13.07.2022 Hotelinvestmentmarkt: Unsicherheiten dämpfen positive Entwicklung
Im ersten Halbjahr 2022 wurden nach Angaben von Colliers rund 784 Mio. Euro in Hotelimmobilien investiert. Das sind rund 23 Prozent weniger als noch im ersten Halbjahr 2021. Der Anteil von Hotelimmobilien am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen lag damit bei 3 Prozent (nach 2 Prozent im ersten Quartal). Nach dem relativ ruhigen, aber unter den Marktbedingungen soliden, Auftaktquartal bedeutet ein Transaktionsvolumen von lediglich 335 Mio. Euro im zweiten Quartal einen Dämpfer auf dem Investmentmarkt.
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers führt aus: „Das sich verändernde und von Unsicherheiten geprägte Marktumfeld wirkte, wie in den anderen Assetklassen auch, dämpfend auf das Transaktionsgeschehen der letzten Monate. Insbesondere die gestiegenen Finanzierungskosten hatten Einfluss auf laufende Prozesse. War die Finanzierung von Hoteltransaktionen bereits seit dem Ausbruch der Coronapandemie erschwert, gestaltet sie sich im aktuellen Umfeld steigender Zinsen und Risikoaversion der Banken zusätzlich komplizierter. Dennoch fanden und finden weiterhin Transaktionen statt, wenngleich Prozesse sich verzögern.“
Korrekturen der Spitzenrenditen aufgrund gestiegener Finanzierungskosten
Blieben die Bruttospitzenrenditen während der durch Corona geprägten Quartale stets konstant, kam es im zweiten Quartal, aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zu einer Korrektur nach oben. Der Durchschnitt der TOP 7 liegt bei 4,25 Prozent, nach zuvor 4 Prozent. Wie schon seit knapp zwei Jahren beruhen die Angaben zu den Renditen aufgrund der begrenzten Anzahl der Core-Transaktionen in den TOP 7 weniger auf abgeschlossenen Transaktionen, sondern auf Erkenntnissen aus laufenden Prozessen.
Dazu René Schappner: „Die gestiegenen Finanzierungskosten können von Hotelinvestoren nicht ignoriert werden. Die Diskrepanz zwischen Geboten und Forderungen hat sich in den letzten Monaten erhöht, die Preisfindung erschwert und somit die Verkaufsprozesse verlängert. Wir stellen aber fest, dass überwiegend moderate Preisabschläge in Höhe von circa einem Faktor bedingt durch gestiegene Finanzierungskosten und das makroökonomisch unsichere Umfeld festzustellen sind. Die derzeit in den Verhandlungen diskutierten Abschläge sind teilweise geringer als in anderen Assetklassen. Grund dafür ist, dass die Spitzenrenditen für Hotelinvestitionen in den letzten fast drei Jahren konstant waren, während beispielsweise die Renditen für Büro- und Logistikimmobilien im selben Zeitraum deutlich gesunken sind.
Schlussendlich kann die steigende Inflation auch einen positiven Aspekt haben, der die Investition in Hotelimmobilien attraktiv macht: Die Preissetzung für Hotelübernachtungen ist äußerst flexibel und passt sich sehr schnell an die Inflationsentwicklung an. Davon profitieren, bei entsprechender Vertragsgestaltung mit dem Betreiber, natürlich auch die Eigentümer.“
Core- und Value-Add-Objekte bleiben bei Investoren am beliebtesten
Die seit Mitte 2021 zu beobachtende Tendenz eines vermehrten Kapitalflusses in das Value-Add-Segment hält auch nach dem ersten Halbjahr 2022 an. Rund ein Viertel des Transaktionsvolumens entfiel in diesem Zeitraum auf Objekte dieser Risikoklasse. Objekte mit dem Risikoprofil Core vereinen zwar noch rund 37 Prozent auf sich, verglichen mit den Halbjahreswerten 2019 und 2020, als noch 52 beziehungsweise 83 Prozent des investierten Kapitals in Core-Objekte flossen, ist dies aber ein deutlicher Rückgang.
„Durch die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Einschränkungen, gerade für das Gastgewerbe, hat sich der Markt, insbesondere auf Betreiberseite, konsolidiert. Hier bieten sich durch neue Konzepte und re-brandings Opportunitäten für Investoren. Darüber hinaus lässt die vergleichsweise schnelle Erholung der Hotelnachfrage Investoren positiv in die Zukunft blicken. Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung fanden in den letzten drei Monaten hingegen kaum statt. Hier wirken die rasant gestiegenen Baukosten dämpfend auf das Marktgeschehen, da Projektentwickler angesichts der gestiegenen Kosten derzeit etwas zurückhaltender agieren“, führt Schappner aus und ergänzt: „Hinzu kommt, dass in den letzten drei Monaten nahezu keine Forward Deals stattgefunden haben. Im gesamten ersten Halbjahr lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen lediglich bei rund 9 Prozent, im Vergleichszeitraum der beiden Vorjahre betrug er jeweils rund 20 Prozent.“
Fazit und Ausblick: Hotelmarkt weiterhin intakt, mehr Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte erwartet
Unbestreitbar hat der Hotelmarkt, wie die anderen Assetklassen auch, in den letzten drei Monaten einen Dämpfer erlitten. Der Rückgang der Marktdynamik ist aber nicht mit dem zweiten Quartal 2020 vergleichbar, als Europa zum ersten Mal im Lockdown war. Zuletzt hatte sich der Markt zusehends beruhigt.
René Schappner erklärt: „Mittelfristig ist erkennbar, dass der Hotelmarkt, was Übernachtungszahlen angeht, sich wieder dem Vor-Corona Niveau nähert, beziehungsweise dieses teilweise auch schon übertrifft. Die Reiseaktivitäten legen zu und auch die Übernachtungszahlen steigen deutlich. Damit ist eine wichtige positive Grundlage für den Hotelmarkt wieder gegeben. Das Risiko erneuter drastischer Einschränkungen aufgrund der Pandemie wird derzeit seitens der Marktteilnehmer als niedrig eingeschätzt. Allerdings würde eine Rezession auch den Hotelmarkt negativ beeinflussen. Daher bleibt abzuwarten, inwieweit sich die volkswirtschaftlichen Entwicklungen, insbesondere die Gasknappheit, im Jahresverlauf auf den Sektor auswirken werden. Dennoch erwarten wir in der zweiten Jahrehälfte mehr Transaktionen. Das von uns nach dem ersten Quartal erwartete Jahresergebnis in Höhe von 3 Mrd. Euro ist allerdings auf Grund der schwachen ersten Jahreshälfte mit großer Wahrscheinlichkeit nicht zu erreichen. Wir rechnen eher mit einem Volumen 2 bis 2,5 Mrd. Euro. Allerdings ist der weitere Jahresverlauf zunehmend davon abhängig, wie schnell die Kaufprozesse im derzeitigen Marktumfeld abgeschlossen werden können.“
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers führt aus: „Das sich verändernde und von Unsicherheiten geprägte Marktumfeld wirkte, wie in den anderen Assetklassen auch, dämpfend auf das Transaktionsgeschehen der letzten Monate. Insbesondere die gestiegenen Finanzierungskosten hatten Einfluss auf laufende Prozesse. War die Finanzierung von Hoteltransaktionen bereits seit dem Ausbruch der Coronapandemie erschwert, gestaltet sie sich im aktuellen Umfeld steigender Zinsen und Risikoaversion der Banken zusätzlich komplizierter. Dennoch fanden und finden weiterhin Transaktionen statt, wenngleich Prozesse sich verzögern.“
Korrekturen der Spitzenrenditen aufgrund gestiegener Finanzierungskosten
Blieben die Bruttospitzenrenditen während der durch Corona geprägten Quartale stets konstant, kam es im zweiten Quartal, aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zu einer Korrektur nach oben. Der Durchschnitt der TOP 7 liegt bei 4,25 Prozent, nach zuvor 4 Prozent. Wie schon seit knapp zwei Jahren beruhen die Angaben zu den Renditen aufgrund der begrenzten Anzahl der Core-Transaktionen in den TOP 7 weniger auf abgeschlossenen Transaktionen, sondern auf Erkenntnissen aus laufenden Prozessen.
Dazu René Schappner: „Die gestiegenen Finanzierungskosten können von Hotelinvestoren nicht ignoriert werden. Die Diskrepanz zwischen Geboten und Forderungen hat sich in den letzten Monaten erhöht, die Preisfindung erschwert und somit die Verkaufsprozesse verlängert. Wir stellen aber fest, dass überwiegend moderate Preisabschläge in Höhe von circa einem Faktor bedingt durch gestiegene Finanzierungskosten und das makroökonomisch unsichere Umfeld festzustellen sind. Die derzeit in den Verhandlungen diskutierten Abschläge sind teilweise geringer als in anderen Assetklassen. Grund dafür ist, dass die Spitzenrenditen für Hotelinvestitionen in den letzten fast drei Jahren konstant waren, während beispielsweise die Renditen für Büro- und Logistikimmobilien im selben Zeitraum deutlich gesunken sind.
Schlussendlich kann die steigende Inflation auch einen positiven Aspekt haben, der die Investition in Hotelimmobilien attraktiv macht: Die Preissetzung für Hotelübernachtungen ist äußerst flexibel und passt sich sehr schnell an die Inflationsentwicklung an. Davon profitieren, bei entsprechender Vertragsgestaltung mit dem Betreiber, natürlich auch die Eigentümer.“
Core- und Value-Add-Objekte bleiben bei Investoren am beliebtesten
Die seit Mitte 2021 zu beobachtende Tendenz eines vermehrten Kapitalflusses in das Value-Add-Segment hält auch nach dem ersten Halbjahr 2022 an. Rund ein Viertel des Transaktionsvolumens entfiel in diesem Zeitraum auf Objekte dieser Risikoklasse. Objekte mit dem Risikoprofil Core vereinen zwar noch rund 37 Prozent auf sich, verglichen mit den Halbjahreswerten 2019 und 2020, als noch 52 beziehungsweise 83 Prozent des investierten Kapitals in Core-Objekte flossen, ist dies aber ein deutlicher Rückgang.
„Durch die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Einschränkungen, gerade für das Gastgewerbe, hat sich der Markt, insbesondere auf Betreiberseite, konsolidiert. Hier bieten sich durch neue Konzepte und re-brandings Opportunitäten für Investoren. Darüber hinaus lässt die vergleichsweise schnelle Erholung der Hotelnachfrage Investoren positiv in die Zukunft blicken. Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung fanden in den letzten drei Monaten hingegen kaum statt. Hier wirken die rasant gestiegenen Baukosten dämpfend auf das Marktgeschehen, da Projektentwickler angesichts der gestiegenen Kosten derzeit etwas zurückhaltender agieren“, führt Schappner aus und ergänzt: „Hinzu kommt, dass in den letzten drei Monaten nahezu keine Forward Deals stattgefunden haben. Im gesamten ersten Halbjahr lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen lediglich bei rund 9 Prozent, im Vergleichszeitraum der beiden Vorjahre betrug er jeweils rund 20 Prozent.“
Fazit und Ausblick: Hotelmarkt weiterhin intakt, mehr Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte erwartet
Unbestreitbar hat der Hotelmarkt, wie die anderen Assetklassen auch, in den letzten drei Monaten einen Dämpfer erlitten. Der Rückgang der Marktdynamik ist aber nicht mit dem zweiten Quartal 2020 vergleichbar, als Europa zum ersten Mal im Lockdown war. Zuletzt hatte sich der Markt zusehends beruhigt.
René Schappner erklärt: „Mittelfristig ist erkennbar, dass der Hotelmarkt, was Übernachtungszahlen angeht, sich wieder dem Vor-Corona Niveau nähert, beziehungsweise dieses teilweise auch schon übertrifft. Die Reiseaktivitäten legen zu und auch die Übernachtungszahlen steigen deutlich. Damit ist eine wichtige positive Grundlage für den Hotelmarkt wieder gegeben. Das Risiko erneuter drastischer Einschränkungen aufgrund der Pandemie wird derzeit seitens der Marktteilnehmer als niedrig eingeschätzt. Allerdings würde eine Rezession auch den Hotelmarkt negativ beeinflussen. Daher bleibt abzuwarten, inwieweit sich die volkswirtschaftlichen Entwicklungen, insbesondere die Gasknappheit, im Jahresverlauf auf den Sektor auswirken werden. Dennoch erwarten wir in der zweiten Jahrehälfte mehr Transaktionen. Das von uns nach dem ersten Quartal erwartete Jahresergebnis in Höhe von 3 Mrd. Euro ist allerdings auf Grund der schwachen ersten Jahreshälfte mit großer Wahrscheinlichkeit nicht zu erreichen. Wir rechnen eher mit einem Volumen 2 bis 2,5 Mrd. Euro. Allerdings ist der weitere Jahresverlauf zunehmend davon abhängig, wie schnell die Kaufprozesse im derzeitigen Marktumfeld abgeschlossen werden können.“
