07.04.2022 Rekordquartal am Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt
Mit einem Transaktionsvolumen von 4,24 Milliarden Euro legte der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im ersten Quartal 2022 verglichen mit dem ersten Quartal des Vorjahres um 113 Prozent zu. Davon flossen fast 80 Prozent in Core- und Core-plus-Objekte. Deutlich gestiegen ist zudem der Anteil von Portfolios – um 35 Prozentpunkte auf 72 Prozent. Auch der Anteil internationaler Investoren stieg um 13 Prozentpunkte auf 63 Prozent. Vor allem Investoren aus den USA und den Niederlanden allokierten umfassende Kapitalmengen in die stark nachgefragte Assetklasse, die damit im Auftaktquartal im Bereich der Gewerbeimmobilien ihren zweiten Platz nach Büros festigte. Geringe Veränderung gab es bei den Marktanteilen der einzelnen Segmente: Klassische Logistikimmobilien verloren zwar knapp neun Prozentpunkte, bleiben mit einem Anteil von 77 Prozent aber das Maß der Dinge aus Investorensicht. Marktanteile gewinnen konnten Produktionsimmobilien (um sechs Prozentpunkte auf 14 Prozent) sowie Light-Industrial-Flächen (um drei Prozentpunkte auf neun Prozent). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das abgelaufene Quartal stellt ein Rekordergebnis am deutschen Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt dar“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Zurückzuführen ist dieser dynamische Jahresstart vor allem auf eine Vielzahl an Transaktionen, die bereits 2021 angestoßen wurden und erst jetzt zu einem Abschluss gekommen sind, sowie auf Mehrheitsbeteiligungen, wie die jene der DIC Asset AG an der VIB Vermögen AG und der Beteiligung von CTP an der Deutsche Industrie Reit. Und auch wenn die Nachfrage erneut riesig war, war das Angebot in der ersten Hälfte des Quartals zunächst sehr beschränkt – es kamen kaum neue Produkte auf den Markt. Das hat sich seit der zweiten Hälfte des Quartals jedoch wieder geändert, sodass wir vermehrt Verkaufsüberlegungen und damit eine gute Ausgangsbasis für zukünftige Transaktionen beobachten konnten.“
„Zuletzt blieb die Spitzenrendite für Logistikimmobilien stabil auf dem Vorquartalsniveau bei drei Prozent. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 gab diese jedoch um 0,4 Prozentpunkte nach – die stärkste Renditekompression unter den einzelnen Assetklassen in den vergangenen zwölf Monate und Ausdruck des Nachfrageüberhangs seitens nationaler und internationaler Investoren“, sagt Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services. „Angesichts der Zinsentwicklung können Investoren, die für ihre Ankäufe auf Fremdkapital angewiesen sind, jedoch teilweise derzeit nicht mehr nicht mehr so aggressiv in die Bieterprozesse gehen wie noch Ende 2021. Entsprechend fällt es eigenkapitalstarken Investoren nun einfacher, sich bei den Bieterprozessen durchzusetzen“, ergänzt Oulds.
Stärkste Nettokäufergruppe waren Immobiliengesellschaften mit 880 Millionen Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 490 Millionen Euro. Auch geschlossene Immobilienfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen konnten ihr in Industrie- und Logistikimmobilien investiertes Kapital im ersten Quartal 2022 um jeweils gut 100 Millionen Euro ausbauen.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2022
„Bisher zeichnet sich für den weiteren Jahresverlauf ein reges Transaktionsgeschehen ab“, erwartet Oulds. „Für konkrete und belastbare Prognosen ist es aufgrund der vielen geopolitischen und makroökonomischen Unsicherheiten aktuell jedoch zu früh“, ergänzt Linsin.
„Entsprechend des Nachfrageüberhangs – bedingt durch die hohe Liquidität im Markt sowie durch eine hohe Nutzernachfrage nach Flächen im Zuge des Reshorings von Produktionseinheiten und im Zuge des Aufbaus von Lagerkapazitäten angesichts der weiterhin gestörten Lieferkennen und geopolitischen Unsicherheiten – rechnen wir im weiteren Jahresverlauf mit einem höheren Druck auf die Renditen und einen Unterschreiten der Drei-Prozent-Marke“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
„Das abgelaufene Quartal stellt ein Rekordergebnis am deutschen Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt dar“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Zurückzuführen ist dieser dynamische Jahresstart vor allem auf eine Vielzahl an Transaktionen, die bereits 2021 angestoßen wurden und erst jetzt zu einem Abschluss gekommen sind, sowie auf Mehrheitsbeteiligungen, wie die jene der DIC Asset AG an der VIB Vermögen AG und der Beteiligung von CTP an der Deutsche Industrie Reit. Und auch wenn die Nachfrage erneut riesig war, war das Angebot in der ersten Hälfte des Quartals zunächst sehr beschränkt – es kamen kaum neue Produkte auf den Markt. Das hat sich seit der zweiten Hälfte des Quartals jedoch wieder geändert, sodass wir vermehrt Verkaufsüberlegungen und damit eine gute Ausgangsbasis für zukünftige Transaktionen beobachten konnten.“
„Zuletzt blieb die Spitzenrendite für Logistikimmobilien stabil auf dem Vorquartalsniveau bei drei Prozent. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 gab diese jedoch um 0,4 Prozentpunkte nach – die stärkste Renditekompression unter den einzelnen Assetklassen in den vergangenen zwölf Monate und Ausdruck des Nachfrageüberhangs seitens nationaler und internationaler Investoren“, sagt Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services. „Angesichts der Zinsentwicklung können Investoren, die für ihre Ankäufe auf Fremdkapital angewiesen sind, jedoch teilweise derzeit nicht mehr nicht mehr so aggressiv in die Bieterprozesse gehen wie noch Ende 2021. Entsprechend fällt es eigenkapitalstarken Investoren nun einfacher, sich bei den Bieterprozessen durchzusetzen“, ergänzt Oulds.
Stärkste Nettokäufergruppe waren Immobiliengesellschaften mit 880 Millionen Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 490 Millionen Euro. Auch geschlossene Immobilienfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen konnten ihr in Industrie- und Logistikimmobilien investiertes Kapital im ersten Quartal 2022 um jeweils gut 100 Millionen Euro ausbauen.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2022
„Bisher zeichnet sich für den weiteren Jahresverlauf ein reges Transaktionsgeschehen ab“, erwartet Oulds. „Für konkrete und belastbare Prognosen ist es aufgrund der vielen geopolitischen und makroökonomischen Unsicherheiten aktuell jedoch zu früh“, ergänzt Linsin.
„Entsprechend des Nachfrageüberhangs – bedingt durch die hohe Liquidität im Markt sowie durch eine hohe Nutzernachfrage nach Flächen im Zuge des Reshorings von Produktionseinheiten und im Zuge des Aufbaus von Lagerkapazitäten angesichts der weiterhin gestörten Lieferkennen und geopolitischen Unsicherheiten – rechnen wir im weiteren Jahresverlauf mit einem höheren Druck auf die Renditen und einen Unterschreiten der Drei-Prozent-Marke“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
