12.04.2022 empirica-Immobilienpreisindex: Wann endet der Mietanstieg?
Vorneweg: die Kaufpreisrally könnte mit dem aktuellen Zinsanstieg enden. Torschlusskäufe und drohende Inflation zögern das Ende derzeit noch hinaus. Aber Personal- und Materialengpässe haben die Macht, die Rally dauerhaft am köcheln zu halten. Letzteres, aber auch nur letzteres, würde ebenso den Mietanstieg betreffen.
Zusammen mit den Baukosten liefert die Knappheit das A und O beim Mietanstieg. Knappheit wird beseitigt, wenn am richtigen Ort die erforderlichen Wohnungen entstehen. Per Saldo würden 255 Tsd. WE p.a. ausreichen. Weil derzeit rd. 80 Tsd. am falschen Ort entstehen, ist ein Neubau von 335 Tsd. p.a. erforderlich.
Aber Vorsicht: Neubau am falschen Ort erhöht zum Teil den Leerstand. Nur soweit er bewohnt wird, hat er auch einen mietdämpfenden Effekt. Sollen die Mieten stärker gedämpft werden, muss noch mehr gebaut werden. So strebt die Koalition ein Volumen von 400 Tsd. WE jährlich an. Und nochmal Vorsicht: auch dieser zusätzliche Dämpfungseffekt verpufft zum Teil wieder in (noch) höherem Leerstand.
Ob das erforderliche Bauland dafür überhaupt vorhanden ist, steht zudem auf einem anderen Blatt. Die Potentiale scheint es zu geben, die Verfügbarkeit – und dann auch noch am richtigen Ort – ist jedoch mehr als fraglich. Und noch eines gilt es zu bedenken: je höher der Leerstand, desto geringer der Neubauanreiz. Je mehr also die Fertigstellungsrate über dem mengenmäßig erforderlichen liegt, desto höher müssen die Subventionen ausfallen.
Und die Flüchtlinge aus der Ukraine? Nach unseren Schätzungen reichen hier zusätzliche 140-230 Tsd. Wohnungen – und dies nicht jährlich, sondern nur einmalig (vgl. ZIA-Studie von empirica). Vorausgesetzt, die Flüchtlinge verteilen sich halbwegs übers Land. Transparenz und Information über wartende Leerstände, aber auch eine gezielte Wohnortzuweisung können dabei helfen.
Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. Die Indices für Eigentumswohnungen sind gegenüber dem letzten Quartal um 2,4% gestiegen, Ein- und Zweifamilienhäuser legten sogar um 3,1% zu. Auch die Mietpreise steigen etwas an, mit einem Wachstum von 1,1% gegenüber dem letzten Quartal zum wiederholten Male erheblich schwächer als ETW und EZFH.
Die Indices neugebauter Wohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäuser erklimmen ebenfalls neue Höchstwerte. Im 1. Quartal 2022 liegen neugebaute ETW 2,7% über dem Niveau des letzten Quartals, neugebaute EZFH liegen 2,8% darüber. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen fällt mit 1,2% erneut am geringsten aus.
Gegenüber dem letzten Quartal (4.Q’21) sind die inserierten Mietpreise im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,1% und in den Landkreisen um 1,3% gestiegen. Im Jahresvergleich (gegenüber 1.Q‘21) beträgt der deutschlandweite Anstieg 4,6%.
In den letzten zehn Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit somit um 41% zugelegt. In den kreisfreien Städten um 39% und in den Landkreisen um 42%.
Die Zusammensetzung des TOP-10-Rankings bleibt diesmal unverändert. Auch an der Reihenfolge der 10 Städte mit den höchsten Mieten hat sich gegenüber dem letzten Quartal nichts getan.
Der Anstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen nimmt weiter seinen Lauf. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 2,9% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen liegt der Anstieg bei +2,6%. Im Jahresvergleich (gegenüber 1.Q‘21) sind die Preise in den kreisfreien Städten um 11,9% und in den Landkreisen um 11,7% gestiegen.
In den letzten zehn Jahren haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit mittlerweile mehr als verdoppelt (+109%), in den kreisfreien Städten sind sie um 126% gestiegen und in den Landkreisen um 99%.
Frankfurt und Stuttgart tauschen die Plätze. Berlin und Rosenheim rücken vor, Potsdam und Freiburg fallen dafür einen Platz zurück. Mainz ist neu im TOP-10-Ranking enthalten.
Bundesweit sind die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8% gegenüber dem letzten Quartal gestiegen. Dabei sind die Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 3,0% gestiegen und in den Landkreisen um 2,7%. Im Jahresvergleich (gegenüber 1.Q‘21) haben die Preise somit bundesweit um 14,1% zugelegt, 13,5% in den kreisfreien Städten und 14,7% in den Landkreisen.
In den letzten zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue EZFH deutschlandweit um 115% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 121% und in Landkreisen um 110%.
Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen; Preistrends dürfen daher nicht überinterpretiert werden.
Die ersten vier Plätze des Rankings bleiben unverändert. Dahinter rücken Frankfurt, Erlangen, Landshut, Freiburg und Kempten vor.
(Quelle: empirica ag)
Zusammen mit den Baukosten liefert die Knappheit das A und O beim Mietanstieg. Knappheit wird beseitigt, wenn am richtigen Ort die erforderlichen Wohnungen entstehen. Per Saldo würden 255 Tsd. WE p.a. ausreichen. Weil derzeit rd. 80 Tsd. am falschen Ort entstehen, ist ein Neubau von 335 Tsd. p.a. erforderlich.
Aber Vorsicht: Neubau am falschen Ort erhöht zum Teil den Leerstand. Nur soweit er bewohnt wird, hat er auch einen mietdämpfenden Effekt. Sollen die Mieten stärker gedämpft werden, muss noch mehr gebaut werden. So strebt die Koalition ein Volumen von 400 Tsd. WE jährlich an. Und nochmal Vorsicht: auch dieser zusätzliche Dämpfungseffekt verpufft zum Teil wieder in (noch) höherem Leerstand.
Ob das erforderliche Bauland dafür überhaupt vorhanden ist, steht zudem auf einem anderen Blatt. Die Potentiale scheint es zu geben, die Verfügbarkeit – und dann auch noch am richtigen Ort – ist jedoch mehr als fraglich. Und noch eines gilt es zu bedenken: je höher der Leerstand, desto geringer der Neubauanreiz. Je mehr also die Fertigstellungsrate über dem mengenmäßig erforderlichen liegt, desto höher müssen die Subventionen ausfallen.
Und die Flüchtlinge aus der Ukraine? Nach unseren Schätzungen reichen hier zusätzliche 140-230 Tsd. Wohnungen – und dies nicht jährlich, sondern nur einmalig (vgl. ZIA-Studie von empirica). Vorausgesetzt, die Flüchtlinge verteilen sich halbwegs übers Land. Transparenz und Information über wartende Leerstände, aber auch eine gezielte Wohnortzuweisung können dabei helfen.
Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. Die Indices für Eigentumswohnungen sind gegenüber dem letzten Quartal um 2,4% gestiegen, Ein- und Zweifamilienhäuser legten sogar um 3,1% zu. Auch die Mietpreise steigen etwas an, mit einem Wachstum von 1,1% gegenüber dem letzten Quartal zum wiederholten Male erheblich schwächer als ETW und EZFH.
Die Indices neugebauter Wohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäuser erklimmen ebenfalls neue Höchstwerte. Im 1. Quartal 2022 liegen neugebaute ETW 2,7% über dem Niveau des letzten Quartals, neugebaute EZFH liegen 2,8% darüber. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen fällt mit 1,2% erneut am geringsten aus.
Gegenüber dem letzten Quartal (4.Q’21) sind die inserierten Mietpreise im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,1% und in den Landkreisen um 1,3% gestiegen. Im Jahresvergleich (gegenüber 1.Q‘21) beträgt der deutschlandweite Anstieg 4,6%.
In den letzten zehn Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit somit um 41% zugelegt. In den kreisfreien Städten um 39% und in den Landkreisen um 42%.
Die Zusammensetzung des TOP-10-Rankings bleibt diesmal unverändert. Auch an der Reihenfolge der 10 Städte mit den höchsten Mieten hat sich gegenüber dem letzten Quartal nichts getan.
Der Anstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen nimmt weiter seinen Lauf. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 2,9% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen liegt der Anstieg bei +2,6%. Im Jahresvergleich (gegenüber 1.Q‘21) sind die Preise in den kreisfreien Städten um 11,9% und in den Landkreisen um 11,7% gestiegen.
In den letzten zehn Jahren haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit mittlerweile mehr als verdoppelt (+109%), in den kreisfreien Städten sind sie um 126% gestiegen und in den Landkreisen um 99%.
Frankfurt und Stuttgart tauschen die Plätze. Berlin und Rosenheim rücken vor, Potsdam und Freiburg fallen dafür einen Platz zurück. Mainz ist neu im TOP-10-Ranking enthalten.
Bundesweit sind die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8% gegenüber dem letzten Quartal gestiegen. Dabei sind die Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 3,0% gestiegen und in den Landkreisen um 2,7%. Im Jahresvergleich (gegenüber 1.Q‘21) haben die Preise somit bundesweit um 14,1% zugelegt, 13,5% in den kreisfreien Städten und 14,7% in den Landkreisen.
In den letzten zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue EZFH deutschlandweit um 115% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 121% und in Landkreisen um 110%.
Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen; Preistrends dürfen daher nicht überinterpretiert werden.
Die ersten vier Plätze des Rankings bleiben unverändert. Dahinter rücken Frankfurt, Erlangen, Landshut, Freiburg und Kempten vor.
(Quelle: empirica ag)
