soll. Dann liegt nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine bauliche Veränderung vor. Nur wenn die Maßnahme mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) beschlossen wird – oder wenn sich die Maßnahme amortisiert (was beim Pumpentausch häufig der Fall sein wird) – müssen alle Eigentümer die Kosten tragen. Kommt nur eine einfache Mehrheit der Stimmen zustande, bezahlen nur die Eigentümer die Maßnahme, die mit „Ja“ gestimmt haben.

Fenstertausch: Weg mit Energiefressern

Alte Fenster sind häufig Energiefresser. Mit Blick auf das Energiesparen sollten Wohnungseigentümer daher insbesondere im Zusammenhang mit einer Dämmung prüfen, ob die Fenster undicht sind und saniert oder ausgetauscht werden müssen.
WiE informiert: Außenfenster einer Wohnung sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Wenn bestehende, funktionstüchtige Fenster gegen modernere ausgetauscht werden sollen, um Energie einzusparen, muss die WEG dies mit einfacher Mehrheit beschließen. Für die Kostenverteilung der baulichen Veränderung gelten die oben genannten Regelungen. [KR1] [MN2] Nur wenn es sich beim Austausch der Fenster um eine Erhaltungsmaßnahme handelt – wenn also die bestehenden Fenster zum Beispiel undicht und damit mangelhaft sind und ersetzt werden müssen – gilt die Regelung, dass alle Eigentümer gemäß ihrer Miteigentumsanteile die Kosten tragen müssen. In beiden Varianten sollte jedoch vorab geprüft werden, ob eine wirksame Regelung in der Teilungserklärung enthalten ist, in der die Kosten des Fensteraustausches der Eigentümer trägt.






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