26.07.2022 Große Dynamik am Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2022 einen Flächenumsatz von 677.000 Quadratmetern. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg um 122 Prozent. Von dem Flächenumsatz entfielen 92.000 Quadratmeter auf das Berliner Stadtgebiet – 17 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Im Umland hingegen stieg der Flächenumsatz um 201 Prozent auf 585.000 Quadratmeter. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Logistikimmobiliendienstleisters CBRE.
„Dank verschiedener Großabschlüsse war das zweite Quartal 2022 das Quartal mit dem zweitgrößten Flächenumsatz überhaupt – übertroffen lediglich durch das erste Quartal 2022, in dem wir aufgrund der Baugenehmigung die riesigen Flächen von Tesla in Grünheide vermerkten“, sagt Colette Bodendorf, Team Leader Industrial & Logistics Berlin bei CBRE. „Angesichts dieser Großabschlüsse kommt der Berliner Markt jedoch auch an die Grenzen seines Flächenangebotes. Während es bis vor einigen Monaten vor allem an kleineren Flächen mangelte, stehen nun auch so gut wie keine größeren Flächen mehr zur Verfügung – auch nicht in Form von vorvermietbaren Projektentwicklungen. Diesen Trend hatten wir im ersten Quartal bereits prognostiziert.“
Dabei waren Neubauten im ersten Halbjahr 2022 ein wichtiger Treiber des Flächenumsatzes. Auf sie entfielen insgesamt 512.000 Quadratmeter oder 75 Prozent des Gesamtumsatzes – was auch ungeachtet der rund 327.000 Quadratmeter von Tesla ein deutlicher Anstieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 war, als lediglich 87.000 Quadratmeter auf Neubauten entfielen. Anders verhielt es sich bei dem Flächenumsatz von Eigennutzern. Ohne Tesla kamen diese auf lediglich 4.000 Quadratmeter. Ähnliches zeigt sich beim Blick auf die nach Nutzerbranchen aggregierten Flächenumsätze. Denn ohne Tesla kamen Unternehmen aus der Produktionsbranche auf lediglich 8.000 Quadratmeter. Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) kamen auf 171.000 Quadratmeter und legten damit um 124 Prozent zu. Mit einem Plus von 24 Prozent fiel das Wachstum von Logistikunternehmen beim Flächenumsatz weniger stark aus – dieses Segment kam im ersten Halbjahr 2022 auf 113.000 Quadratmeter.
Im Vergleich zu den anderen Top-Logistikmärkten fiel das Wachstum der Spitzenmieten für Logistikflächen in Berlin mit zwei Prozent auf knapp sechs Euro pro Quadratmeter und Monat sehr verhalten aus. „Sollten entsprechende Top-Flächen in zentralen Lagen angeboten werden, besteht bei den Spitzenmieten jedoch viel Luft nach oben. Und auch in neuen Gewerbeparks mit kleineren Einheiten gibt es Mietniveaus, die über der Spitzenmiete für reguläre Logistikflächen liegen“, sagt Bodendorf. „Derweil sehen wir jedoch vor allem auch bei den Mietniveaus im Umland deutliche Anstiege.“
Prognose für das Gesamtjahr
„Selbst ohne die Flächen von Tesla würde der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im Gesamtjahr 2022 auf ein neues Rekordergebnis zusteuern“, erwartet Bodendorf. „Denn trotz der Flächenknappheit dürften bis zum Jahresende 300.000 Quadratmeter Flächenumsatz hinzukommen – sodass der Markt 2022 vermutlich die Eine-Millionen-Quadratmeter-Marke überschreitet.“
„Zukünftig wird das Markgebiet jedoch von einem stärkeren Flächenmangel geprägt sein. Denn es befinden sich zwar noch einige Big-Box-Projekte in Planung, aber davon werden keine dem Markt zeitnah zur Verfügung stehen“, sagt Bodendorf.
„Dank verschiedener Großabschlüsse war das zweite Quartal 2022 das Quartal mit dem zweitgrößten Flächenumsatz überhaupt – übertroffen lediglich durch das erste Quartal 2022, in dem wir aufgrund der Baugenehmigung die riesigen Flächen von Tesla in Grünheide vermerkten“, sagt Colette Bodendorf, Team Leader Industrial & Logistics Berlin bei CBRE. „Angesichts dieser Großabschlüsse kommt der Berliner Markt jedoch auch an die Grenzen seines Flächenangebotes. Während es bis vor einigen Monaten vor allem an kleineren Flächen mangelte, stehen nun auch so gut wie keine größeren Flächen mehr zur Verfügung – auch nicht in Form von vorvermietbaren Projektentwicklungen. Diesen Trend hatten wir im ersten Quartal bereits prognostiziert.“
Dabei waren Neubauten im ersten Halbjahr 2022 ein wichtiger Treiber des Flächenumsatzes. Auf sie entfielen insgesamt 512.000 Quadratmeter oder 75 Prozent des Gesamtumsatzes – was auch ungeachtet der rund 327.000 Quadratmeter von Tesla ein deutlicher Anstieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 war, als lediglich 87.000 Quadratmeter auf Neubauten entfielen. Anders verhielt es sich bei dem Flächenumsatz von Eigennutzern. Ohne Tesla kamen diese auf lediglich 4.000 Quadratmeter. Ähnliches zeigt sich beim Blick auf die nach Nutzerbranchen aggregierten Flächenumsätze. Denn ohne Tesla kamen Unternehmen aus der Produktionsbranche auf lediglich 8.000 Quadratmeter. Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) kamen auf 171.000 Quadratmeter und legten damit um 124 Prozent zu. Mit einem Plus von 24 Prozent fiel das Wachstum von Logistikunternehmen beim Flächenumsatz weniger stark aus – dieses Segment kam im ersten Halbjahr 2022 auf 113.000 Quadratmeter.
Im Vergleich zu den anderen Top-Logistikmärkten fiel das Wachstum der Spitzenmieten für Logistikflächen in Berlin mit zwei Prozent auf knapp sechs Euro pro Quadratmeter und Monat sehr verhalten aus. „Sollten entsprechende Top-Flächen in zentralen Lagen angeboten werden, besteht bei den Spitzenmieten jedoch viel Luft nach oben. Und auch in neuen Gewerbeparks mit kleineren Einheiten gibt es Mietniveaus, die über der Spitzenmiete für reguläre Logistikflächen liegen“, sagt Bodendorf. „Derweil sehen wir jedoch vor allem auch bei den Mietniveaus im Umland deutliche Anstiege.“
Prognose für das Gesamtjahr
„Selbst ohne die Flächen von Tesla würde der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im Gesamtjahr 2022 auf ein neues Rekordergebnis zusteuern“, erwartet Bodendorf. „Denn trotz der Flächenknappheit dürften bis zum Jahresende 300.000 Quadratmeter Flächenumsatz hinzukommen – sodass der Markt 2022 vermutlich die Eine-Millionen-Quadratmeter-Marke überschreitet.“
„Zukünftig wird das Markgebiet jedoch von einem stärkeren Flächenmangel geprägt sein. Denn es befinden sich zwar noch einige Big-Box-Projekte in Planung, aber davon werden keine dem Markt zeitnah zur Verfügung stehen“, sagt Bodendorf.
