29.06.2022 Sozialwirkungsorientierte Invests bieten sich im Immobilienbereich an
Alle Bereiche der Immobilienanlage und -entwicklung bergen das Potenzial zur Erzielung sozialer Auswirkungen, so ein neuer Bericht des Urban Land Institute (ULI) in Kooperation mit der internationalen Rechtsanwaltssozietät DLA Piper.
Der weltweite Bericht „Social Impact: investing with purpose to protect and enhance returns“ (Soziale Auswirkungen: Renditeerhaltung und -steigerung durch bewusste Investitionen) zieht den Schluss, dass der Immobilienbereich oft mit relativ geringen Strategieanpassungen marktübliche Renditen erzielen und gleichzeitig bewusst soziale Vorteile bieten kann, die benachteiligten Einzelpersonen, Gemeinden und Standorten sonst nicht zugute kämen. Zudem kann ein auf soziale Auswirkungen ausgerichteter Ansatz auch spezifische Risikomanagementvorteile bieten, die positiven Einfluss auf die Renditen haben.
Dazu Lisette van Doorn, CEO von ULI Europe: „Immobilien und soziale Infrastrukturen haben unweigerlich Auswirkungen auf die Gesellschaft. Was sich derzeit beobachten lässt, ist eine Verschiebung von unbeabsichtigten Folgen zu bewussten Ergebnissen. Zahlreiche Aspekte des Modells der sozialen Auswirkungen sind keinesfalls neu. Investoren müssen sich von der Vorstellung befreien, dass es sich dabei um etwas anderes handele als ihre aktuelle Tätigkeit im Rahmen der Verwaltung von Immobilien und der Erbringung von Dienstleistungen für ihre Kunden. Es geht nach wie vor um bewährte Praktiken der Immobilienanlage und Vermögensverwaltung mit Schwerpunkt auf individuell angepassten Produkten und Dienstleistungen für Kunden. Neu sind dabei allein die Kunden.“
Sozialwirkungsorientierte Investitionen werden meist in Strategien für die Bereiche Wohnen, Gesundheitsfürsorge, Bildung, öffentliche Bauten und Raumgestaltung angewandt. Dennoch gibt es bereits überzeugende Beispiele für ihre Integration in Immobilien im weiteren Sinn. Laut dem Bericht ermöglichen Wirkungsstrategien, von denen benachteiligte Gemeinden im Hinblick auf Wohlstand, Gesundheit, Bildung und Integration profitieren, die Realisierung einer immobilienwirtschaftlicher Aufwertung ohne Verdrängung.
Die Forschung zeigt in einer Reihe internationaler Fallstudien, dass sozialwirkungsorientierte Strategien den Eigenwert von Anlagen steigern, indem sie den Nettoertrag erhöhen, das Risiko senken, die Empfindlichkeit gegenüber Konjunkturzyklen verringern und die langfristige Rentabilität von Vorhaben gewährleisten, einschließlich potenziellen Kapitalwachstums. Diese Vorteile im Hinblick auf den Nettoertrag und die Erlössicherheit werden vom Markt noch nicht vollständig verstanden. So begrüßten in einer Umfrage nur 43 % der Anleger das Potenzial sozialwirkungsorientierter Strategien zur Senkung des finanziellen Risikos sowie ihre positiven Auswirkungen auf die Renditen. Breitere Anerkennung findet hingegen ihr Nutzen in Bezug auf Reputation und Personalbeschaffung.
In dem Bericht wird deutlich unterschieden zwischen Investitionen, die auf sozialen Wert ausgerichtet sind, und solchen, die sich an sozialen Auswirkungen orientieren, und festgestellt, dass diese Unterscheidung nur 46 % der Immobilienwirtschaftsakteure bewusst ist. Soziale Auswirkungen gelten als gesellschaftliche Wertschöpfung, die vollständig in den Investitionsprozess integriert ist und absichtlichen, zusätzlichen Nutzen für benachteiligte Einzelpersonen und Gemeinden liefert. Angestrebt und gemessen werden dabei sowohl gesellschaftlicher Nutzen als auch marktübliche Renditen. Alle sozialen Auswirkungen schaffen sozialen Wert, aber nicht alle sozialen Werte haben auch soziale Auswirkungen.
Für die Branche ist es wichtig, den Unterschied zwischen sozialem Wert und sozialen Auswirkungen zu analysieren und zu verstehen, da der Aufbau einer Unternehmenskultur, in der soziale Werte zählen, der Schlüssel zur Entfesselung des Potenzials sozialwirkungsorientierter Investitionen ist. Die Erzielung von sozialem Wert bildet die notwendige Grundlage, auf der Unternehmen den nächsten Schritt auf dem Weg zur Einbeziehung sozialwirkungsorientierter Investitionen machen können. „Wie es bereits bei Umwelterwägungen der Fall war, gehen wir davon aus, dass die Orientierung an sozialen Auswirkungen im Laufe der Zeit einfach zur Best Practice werden wird – durch Integration in alle Stufen des Investitionsentscheidungsprozesses“, ergänzt van Doorn.
In dem Bericht wird eingeräumt, dass das entsprechende Interesse der Anleger regional unterschiedlich hoch ist. Demnach finden sozialwirkungsorientierte Strategien die stärkste Beachtung in Europa, gefolgt von den USA und zuletzt Asien. In diesem Interesse spiegeln sich auch die regionalen Unterschiede in Bezug auf die Bereitstellung von sozialer Infrastruktur wider. In den USA und zunehmend auch in Europa spielt diesbezüglich der Privatsektor eine wichtige Rolle, während in Asien nach wie vor der öffentliche Sektor der wichtigste Infrastrukturanbieter ist. Der Bericht fordert die Anleger auf zu bedenken, welche Chancen Investitionen mit sozialer Wirkung bieten. Denn diese bergen Potenzial für marktübliche Renditen, die dank der Wirkungsstrategie mit geringerem Risiko verbunden sind und zudem oft unmittelbar oder mittelbar aus öffentlichen Kassen gefördert werden. Auch sozioökonomische Risiken lassen sich mit sozialwirkungsorientierten Investitionen senken.
Der Bedarf an „geduldigem Kapital“ bei sozialwirkungsorientierten Investitionen ist von entscheidender Bedeutung, wie von 83 % der Befragten anerkannt und als typischer Aspekt zahlreicher Formen der Anlage in betrieblichen Immobilien akzeptiert wird. Eine Mischung von Renditen über Entwicklungs-, Stabilisierungs- und Ertragsphasen hinweg ermöglicht langfristig sichere Einkommensströme, die einen längerfristigen Anlagehorizont erfordern.
Eine Herausforderung für das Wachstum von sozialwirkungsorientierten Investitionen ist, dass dieser längere Anlagehorizont ein Kapitalungleichgewicht schaffen kann, wenn viele institutionelle Anleger weiterhin Kapital separaten Tranchen von Anlagen mit sicherem Ertrag oder Wachstum und/oder kürzeren Laufzeiten zuweisen. Ferner ist es auch wichtig zu verstehen, wie soziale Auswirkungen in die Strategie eingebettet werden, um zu gewährleisten, dass sie auch über den Ausstieg hinaus weiterbestehen.
In Studien wurde festgestellt, dass die Rolle der öffentlichen Hand bei der Ermöglichung von sozialwirkungsorientierten Investitionen des Privatsektors nicht ausreichend genutzt und sowohl von öffentlichen als auch von privaten Interessengruppen oft nur schlecht verstanden wird. Viele Strategien zielen nicht speziell auf Wirkungsinvestitionen ab, sind jedoch trotzdem von entscheidender Bedeutung für deren Erfolg. So können staatliche Maßnahmen etwa darauf hinwirken, Investitionen in Wirtschaftssektoren und Standorte durch steuerliche Anreize, Finanzierungshilfen und kostengünstigeren Zugang zu Kapital zu fördern. Ebenso können sie auch einheitliche Wettbewerbsbedingungen für den Grunderwerb schaffen.
Auch hinsichtlich der Bewertungspraxis wurde Rückstand festgestellt, sowie eine zunehmende Schere zwischen Vermögens- und Wertmodellen. Darüber hinaus wirken auch die Kapitalallokationsmodelle als Hindernis für kleinere und mittlere Anleger sowie für einige Stiftungen. Silobasierte Ansätze an die Kapitalallokation, insbesondere solche, die die Auswirkungen von Immobilien in ein ESG-Silo über ganze Anlageklassen einschließen, statt in eine echte Vermögensallokation, können dazu führen, dass diese übergreifenden Strategien übersehen werden.
In der Branche lässt sich eine Zunahme an sozialwirkungsorientierten Investitionen beobachten: 68 % der Anleger und 97 % der Anlageverwalter gehen von einem Anstieg ihrer Tätigkeit im Bereich der Investitionen unter Berücksichtigung des gesellschaftlicher Werts („Social Value“) und Effekts („Social Impact“) unternehmerischen Handelns aus. Die wichtigsten Faktoren, die von Anlegern identifiziert wurden, sind der Druck der Öffentlichkeit und die Reputation (75 %), dicht gefolgt von den sozialpolitischen Risiken (67 %).
Dazu Susheela Rivers, globale Mitvorsitzende des Bereichs Immobilien bei DLA Piper: „DLA Piper achtet sehr darauf, ein verantwortungsbewusstes Unternehmen zu sein. Dies ist unseren Kunden genauso wichtig wie uns. Die Interessenträger der Immobilienwirtschaft hatten in ihrer Rolle als Anbieter der bebauten Umwelt, in der wir leben, arbeiten und uns erholen, seit jeher eine soziale Wirkung – sowohl positiver als auch negativer Art. Entsprechend hoch ist die Verantwortung, die diese Interessenträger tragen. Wirkungsorientierte Investitionen können jedoch nicht nur das Leben verbessern, sondern stellen auch zunehmend eine wirtschaftlich zwingende Notwendigkeit dar, um die Nettoerträge zu steigern, die Kosten zu senken und Sicherheit zu bieten.“
Der weltweite Bericht „Social Impact: investing with purpose to protect and enhance returns“ (Soziale Auswirkungen: Renditeerhaltung und -steigerung durch bewusste Investitionen) zieht den Schluss, dass der Immobilienbereich oft mit relativ geringen Strategieanpassungen marktübliche Renditen erzielen und gleichzeitig bewusst soziale Vorteile bieten kann, die benachteiligten Einzelpersonen, Gemeinden und Standorten sonst nicht zugute kämen. Zudem kann ein auf soziale Auswirkungen ausgerichteter Ansatz auch spezifische Risikomanagementvorteile bieten, die positiven Einfluss auf die Renditen haben.
Dazu Lisette van Doorn, CEO von ULI Europe: „Immobilien und soziale Infrastrukturen haben unweigerlich Auswirkungen auf die Gesellschaft. Was sich derzeit beobachten lässt, ist eine Verschiebung von unbeabsichtigten Folgen zu bewussten Ergebnissen. Zahlreiche Aspekte des Modells der sozialen Auswirkungen sind keinesfalls neu. Investoren müssen sich von der Vorstellung befreien, dass es sich dabei um etwas anderes handele als ihre aktuelle Tätigkeit im Rahmen der Verwaltung von Immobilien und der Erbringung von Dienstleistungen für ihre Kunden. Es geht nach wie vor um bewährte Praktiken der Immobilienanlage und Vermögensverwaltung mit Schwerpunkt auf individuell angepassten Produkten und Dienstleistungen für Kunden. Neu sind dabei allein die Kunden.“
Sozialwirkungsorientierte Investitionen werden meist in Strategien für die Bereiche Wohnen, Gesundheitsfürsorge, Bildung, öffentliche Bauten und Raumgestaltung angewandt. Dennoch gibt es bereits überzeugende Beispiele für ihre Integration in Immobilien im weiteren Sinn. Laut dem Bericht ermöglichen Wirkungsstrategien, von denen benachteiligte Gemeinden im Hinblick auf Wohlstand, Gesundheit, Bildung und Integration profitieren, die Realisierung einer immobilienwirtschaftlicher Aufwertung ohne Verdrängung.
Die Forschung zeigt in einer Reihe internationaler Fallstudien, dass sozialwirkungsorientierte Strategien den Eigenwert von Anlagen steigern, indem sie den Nettoertrag erhöhen, das Risiko senken, die Empfindlichkeit gegenüber Konjunkturzyklen verringern und die langfristige Rentabilität von Vorhaben gewährleisten, einschließlich potenziellen Kapitalwachstums. Diese Vorteile im Hinblick auf den Nettoertrag und die Erlössicherheit werden vom Markt noch nicht vollständig verstanden. So begrüßten in einer Umfrage nur 43 % der Anleger das Potenzial sozialwirkungsorientierter Strategien zur Senkung des finanziellen Risikos sowie ihre positiven Auswirkungen auf die Renditen. Breitere Anerkennung findet hingegen ihr Nutzen in Bezug auf Reputation und Personalbeschaffung.
In dem Bericht wird deutlich unterschieden zwischen Investitionen, die auf sozialen Wert ausgerichtet sind, und solchen, die sich an sozialen Auswirkungen orientieren, und festgestellt, dass diese Unterscheidung nur 46 % der Immobilienwirtschaftsakteure bewusst ist. Soziale Auswirkungen gelten als gesellschaftliche Wertschöpfung, die vollständig in den Investitionsprozess integriert ist und absichtlichen, zusätzlichen Nutzen für benachteiligte Einzelpersonen und Gemeinden liefert. Angestrebt und gemessen werden dabei sowohl gesellschaftlicher Nutzen als auch marktübliche Renditen. Alle sozialen Auswirkungen schaffen sozialen Wert, aber nicht alle sozialen Werte haben auch soziale Auswirkungen.
Für die Branche ist es wichtig, den Unterschied zwischen sozialem Wert und sozialen Auswirkungen zu analysieren und zu verstehen, da der Aufbau einer Unternehmenskultur, in der soziale Werte zählen, der Schlüssel zur Entfesselung des Potenzials sozialwirkungsorientierter Investitionen ist. Die Erzielung von sozialem Wert bildet die notwendige Grundlage, auf der Unternehmen den nächsten Schritt auf dem Weg zur Einbeziehung sozialwirkungsorientierter Investitionen machen können. „Wie es bereits bei Umwelterwägungen der Fall war, gehen wir davon aus, dass die Orientierung an sozialen Auswirkungen im Laufe der Zeit einfach zur Best Practice werden wird – durch Integration in alle Stufen des Investitionsentscheidungsprozesses“, ergänzt van Doorn.
In dem Bericht wird eingeräumt, dass das entsprechende Interesse der Anleger regional unterschiedlich hoch ist. Demnach finden sozialwirkungsorientierte Strategien die stärkste Beachtung in Europa, gefolgt von den USA und zuletzt Asien. In diesem Interesse spiegeln sich auch die regionalen Unterschiede in Bezug auf die Bereitstellung von sozialer Infrastruktur wider. In den USA und zunehmend auch in Europa spielt diesbezüglich der Privatsektor eine wichtige Rolle, während in Asien nach wie vor der öffentliche Sektor der wichtigste Infrastrukturanbieter ist. Der Bericht fordert die Anleger auf zu bedenken, welche Chancen Investitionen mit sozialer Wirkung bieten. Denn diese bergen Potenzial für marktübliche Renditen, die dank der Wirkungsstrategie mit geringerem Risiko verbunden sind und zudem oft unmittelbar oder mittelbar aus öffentlichen Kassen gefördert werden. Auch sozioökonomische Risiken lassen sich mit sozialwirkungsorientierten Investitionen senken.
Der Bedarf an „geduldigem Kapital“ bei sozialwirkungsorientierten Investitionen ist von entscheidender Bedeutung, wie von 83 % der Befragten anerkannt und als typischer Aspekt zahlreicher Formen der Anlage in betrieblichen Immobilien akzeptiert wird. Eine Mischung von Renditen über Entwicklungs-, Stabilisierungs- und Ertragsphasen hinweg ermöglicht langfristig sichere Einkommensströme, die einen längerfristigen Anlagehorizont erfordern.
Eine Herausforderung für das Wachstum von sozialwirkungsorientierten Investitionen ist, dass dieser längere Anlagehorizont ein Kapitalungleichgewicht schaffen kann, wenn viele institutionelle Anleger weiterhin Kapital separaten Tranchen von Anlagen mit sicherem Ertrag oder Wachstum und/oder kürzeren Laufzeiten zuweisen. Ferner ist es auch wichtig zu verstehen, wie soziale Auswirkungen in die Strategie eingebettet werden, um zu gewährleisten, dass sie auch über den Ausstieg hinaus weiterbestehen.
In Studien wurde festgestellt, dass die Rolle der öffentlichen Hand bei der Ermöglichung von sozialwirkungsorientierten Investitionen des Privatsektors nicht ausreichend genutzt und sowohl von öffentlichen als auch von privaten Interessengruppen oft nur schlecht verstanden wird. Viele Strategien zielen nicht speziell auf Wirkungsinvestitionen ab, sind jedoch trotzdem von entscheidender Bedeutung für deren Erfolg. So können staatliche Maßnahmen etwa darauf hinwirken, Investitionen in Wirtschaftssektoren und Standorte durch steuerliche Anreize, Finanzierungshilfen und kostengünstigeren Zugang zu Kapital zu fördern. Ebenso können sie auch einheitliche Wettbewerbsbedingungen für den Grunderwerb schaffen.
Auch hinsichtlich der Bewertungspraxis wurde Rückstand festgestellt, sowie eine zunehmende Schere zwischen Vermögens- und Wertmodellen. Darüber hinaus wirken auch die Kapitalallokationsmodelle als Hindernis für kleinere und mittlere Anleger sowie für einige Stiftungen. Silobasierte Ansätze an die Kapitalallokation, insbesondere solche, die die Auswirkungen von Immobilien in ein ESG-Silo über ganze Anlageklassen einschließen, statt in eine echte Vermögensallokation, können dazu führen, dass diese übergreifenden Strategien übersehen werden.
In der Branche lässt sich eine Zunahme an sozialwirkungsorientierten Investitionen beobachten: 68 % der Anleger und 97 % der Anlageverwalter gehen von einem Anstieg ihrer Tätigkeit im Bereich der Investitionen unter Berücksichtigung des gesellschaftlicher Werts („Social Value“) und Effekts („Social Impact“) unternehmerischen Handelns aus. Die wichtigsten Faktoren, die von Anlegern identifiziert wurden, sind der Druck der Öffentlichkeit und die Reputation (75 %), dicht gefolgt von den sozialpolitischen Risiken (67 %).
Dazu Susheela Rivers, globale Mitvorsitzende des Bereichs Immobilien bei DLA Piper: „DLA Piper achtet sehr darauf, ein verantwortungsbewusstes Unternehmen zu sein. Dies ist unseren Kunden genauso wichtig wie uns. Die Interessenträger der Immobilienwirtschaft hatten in ihrer Rolle als Anbieter der bebauten Umwelt, in der wir leben, arbeiten und uns erholen, seit jeher eine soziale Wirkung – sowohl positiver als auch negativer Art. Entsprechend hoch ist die Verantwortung, die diese Interessenträger tragen. Wirkungsorientierte Investitionen können jedoch nicht nur das Leben verbessern, sondern stellen auch zunehmend eine wirtschaftlich zwingende Notwendigkeit dar, um die Nettoerträge zu steigern, die Kosten zu senken und Sicherheit zu bieten.“
