12.07.2022 Gesundheitsimmobilieninvestments etwas verhalten im Halbjahr
Im ersten Halbjahr 2022 erreichte der deutsche Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro. Das sind 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Anteil von Portfoliotransaktionen ging ebenfalls zurück – um 19 Prozentpunkte auf 31 Prozent. Hingegen blieb der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen mit 42 Prozent auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2021. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Zuletzt zeigte sich erneut die Resilienz, welche die Assetklasse Gesundheitsimmobilien gegenüber geopolitischen und wirtschaftlichen Verwerfungen bietet. Denn trotz der gestiegenen Unsicherheit infolge des Kriegs in der Ukraine, rekordhoher Inflationsraten und zuletzt deutlich gestiegener Finanzierungskosten bewegte sich das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal auf dem Niveau des ersten Quartals“, sagt Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF bei CBRE. „Auch angesichts der verschiedenen Herausforderung gilt weiterhin, dass der Markt von einer spürbaren Angebotsknappheit beherrscht wird. Das gilt nicht nur für Pflegeheime, sondern auch für Betreutes Wohnen. Bei Betreutem Wohnen stimmen die Erwartungen vieler Investoren an die Konzepte und die Realität nicht überein. Gesucht werden eher barrierefreie Wohnungen für wenig pflegeintensive Senioren. Entwickelt werden hingegen betreiberlastigere Konzepte - häufig mit einem substanziellen Anteil an stationärer Pflege, oder größer angelegter Tagespflege.“
„Dieses knappe Angebot und das grundsätzlich weiterhin bestehende Interesse vieler Investoren trugen dazu bei, dass die Spitzenrendite für Pflegeheime Ende des zweiten Quartals bei 3,9 Prozent lag – und damit trotz der eingeleiteten Zinswende stabil auf dem Niveau von vor zwölf Monaten“, sagt Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Eine vergleichbare Entwicklung zeigten auch die Spitzenrenditen für Betreutes Wohnen und Ärztehäuser. Diese blieben in den vergangenen zwölf Monaten konstant bei 3,25 beziehungsweise 3,5 Prozent.
Nachdem das Ranking der Subassetklassen im ersten Quartal noch Überraschungen bot (Ärztehäuser auf Platz eins, gefolgt erst von Betreutem Wohnen und dann Pflegeheimen) normalisierte sich das Marktgeschehen im weiteren Verlauf des ersten Halbjahres wieder. So waren Pflegeheime mit 510 Millionen Euro (anteilig 39 Prozent) erneut die hinsichtlich des Transaktionsvolumens stärkste Assetklasse. Es folgten Betreutes Wohnen mit 430 Millionen Euro (33 Prozent) sowie Ärztehäuser mit 275 Millionen Euro (21 Prozent), die im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum in der Investorengunst deutlich (um 58 Prozent) zulegen konnten.
Prognose für das Gesamtjahr
„Bisher zeichnen sich für den weiteren Jahresverlauf noch keine Ausnahmetransaktionen ab, die in den Vorjahren 2021 und 2020 das Transaktionsvolumen getrieben hatten. Bis Jahresende könnte angesichts der bisher zu erwartenden Deals dennoch – trotz der verschiedenen wirtschaftlichen Herausforderungen, die belastbare Prognosen sehr erschweren – das Investitionsvolumen von 2019 mit 2,3 Milliarden Euro erreicht und übertroffen werden“, erwartet Richolt.
„Im weiteren Jahresverlauf kann es durchaus dazu kommen, dass auch die Spitzenrendite von Pflegeheimen zulegt – vor allem, falls es zu weiteren Zinsschritten als den bisher angekündigten kommen sollte. Ob es dann, wie in anderen Immobilienassetklassen auch zu beobachten, zu einer den unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern geschuldeten Verlangsamung der Dynamik am Transaktionsmarkt kommen wird, bleibt abzuwarten“, sagt Schulte.
„Zuletzt zeigte sich erneut die Resilienz, welche die Assetklasse Gesundheitsimmobilien gegenüber geopolitischen und wirtschaftlichen Verwerfungen bietet. Denn trotz der gestiegenen Unsicherheit infolge des Kriegs in der Ukraine, rekordhoher Inflationsraten und zuletzt deutlich gestiegener Finanzierungskosten bewegte sich das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal auf dem Niveau des ersten Quartals“, sagt Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF bei CBRE. „Auch angesichts der verschiedenen Herausforderung gilt weiterhin, dass der Markt von einer spürbaren Angebotsknappheit beherrscht wird. Das gilt nicht nur für Pflegeheime, sondern auch für Betreutes Wohnen. Bei Betreutem Wohnen stimmen die Erwartungen vieler Investoren an die Konzepte und die Realität nicht überein. Gesucht werden eher barrierefreie Wohnungen für wenig pflegeintensive Senioren. Entwickelt werden hingegen betreiberlastigere Konzepte - häufig mit einem substanziellen Anteil an stationärer Pflege, oder größer angelegter Tagespflege.“
„Dieses knappe Angebot und das grundsätzlich weiterhin bestehende Interesse vieler Investoren trugen dazu bei, dass die Spitzenrendite für Pflegeheime Ende des zweiten Quartals bei 3,9 Prozent lag – und damit trotz der eingeleiteten Zinswende stabil auf dem Niveau von vor zwölf Monaten“, sagt Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Eine vergleichbare Entwicklung zeigten auch die Spitzenrenditen für Betreutes Wohnen und Ärztehäuser. Diese blieben in den vergangenen zwölf Monaten konstant bei 3,25 beziehungsweise 3,5 Prozent.
Nachdem das Ranking der Subassetklassen im ersten Quartal noch Überraschungen bot (Ärztehäuser auf Platz eins, gefolgt erst von Betreutem Wohnen und dann Pflegeheimen) normalisierte sich das Marktgeschehen im weiteren Verlauf des ersten Halbjahres wieder. So waren Pflegeheime mit 510 Millionen Euro (anteilig 39 Prozent) erneut die hinsichtlich des Transaktionsvolumens stärkste Assetklasse. Es folgten Betreutes Wohnen mit 430 Millionen Euro (33 Prozent) sowie Ärztehäuser mit 275 Millionen Euro (21 Prozent), die im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum in der Investorengunst deutlich (um 58 Prozent) zulegen konnten.
Prognose für das Gesamtjahr
„Bisher zeichnen sich für den weiteren Jahresverlauf noch keine Ausnahmetransaktionen ab, die in den Vorjahren 2021 und 2020 das Transaktionsvolumen getrieben hatten. Bis Jahresende könnte angesichts der bisher zu erwartenden Deals dennoch – trotz der verschiedenen wirtschaftlichen Herausforderungen, die belastbare Prognosen sehr erschweren – das Investitionsvolumen von 2019 mit 2,3 Milliarden Euro erreicht und übertroffen werden“, erwartet Richolt.
„Im weiteren Jahresverlauf kann es durchaus dazu kommen, dass auch die Spitzenrendite von Pflegeheimen zulegt – vor allem, falls es zu weiteren Zinsschritten als den bisher angekündigten kommen sollte. Ob es dann, wie in anderen Immobilienassetklassen auch zu beobachten, zu einer den unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern geschuldeten Verlangsamung der Dynamik am Transaktionsmarkt kommen wird, bleibt abzuwarten“, sagt Schulte.
