08.08.2022 empirica-Blasenindex: Blasengefahr dürfte bald sinken
Gestiegene Zinsen und Engpässe an allen Enden würgen den Neubau ab. Die Nachfrage bricht dagegen nicht drastisch ein, solange keine langanhaltende Rezession bevorsteht. Das gilt auf jeden Fall für Schwarmstädte und deren wachsendes Umland. Wenn aber das Angebot langsamer wächst und die Nachfrage nicht einbricht, dann steigen die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten.
Miete bestimmt wieder den Preis
Allerdings wird es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Kaltmieten und damit der Kaufpreise kommen: Je besser Lage, Ausstattung und vor allem energetischer Zustand, desto eher legen Kaltmieten zu und sinken Preise nicht. Nachfrageseitig steigen die Mieten am ehesten, wenn die Zahlungsfähigkeit dank steigender Einkommen oder Transfers erhalten bleibt; alternativ sinkt die Wohnungsqualität.
Die Blasengefahr wird sinken
Die einzige good news lautet damit: Die Blasengefahr wird sinken. Das Ende der Niedrigzinsen bremst ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen. Rückläufiger Wohnungsbau verhindert die Produktion von Leerstand und stützt so auch die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisieren die Vervielfältiger.
Und die Baukredite?
Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten im Falle einer Rezession zur Gefahr werden. Dieser Teilindikator des empirica-Blasenindex war bislang unproblematisch. Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefert jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt.
Miete bestimmt wieder den Preis
Allerdings wird es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Kaltmieten und damit der Kaufpreise kommen: Je besser Lage, Ausstattung und vor allem energetischer Zustand, desto eher legen Kaltmieten zu und sinken Preise nicht. Nachfrageseitig steigen die Mieten am ehesten, wenn die Zahlungsfähigkeit dank steigender Einkommen oder Transfers erhalten bleibt; alternativ sinkt die Wohnungsqualität.
Die Blasengefahr wird sinken
Die einzige good news lautet damit: Die Blasengefahr wird sinken. Das Ende der Niedrigzinsen bremst ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen. Rückläufiger Wohnungsbau verhindert die Produktion von Leerstand und stützt so auch die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisieren die Vervielfältiger.
Und die Baukredite?
Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten im Falle einer Rezession zur Gefahr werden. Dieser Teilindikator des empirica-Blasenindex war bislang unproblematisch. Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefert jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt.
