07.07.2022 Bürovermietung München: Gutes Ergebnis dank Neubauanmietungen
Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurde im ersten Halbjahr 2022 ein Flächenumsatz von rund 389.700 Quadratmeter erzielt. Dies entspricht einem Anstieg von 69 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Davon wurden rund 68.100 Quadratmeter durch Eigennutzer umgesetzt. Trotz der aktuellen makroökonomischen Rahmenbedingungen rangiert das aktuelle Halbjahresergebnis mit 321.600 Quadratmeter Vermietungsumsatz nur 1 Prozent unter dem langfristigen Durchschnitt der Halbjahresergebnisse von 324.500 Quadratmeter.
Vier Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter konnten in den letzten drei Monaten registriert werden, allesamt in Projekten oder Gebäuden im Bau. Die Fortsetzung des starken Auftaktquartals zeigt sich auch in der Summe der abgeschlossenen Mietverträge. Insgesamt wurden rund 25 Prozent mehr Mietverträge abgeschlossen als zum ersten Halbjahr 2021. Alle Größenklassen verzeichnen einen deutlichen Nachfrageanstieg. Der größte wurde im mittleren Segment zwischen 2.000 – 5.000 Quadratmeter registriert. Hier wurde 50 Prozent mehr Vermietungsumsatz als zum Vorjahreshalbjahr erzielt.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: „Das gute Halbjahresergebnis und die Belebung der Nachfrage ist eine Bestätigung der positiven Jahresanfangsprognose für 2022. Jedoch ist das aktuelle Marktgefüge in Anbetracht der weltpolitischen Ereignisse durchaus ambivalent zu betrachten. Ein hoher Anteil des Vermietungsumsatzes resultiert aktuell aus dem Wunsch der Unternehmen nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen mit sehr guter Infrastruktur. Das Thema „war-for-talents“ führt daher mehr denn je dazu, dass die Unternehmen sich räumlich verändern wollen. Dies resultierte im ersten Halbjahr darin, dass rund die Hälfte des gesamten Vermietungsumsatzes in Neubauten realisiert wurde. Durch diese Verschiebung der Nachfrage lassen sich derzeit noch keine Kriseneinflüsse in den reinen Umsatzzahlen festhalten. Allerdings reagiert der Bürovermietungsmarkt historisch betrachtet immer zeitverzögert auf die Veränderung durch einflussreiche wirtschaftliche Rahmenbedingungen, wie wir sie aktuell in Europa erfahren. Daher ist es nach aktuellem Stand durchaus möglich, dass die Nachfrage und der Vermietungsumsatz insbesondere zum Ende des Jahres hin das aktuelle Niveau nicht halten kann.“
Zum Ende des ersten Halbjahres 2022 standen mit 1,102 Millionen Quadratmetern rund 122.000 Quadratmeter mehr zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsrate lag bei 4,9 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal gab es jedoch kaum eine Veränderung der kurzfristig verfügbaren Fläche. Im Stadtgebiet betrug der Leerstand 3,6 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings sogar nur 2,0 Prozent. Im Umland standen 8,3 Prozent des Bestandes leer. Bei rund 117.000 Quadratmetern Leerstand handelt es sich um Neubaufläche. Dies liegt allerdings in den zuletzt höheren Fertigstellungszahlen begründet und nicht in einem Nachfragerückgang.
Im Bau befinden sich derzeit rund 1 Million Quadratmeter, die zu rund 59 Prozent bereits vermietet oder eigengenutzt sind. Im Jahr 2022 werden nach derzeitigem Stand rund 417.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, von denen noch circa 43 Prozent zur Verfügung stehen. Erfreulicherweise trifft die stark gefüllte Projektpipeline auf eine aktuell hohe Nachfrage nach Neubauflächen. Wir gehen zudem davon aus, dass Projektentwickler aufgrund der aktuellen Lage weniger Projekte vorantreiben, sodass es ab 2024 zu einer spürbaren Angebotsverknappung bei Neubauten kommen könnte. Die aktuell zu beobachtende Ausdifferenzierung in der Nachfrage zwischen Zentrums- und Umlandlagen auf dem Gesamtmarkt zeigt sich aber auch im Neubausegment. Projekte in weniger gut angebundenen Stadtrand- und Umlandlagen sehen sich zunehmend längeren Vermarktungszeiten ausgesetzt, während Projekte innerhalb des Mittleren Rings weiter stark nachgefragt sind.
Zum ersten Halbjahr 2022 betrug die Durchschnittsmiete 23,80 Euro pro Quadratmeter und liegt damit rund 13 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere der hohe Anteil an Projekt- und Neubauanmietungen sorgte für diesen Anstieg. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 26,20 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten im Stadtgebiet bei rund 30,00 Euro pro Quadratmeter. Im Umland ist die Durchschnittsmiete um 3 Prozent auf aktuell 13,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Halbjahr 2021 erneut deutlich um 9 Prozent auf 42,50 Euro pro Quadratmeter mit weiterem Wachstumspotential.
Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Konjunktursorgen und Kostensteigerungen führen aktuell bei allen Marktakteuren zu mehr Unsicherheit. Spekulative Baustarts werden vermehrt verschoben und Angebotsmieten der Neubauprojekte steigen, weil Projektentwickler mit höheren Baukosten kalkulieren müssen. Die hohen Inflationsraten führen zu einem starken Anstieg der meistindexierten Bestandsmietverträge, wodurch sich Mieter zukünftig häufiger einem „stay-or-leave“ Prozess widmen könnten. Trotz allem müssen sich vor allem Großmieter zu einem immer früheren Zeitpunkt mit Anmietungsfragen beschäftigen, um in den bevorzugten Lagen geeignete Flächen zu finden. Die aktuell noch gute Nachfrage aus allen Branchen und Größenklassen zeigt, dass die veränderten Rahmenbedingungen zwar die Dauer der Suche und die Anforderungskriterien der Mieter beeinflussen, aber nicht die grundsätzliche Entscheidung für den Standort München in Frage stellen.
Entscheidend für das Jahresendergebnis wird sein, wie sich die weiteren Konjukturaussichten auf der Nachfrageseite bemerkbar machen. Werden die bestehenden Gesuche innerhalb des zweiten Halbjahres zu Anmietungsentscheidungen umgesetzt, dann erachten wir einen Vermietungsumsatz von 550.000 Quadratmeter als realisierbar.“
Vier Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter konnten in den letzten drei Monaten registriert werden, allesamt in Projekten oder Gebäuden im Bau. Die Fortsetzung des starken Auftaktquartals zeigt sich auch in der Summe der abgeschlossenen Mietverträge. Insgesamt wurden rund 25 Prozent mehr Mietverträge abgeschlossen als zum ersten Halbjahr 2021. Alle Größenklassen verzeichnen einen deutlichen Nachfrageanstieg. Der größte wurde im mittleren Segment zwischen 2.000 – 5.000 Quadratmeter registriert. Hier wurde 50 Prozent mehr Vermietungsumsatz als zum Vorjahreshalbjahr erzielt.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: „Das gute Halbjahresergebnis und die Belebung der Nachfrage ist eine Bestätigung der positiven Jahresanfangsprognose für 2022. Jedoch ist das aktuelle Marktgefüge in Anbetracht der weltpolitischen Ereignisse durchaus ambivalent zu betrachten. Ein hoher Anteil des Vermietungsumsatzes resultiert aktuell aus dem Wunsch der Unternehmen nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen mit sehr guter Infrastruktur. Das Thema „war-for-talents“ führt daher mehr denn je dazu, dass die Unternehmen sich räumlich verändern wollen. Dies resultierte im ersten Halbjahr darin, dass rund die Hälfte des gesamten Vermietungsumsatzes in Neubauten realisiert wurde. Durch diese Verschiebung der Nachfrage lassen sich derzeit noch keine Kriseneinflüsse in den reinen Umsatzzahlen festhalten. Allerdings reagiert der Bürovermietungsmarkt historisch betrachtet immer zeitverzögert auf die Veränderung durch einflussreiche wirtschaftliche Rahmenbedingungen, wie wir sie aktuell in Europa erfahren. Daher ist es nach aktuellem Stand durchaus möglich, dass die Nachfrage und der Vermietungsumsatz insbesondere zum Ende des Jahres hin das aktuelle Niveau nicht halten kann.“
Zum Ende des ersten Halbjahres 2022 standen mit 1,102 Millionen Quadratmetern rund 122.000 Quadratmeter mehr zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsrate lag bei 4,9 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal gab es jedoch kaum eine Veränderung der kurzfristig verfügbaren Fläche. Im Stadtgebiet betrug der Leerstand 3,6 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings sogar nur 2,0 Prozent. Im Umland standen 8,3 Prozent des Bestandes leer. Bei rund 117.000 Quadratmetern Leerstand handelt es sich um Neubaufläche. Dies liegt allerdings in den zuletzt höheren Fertigstellungszahlen begründet und nicht in einem Nachfragerückgang.
Im Bau befinden sich derzeit rund 1 Million Quadratmeter, die zu rund 59 Prozent bereits vermietet oder eigengenutzt sind. Im Jahr 2022 werden nach derzeitigem Stand rund 417.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, von denen noch circa 43 Prozent zur Verfügung stehen. Erfreulicherweise trifft die stark gefüllte Projektpipeline auf eine aktuell hohe Nachfrage nach Neubauflächen. Wir gehen zudem davon aus, dass Projektentwickler aufgrund der aktuellen Lage weniger Projekte vorantreiben, sodass es ab 2024 zu einer spürbaren Angebotsverknappung bei Neubauten kommen könnte. Die aktuell zu beobachtende Ausdifferenzierung in der Nachfrage zwischen Zentrums- und Umlandlagen auf dem Gesamtmarkt zeigt sich aber auch im Neubausegment. Projekte in weniger gut angebundenen Stadtrand- und Umlandlagen sehen sich zunehmend längeren Vermarktungszeiten ausgesetzt, während Projekte innerhalb des Mittleren Rings weiter stark nachgefragt sind.
Zum ersten Halbjahr 2022 betrug die Durchschnittsmiete 23,80 Euro pro Quadratmeter und liegt damit rund 13 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere der hohe Anteil an Projekt- und Neubauanmietungen sorgte für diesen Anstieg. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 26,20 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten im Stadtgebiet bei rund 30,00 Euro pro Quadratmeter. Im Umland ist die Durchschnittsmiete um 3 Prozent auf aktuell 13,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Halbjahr 2021 erneut deutlich um 9 Prozent auf 42,50 Euro pro Quadratmeter mit weiterem Wachstumspotential.
Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Konjunktursorgen und Kostensteigerungen führen aktuell bei allen Marktakteuren zu mehr Unsicherheit. Spekulative Baustarts werden vermehrt verschoben und Angebotsmieten der Neubauprojekte steigen, weil Projektentwickler mit höheren Baukosten kalkulieren müssen. Die hohen Inflationsraten führen zu einem starken Anstieg der meistindexierten Bestandsmietverträge, wodurch sich Mieter zukünftig häufiger einem „stay-or-leave“ Prozess widmen könnten. Trotz allem müssen sich vor allem Großmieter zu einem immer früheren Zeitpunkt mit Anmietungsfragen beschäftigen, um in den bevorzugten Lagen geeignete Flächen zu finden. Die aktuell noch gute Nachfrage aus allen Branchen und Größenklassen zeigt, dass die veränderten Rahmenbedingungen zwar die Dauer der Suche und die Anforderungskriterien der Mieter beeinflussen, aber nicht die grundsätzliche Entscheidung für den Standort München in Frage stellen.
Entscheidend für das Jahresendergebnis wird sein, wie sich die weiteren Konjukturaussichten auf der Nachfrageseite bemerkbar machen. Werden die bestehenden Gesuche innerhalb des zweiten Halbjahres zu Anmietungsentscheidungen umgesetzt, dann erachten wir einen Vermietungsumsatz von 550.000 Quadratmeter als realisierbar.“
