19.04.2022 Hamburg: Immobilieninvestments rasant, Bürovermietung verhalten
Der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt erreichte im ersten Quartal 2022 ein Transaktionsvolumen von 2,5 Milliarden Euro und übertraf das Vorjahresergebnis damit um 243 Prozent. Am Bürovermietungsmarkt der Hansestadt wurde im Jahresauftaktquartal ein Flächenumsatz von 97.500 Quadratmetern erzielt, was auf dem Niveau des ersten Quartals 2020 lag aber verglichen mit dem ersten Quartal 2021 einen Rückgang um 17 Prozent darstellte. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Investmentmarkt
„Entscheidend für das hohe Transaktionsvolumen war die Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch die kanadische Brookfield. Von dieser Transaktion entfielen 1,5 Milliarden Euro allein auf den Markt in Hamburg“, sagt Michael Mikulicz, City Lead & Head of Investment Hamburg bei CBRE. Unter anderem auch vor dem Hintergrund dieser signifikanten Transaktion war die Assetklasse Büro die volumenstärkste im ersten Quartal und der Anteil internationaler Investoren stieg auf 75 Prozent an. Mit knapp 600 Millionen Euro folgte Wohnen auf dem zweiten Platz. In Gesundheitsimmobilien flossen rund 125 Millionen Euro und in Grundstücksankäufe circa 80 Millionen Euro. „Hamburg galt schon immer als sicherer Hafen. Das Investoreninteresse dürfte sich in den aktuell unsicheren Zeiten sicher noch verstärken“, erklärt Mikulicz.
Die Spitzenrendite ist seit dem letzten Quartal stabil geblieben und lag in Hamburger Top-Lagen weiterhin bei 2,6 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 ging sie um 0,15 Prozentpunkte zurück. Investoren fokussieren sich weiterhin auf Core-Produkte in Top-Lagen, welche auch hinsichtlich ESG-Kriterien gut aufgestellt sind. Hierbei spielt der zunehmende ‚Flight-to-safety‘-Modus vieler Investoren auch eine Rolle. „Im Core-Segment wird mit geringem beziehungsweise zum Teil keinem Fremdkapitaleinsatz gearbeitet. Von daher wird, trotz gestiegener Zinsen, die Spitzenrendite stabil bleiben“, erwartet Mikulicz.
Dennoch wirkt sich das veränderte Finanzierungsumfeld auf den Markt aus. Dies gilt insbesondere für das opportunistische Segment, in dem traditionell hohe Fremdkapitalquoten zum Einsatz kommen, um die angestrebten Eigenkapitalrenditen erwirtschaften zu können. „Hierbei spielen nicht nur die höheren Zinsen, sondern auch das gestiegene Risikobewusstsein der Banken im Hinblick auf die Höhe der Beleihung eine Rolle“, so Mikulicz. Aus Mangel an Core-Produkten und vor dem Hintergrund der guten Vermietungsmarktperformance, ist das Interesse an Manage-to-Core-Opportunitäten in CBD-Lagen weiterhin ebenfalls hoch. Einige Investoren haben zwischenzeitlich eigene ESG-Kompetenzen aufgebaut oder arbeiten mit ESG-Fachberatern wie CBRE zusammen. „Dadurch erweitert sich zunehmend die potenzielle Zielgruppe für ältere Bestandsgebäude mit Manage-to-Core-Potenzial“ stellt Mikulicz fest.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der gesamtwirtschaftlichen Widrigkeiten haben wir einen robusten Start und eine Fortsetzung der Erholung des Hamburger Büromarktes gesehen“, sagt Julian Zadeh, Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg. Mit über 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes konzentrierte sich das Gros der Flächennachfrage auf die zentralen und gut angebundenen Teilmärkte (City, Hafen, HafenCity).
Der Umsatzschwerpunkt lag in der Größenklasse zwischen 5.000 und 20.000 Quadratmetern, mit einem Marktanteil von 38 Prozent – die größte Vermietung war mit 11.500 Quadratmetern das Baufeld 101 im Quartier Elbbrücken an die VTG Aktiengesellschaft. Stärkste Branchen im ersten Quartal waren Immobilien (20 Prozent Marktanteil) und Transport/Verkehr (18 Prozent). „Die insgesamt breite Nachfragestruktur unterstreicht Hamburgs resiliente Wirtschaftsstruktur“, sagt Zadeh. Zudem verdeutlichte der mit 32 Prozent erneut hohe Anteil von Projektentwicklungen die gestiegenen Ansprüche von Nutzern an die Ausstattungsqualität ihrer zukünftigen Büroflächen.
Die Durchschnittsmiete stieg im ersten Quartal verglichen mit dem Vorjahresquartal um fünf Prozent auf 19,07 Euro pro Quadratmeter und Monat. Mit 32,50 Euro blieb die Spitzenmiete hingegen vorerst stabil. Die Leerstandsquote ist zwar gegenüber dem letzten Quartal angestiegen, lag mit 2,7 Prozent jedoch auf demselben Niveau wie im Vorjahreszeitraum. In der City war die Leerstandsquote im Vorjahresvergleich wieder rückläufig und fiel um 0,2 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. „Das zeigt die anhaltende und strukturelle Angebotsknappheit im Hamburger CBD“, bemerkt Zadeh.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2022
„Aktuell sind bereits einige, zum Teil großvolumige, Objekte im Markt bzw. befinden sich in der Vorbereitung für die Vermarktung.“ sagt Mikulicz. „Aufgrund der derzeitigen politischen und wirtschaftlichen Lage sind belastbare Prognosen für das im Gesamtjahr 2022 zu erwartende Investitionsvolumen jedoch nicht möglich.“
„Wir sehen gestiegene Nutzeranfragen sowohl im mittelgroßen Segment von 2.500 bis 5.000 Quadratmeter als auch verstärkt wieder Großgesuche mit mehr als 5.000 Quadratmetern. Gerade bei größeren Unternehmen nehmen wir eine gewisse Entwicklung zu einer moderaten Flächenkonsolidierung wahr“, sagt Zadeh. „Wir erwarten weiterhin ein moderates Mietpreiswachstum, vornehmlich in gehobener Ausstattungsqualität und Neubauobjekten. Dabei stellt die Materialknappheit die Bauwirtschaft und die Projektentwickler vor gewisse Herausforderung“, ergänzt Zadeh. Mit 835.300 Quadratmetern ist die Büroflächenfertigstellungspipeline bis 2024 aber weiterhin gut gefüllt. Davon ist noch rund die Hälfte der Flächen verfügbar. Von den bis Ende 2022 fertigwerdenden Büroflächen sind hingegen nur noch elf Prozent verfügbar.
Investmentmarkt
„Entscheidend für das hohe Transaktionsvolumen war die Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch die kanadische Brookfield. Von dieser Transaktion entfielen 1,5 Milliarden Euro allein auf den Markt in Hamburg“, sagt Michael Mikulicz, City Lead & Head of Investment Hamburg bei CBRE. Unter anderem auch vor dem Hintergrund dieser signifikanten Transaktion war die Assetklasse Büro die volumenstärkste im ersten Quartal und der Anteil internationaler Investoren stieg auf 75 Prozent an. Mit knapp 600 Millionen Euro folgte Wohnen auf dem zweiten Platz. In Gesundheitsimmobilien flossen rund 125 Millionen Euro und in Grundstücksankäufe circa 80 Millionen Euro. „Hamburg galt schon immer als sicherer Hafen. Das Investoreninteresse dürfte sich in den aktuell unsicheren Zeiten sicher noch verstärken“, erklärt Mikulicz.
Die Spitzenrendite ist seit dem letzten Quartal stabil geblieben und lag in Hamburger Top-Lagen weiterhin bei 2,6 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 ging sie um 0,15 Prozentpunkte zurück. Investoren fokussieren sich weiterhin auf Core-Produkte in Top-Lagen, welche auch hinsichtlich ESG-Kriterien gut aufgestellt sind. Hierbei spielt der zunehmende ‚Flight-to-safety‘-Modus vieler Investoren auch eine Rolle. „Im Core-Segment wird mit geringem beziehungsweise zum Teil keinem Fremdkapitaleinsatz gearbeitet. Von daher wird, trotz gestiegener Zinsen, die Spitzenrendite stabil bleiben“, erwartet Mikulicz.
Dennoch wirkt sich das veränderte Finanzierungsumfeld auf den Markt aus. Dies gilt insbesondere für das opportunistische Segment, in dem traditionell hohe Fremdkapitalquoten zum Einsatz kommen, um die angestrebten Eigenkapitalrenditen erwirtschaften zu können. „Hierbei spielen nicht nur die höheren Zinsen, sondern auch das gestiegene Risikobewusstsein der Banken im Hinblick auf die Höhe der Beleihung eine Rolle“, so Mikulicz. Aus Mangel an Core-Produkten und vor dem Hintergrund der guten Vermietungsmarktperformance, ist das Interesse an Manage-to-Core-Opportunitäten in CBD-Lagen weiterhin ebenfalls hoch. Einige Investoren haben zwischenzeitlich eigene ESG-Kompetenzen aufgebaut oder arbeiten mit ESG-Fachberatern wie CBRE zusammen. „Dadurch erweitert sich zunehmend die potenzielle Zielgruppe für ältere Bestandsgebäude mit Manage-to-Core-Potenzial“ stellt Mikulicz fest.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der gesamtwirtschaftlichen Widrigkeiten haben wir einen robusten Start und eine Fortsetzung der Erholung des Hamburger Büromarktes gesehen“, sagt Julian Zadeh, Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg. Mit über 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes konzentrierte sich das Gros der Flächennachfrage auf die zentralen und gut angebundenen Teilmärkte (City, Hafen, HafenCity).
Der Umsatzschwerpunkt lag in der Größenklasse zwischen 5.000 und 20.000 Quadratmetern, mit einem Marktanteil von 38 Prozent – die größte Vermietung war mit 11.500 Quadratmetern das Baufeld 101 im Quartier Elbbrücken an die VTG Aktiengesellschaft. Stärkste Branchen im ersten Quartal waren Immobilien (20 Prozent Marktanteil) und Transport/Verkehr (18 Prozent). „Die insgesamt breite Nachfragestruktur unterstreicht Hamburgs resiliente Wirtschaftsstruktur“, sagt Zadeh. Zudem verdeutlichte der mit 32 Prozent erneut hohe Anteil von Projektentwicklungen die gestiegenen Ansprüche von Nutzern an die Ausstattungsqualität ihrer zukünftigen Büroflächen.
Die Durchschnittsmiete stieg im ersten Quartal verglichen mit dem Vorjahresquartal um fünf Prozent auf 19,07 Euro pro Quadratmeter und Monat. Mit 32,50 Euro blieb die Spitzenmiete hingegen vorerst stabil. Die Leerstandsquote ist zwar gegenüber dem letzten Quartal angestiegen, lag mit 2,7 Prozent jedoch auf demselben Niveau wie im Vorjahreszeitraum. In der City war die Leerstandsquote im Vorjahresvergleich wieder rückläufig und fiel um 0,2 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. „Das zeigt die anhaltende und strukturelle Angebotsknappheit im Hamburger CBD“, bemerkt Zadeh.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2022
„Aktuell sind bereits einige, zum Teil großvolumige, Objekte im Markt bzw. befinden sich in der Vorbereitung für die Vermarktung.“ sagt Mikulicz. „Aufgrund der derzeitigen politischen und wirtschaftlichen Lage sind belastbare Prognosen für das im Gesamtjahr 2022 zu erwartende Investitionsvolumen jedoch nicht möglich.“
„Wir sehen gestiegene Nutzeranfragen sowohl im mittelgroßen Segment von 2.500 bis 5.000 Quadratmeter als auch verstärkt wieder Großgesuche mit mehr als 5.000 Quadratmetern. Gerade bei größeren Unternehmen nehmen wir eine gewisse Entwicklung zu einer moderaten Flächenkonsolidierung wahr“, sagt Zadeh. „Wir erwarten weiterhin ein moderates Mietpreiswachstum, vornehmlich in gehobener Ausstattungsqualität und Neubauobjekten. Dabei stellt die Materialknappheit die Bauwirtschaft und die Projektentwickler vor gewisse Herausforderung“, ergänzt Zadeh. Mit 835.300 Quadratmetern ist die Büroflächenfertigstellungspipeline bis 2024 aber weiterhin gut gefüllt. Davon ist noch rund die Hälfte der Flächen verfügbar. Von den bis Ende 2022 fertigwerdenden Büroflächen sind hingegen nur noch elf Prozent verfügbar.
