05.08.2022 Die Immobilien-GmbH als vermeintlich schlaue Steuersparidee
Die vermögensverwaltende GmbH gehört zu den Top-Themen zahlreicher Podcasts aus der Feder von Experten und Professoren. Beworben wird diese Konstruktion etwa damit, daß auf Gewinne der GmbH lediglich 15% Körperschaftsteuer anfallen – bei richtiger Gestaltung keine Gewerbesteuer. Dann wird diese Steuerbelastung mit dem bis zu mehr als dreifach so hohen persönlichen Spitzensteuersatz der Einkommensteuer, inclusive Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer verglichen. Bis dahin erweist sich der gute Rat meist als genauso unvollständig, wie die beschönigenden Fortlassungen beim Vertrieb von Schrottimmobilien.
Sicherer Steuervorteil für ausländische Investoren
Zutreffend ist der Vergleich allenfalls dann, wenn der GmbH-Eigentümer im Ausland sitzt und diese Kapitalgesellschaft für Investments in Unternehmensbeteiligungen und/oder Immobilien nutzt. Zieht der Inländer nach Gründung seiner GmbH ins Ausland schlägt die „Reichs-Flucht-Steuer“ zu – ein Prozent der Geschäftsanteile zu besitzen, reicht dafür aus: Im Rahmen der Wegzugsbesteuerung, seit 2022 mit kaum noch Stundungsmöglichkeiten, wird ein (fiktiver) Gewinn in Höhe von 60% des 13,75-fachen Durchschnittsgewinns (der letzten drei Jahre) der GmbH, vom Gesellschafter zum persönlichen Steuersatz festgesetzt werden. Genauso verhält es sich, wenn der Gesellschafter sich im Urlaub oder Internet eine Auslandsgesellschaft beschafft. Und wer Pech hat, ahnt nicht, dass und wann seine ausländische GmbH bei uns steuerlich oder hinsichtlich persönlicher Schuldenhaftung nach dem internationalen Privatrecht zur Personengesellschaft wurde.
Risiko zusätzlicher Wegzugsbesteuerung – Nachteil steuerpflichtiger Spekulation
Während Preissteigerungen von Immobilien im Privatvermögen nach 10 Jahren steuerfrei bleiben, sind derartige Gewinn im Firmenvermögen einer GmbH stets steuerpflichtig. Hinzu kommt der jährliche Zusatzaufwand für Buchhaltung, Risikomanagement, Jahresabschlüsse und steuerliche Beratung. Zudem werden kreditgebende Banken zusätzliche Kreditsicherheiten vom Gesellschafter einfordern, sowie im Zweifel den Kredit durch einen Risikozuschlag für die GmbH noch verteuern.
Nötige Einzelfallbetrachtung über den gesamten Zeitraum des Investments
Zu einer seriösen Analyse gehört einerseits die Szenariotechnik – beispielsweise mit Schwerpunkt auf Mieterträgen oder Wertsteigerung. Zudem fallen bei Entnahme der Immobilie, Verkauf, Gewinnausschüttung aus der GmbH, sowie Liquidation der Kapitalgesellschaft, regelmäßig Abgaben an – bezieht man die zusätzlichen Verwaltungskosten mit ein, kann die GmbH unwirtschaftlich sein. Ohne konkrete Vergleichsberechnungen für den gesamten Investitionszeitraum wird man kaum einen zutreffenden Überblick gewinnen können.
Üblicherweise wird der Privatinvestor seine vermietete Immobilie hoch fremdfinanziert erwerben. Der steuerliche Verlust (Abschreibung plus Zins minus Nettomiete) wird über den persönlichen Grenzsteuersatz bestenfalls in einen Nettoertrag verwandelt. Die Tilgung kann man dann andersartig ansparen – den Kredit wird man minimal oder endfällig erst nach Jahrzehnten tilgen. Die Kreditrückzahlung erfolgt bestenfalls überwiegend aus dem steuerfreien Veräußerungsgewinn. Dann richtet sich der Blick nicht auf hohen Mietertrag, sondern eher auf Wertsteigerungen. Bezüglich der Nutzungsdauer rechnen Profis damit, dass Hochhäuser nach 30 Jahren wieder abgerissen werden. Die Nutzungsdauer mag bei Büros 70 Jahre sein, wenn die Substanz so ist, dass man sie gänzlich entkernen kann, alle 25 Jahre.
Gesetzliche Risiken nicht zu vergessen – sowie die Frage nach dem Konkursrisiko
Im nunmehr zweiten Jahr gibt es die „Luftsteuer“ – jährlich steigend. Auch den Preissteigerungen für Energie ist es zu verdanken, dass bis zu mehr als 25% der Mieter gegenwärtig Schwierigkeiten haben ihre Mietzahlungen aufzubringen – also werden diese beispielsweise umziehen müssen. Künftig sollen Eigentümer ihre Mieter bei der CO2-Abgabe entlasten, was zu energetischen Verbesserungen motiviert. Im Gespräch sind eine Strafsteuer bei Dächern ohne Photovoltaik, sowie ein Belegungszwang mit nicht mehr als 20qm je Bewohner. Auch an eine Wertzuwachssteuer nach österreichischem Vorbild wäre zu denken.
Der Privatanleger muss bei Überschuldung keine Insolvenz anmelden, die GmbH schon. Keine Bank will beim Privatanleger wissen, was die Immobilie zwischenzeitlich einmal wert ist, so dass er schlechte Phasen einfach aussitzen kann, zumal wenn er anderes Einkommen hat, auf das er hohe Steuerersparnisse realisiert.
Banken geben einer GmbH ggf. nur begrenzt Darlehen, außer man haftet persönlich dafür. Wer also sein eigenes Geld nur für Mindest-Eigenkapital einsetzen will, um den Finanzierungshebel zu nutzen, Zinsen und Abschreibung abzusetzen, aber Wertsteigerung steuerfrei zu realisieren, der wird bereits beim Finanzierungs-Hebel nur als Privatanleger vorankommen.
Steuerfalle der Immobilie im Betriebsvermögen
Massenhaft haben Mittelständler die eigene Betriebs- oder Privatimmobilie in den Büchern Ihrer Firmen-GmbH stehen. Der Fachmann spricht meist von der Betriebsaufspaltung, so dass man spätestens bei Geschäftsaufgabe (ggf. durch die Erben) erst mal alle Abschreibungen rückgängig machen darf, und die Wertsteigerungen zu versteuern hat – einschließlich Gewerbesteuer. Diese Situation kann man bereinigen – oder die verborgene Steuerschuld weiterwachsen lassen; aus der Sicht des Erblassers dann nach dem Motto „Nach mir die Sintflut“. Da hat schon mancher Erbe die Ausschlagung erklärt, und sein Pflichtteil stattdessen geltend gemacht.
(von: Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm)
Sicherer Steuervorteil für ausländische Investoren
Zutreffend ist der Vergleich allenfalls dann, wenn der GmbH-Eigentümer im Ausland sitzt und diese Kapitalgesellschaft für Investments in Unternehmensbeteiligungen und/oder Immobilien nutzt. Zieht der Inländer nach Gründung seiner GmbH ins Ausland schlägt die „Reichs-Flucht-Steuer“ zu – ein Prozent der Geschäftsanteile zu besitzen, reicht dafür aus: Im Rahmen der Wegzugsbesteuerung, seit 2022 mit kaum noch Stundungsmöglichkeiten, wird ein (fiktiver) Gewinn in Höhe von 60% des 13,75-fachen Durchschnittsgewinns (der letzten drei Jahre) der GmbH, vom Gesellschafter zum persönlichen Steuersatz festgesetzt werden. Genauso verhält es sich, wenn der Gesellschafter sich im Urlaub oder Internet eine Auslandsgesellschaft beschafft. Und wer Pech hat, ahnt nicht, dass und wann seine ausländische GmbH bei uns steuerlich oder hinsichtlich persönlicher Schuldenhaftung nach dem internationalen Privatrecht zur Personengesellschaft wurde.
Risiko zusätzlicher Wegzugsbesteuerung – Nachteil steuerpflichtiger Spekulation
Während Preissteigerungen von Immobilien im Privatvermögen nach 10 Jahren steuerfrei bleiben, sind derartige Gewinn im Firmenvermögen einer GmbH stets steuerpflichtig. Hinzu kommt der jährliche Zusatzaufwand für Buchhaltung, Risikomanagement, Jahresabschlüsse und steuerliche Beratung. Zudem werden kreditgebende Banken zusätzliche Kreditsicherheiten vom Gesellschafter einfordern, sowie im Zweifel den Kredit durch einen Risikozuschlag für die GmbH noch verteuern.
Nötige Einzelfallbetrachtung über den gesamten Zeitraum des Investments
Zu einer seriösen Analyse gehört einerseits die Szenariotechnik – beispielsweise mit Schwerpunkt auf Mieterträgen oder Wertsteigerung. Zudem fallen bei Entnahme der Immobilie, Verkauf, Gewinnausschüttung aus der GmbH, sowie Liquidation der Kapitalgesellschaft, regelmäßig Abgaben an – bezieht man die zusätzlichen Verwaltungskosten mit ein, kann die GmbH unwirtschaftlich sein. Ohne konkrete Vergleichsberechnungen für den gesamten Investitionszeitraum wird man kaum einen zutreffenden Überblick gewinnen können.
Üblicherweise wird der Privatinvestor seine vermietete Immobilie hoch fremdfinanziert erwerben. Der steuerliche Verlust (Abschreibung plus Zins minus Nettomiete) wird über den persönlichen Grenzsteuersatz bestenfalls in einen Nettoertrag verwandelt. Die Tilgung kann man dann andersartig ansparen – den Kredit wird man minimal oder endfällig erst nach Jahrzehnten tilgen. Die Kreditrückzahlung erfolgt bestenfalls überwiegend aus dem steuerfreien Veräußerungsgewinn. Dann richtet sich der Blick nicht auf hohen Mietertrag, sondern eher auf Wertsteigerungen. Bezüglich der Nutzungsdauer rechnen Profis damit, dass Hochhäuser nach 30 Jahren wieder abgerissen werden. Die Nutzungsdauer mag bei Büros 70 Jahre sein, wenn die Substanz so ist, dass man sie gänzlich entkernen kann, alle 25 Jahre.
Gesetzliche Risiken nicht zu vergessen – sowie die Frage nach dem Konkursrisiko
Im nunmehr zweiten Jahr gibt es die „Luftsteuer“ – jährlich steigend. Auch den Preissteigerungen für Energie ist es zu verdanken, dass bis zu mehr als 25% der Mieter gegenwärtig Schwierigkeiten haben ihre Mietzahlungen aufzubringen – also werden diese beispielsweise umziehen müssen. Künftig sollen Eigentümer ihre Mieter bei der CO2-Abgabe entlasten, was zu energetischen Verbesserungen motiviert. Im Gespräch sind eine Strafsteuer bei Dächern ohne Photovoltaik, sowie ein Belegungszwang mit nicht mehr als 20qm je Bewohner. Auch an eine Wertzuwachssteuer nach österreichischem Vorbild wäre zu denken.
Der Privatanleger muss bei Überschuldung keine Insolvenz anmelden, die GmbH schon. Keine Bank will beim Privatanleger wissen, was die Immobilie zwischenzeitlich einmal wert ist, so dass er schlechte Phasen einfach aussitzen kann, zumal wenn er anderes Einkommen hat, auf das er hohe Steuerersparnisse realisiert.
Banken geben einer GmbH ggf. nur begrenzt Darlehen, außer man haftet persönlich dafür. Wer also sein eigenes Geld nur für Mindest-Eigenkapital einsetzen will, um den Finanzierungshebel zu nutzen, Zinsen und Abschreibung abzusetzen, aber Wertsteigerung steuerfrei zu realisieren, der wird bereits beim Finanzierungs-Hebel nur als Privatanleger vorankommen.
Steuerfalle der Immobilie im Betriebsvermögen
Massenhaft haben Mittelständler die eigene Betriebs- oder Privatimmobilie in den Büchern Ihrer Firmen-GmbH stehen. Der Fachmann spricht meist von der Betriebsaufspaltung, so dass man spätestens bei Geschäftsaufgabe (ggf. durch die Erben) erst mal alle Abschreibungen rückgängig machen darf, und die Wertsteigerungen zu versteuern hat – einschließlich Gewerbesteuer. Diese Situation kann man bereinigen – oder die verborgene Steuerschuld weiterwachsen lassen; aus der Sicht des Erblassers dann nach dem Motto „Nach mir die Sintflut“. Da hat schon mancher Erbe die Ausschlagung erklärt, und sein Pflichtteil stattdessen geltend gemacht.
(von: Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm)
