30.03.2022 Trendwende bei Studentenzahlen? Asset bleibt eine gefragte Anlage
Am Studentischen Wohnungsmarkt wandeln sich die Vorzeichen. Zu diesem Schluss kommt das Immobilienberatungsunternehmen Savills in seinem aktuellen Spotlight zum Markt für Studentisches Wohnen in Deutschland.
Zahl der Studienanfänger sinkt
Vor allem bei der Studierendenzahl zeichnet sich nach 20 Jahren Wachstum eine Trendwende ab. So lag die Zahl der Studienanfänger in Deutschland im Jahr 2021 um rund 7 % niedriger als noch vor zwei Jahren. „Mit rund 2,9 Mio. Studierenden waren noch nie so viele Menschen an einer Hochschule eingeschrieben. Diese Rekordzahl resultiert allerdings primär aus einer geringen Zahl an Studienabschlüssen, denn die Zahl der Studienanfänger sinkt bereits seit einigen Jahren“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Für die kommenden Jahre ist daher mit leicht sinkenden Studierendenzahlen zu rechnen, denn selbst ein starker Anstieg der internationalen Studienanfängerzahlen würde demografisch bedingte Rückgänge bei inländischen Erstsemestern nicht ausgleichen können. Außerdem dürfte es bei der Zahl der Studienabschlüsse zu einem Nachholeffekt kommen“.
An den Wohnungsmärkten dürfte sich die Lage nicht weiter verschärfen
Nicht nur bei der Wohnraumnachfrage durch Studierende zeichnet sich eine gewisse Trendumkehr ab, sondern auch an den Wohnungsmärkten. Zwar sind die Wohnungsmärkte der 30 größten Hochschulstädte noch weit von einer Entspannung entfernt, doch zum ersten Mal seit Jahren ist die Leerstandsrate zuletzt nicht weiter gefallen. „Blickt man auf die steigenden Baufertigstellungszahlen und das abnehmende Bevölkerungswachstum vieler Städte, dürfte sich das Angebots-Nachfrage-Verhältnis in den kommenden Jahren etwas zu Gunsten der Mieter:innen verschieben. Sinkende Studienanfängerzahlen werden in den Hochschulstädten zusätzlich entlastend auf die Wohnungsmärkte wirken“, kommentiert Schenk. Im Gegensatz zu den Vorjahren dürfte die Wohnungsverfügbarkeit für Studierende somit nicht weiter abnehmen.
Angebot am Markt für Studentisches entwickelt sich weiterhin dynamisch
Gleichzeitig wächst das Angebot am Markt für Studentisches Wohnen weiter. Laut einer Erhebung von Savills gab es zum Ende des Jahres 2021 in den 30 größten Hochschulstädten etwa 66.100 Betten in privatwirtschaftlichen Studierendenwohnanlagen. Die gesamte Versorgungsquote (private und gemeinnützige Anbieter) lag in den Top-30-Hochschulstädten bei durchschnittlich 14,2 %. Das Privatangebot hat sich in den letzten zehn Jahren fast vervierfacht und in den kommen drei Jahren dürften circa 16.300 Betten von privaten Anbietern hinzukommen.
Am Investmentmarkt sind Volumen und Preise gestiegen
Mit dem wachsenden Angebot an privaten Studierendenwohnanlagen wächst auch der investierbare Bestand für Immobilieninvestoren. Nachdem das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 pandemiebedingt eingebrochen ist, gab es im Jahr 2021 wieder eine deutliche Belebung des Marktes. Mit einem Volumen von ca. 840 Mio. Euro wurde das bislang zweithöchste Ergebnis erzielt. Nach Meinung von Savills dürften viele Investierenden ihr angestrebtes Anlagevolumen noch nicht erreicht haben. Außerdem traten und treten neue Akteure in den Markt ein. „Die Bieterverfahren um gut positionierte Studierendenwohnanlagen sind weiterhin intensiv. Dementsprechend ging die Spitzenrendite im letzten Jahr auf 3,3 % zurück“, berichtet Alexander Bräul, Associate Director Operational Capital Markets bei Savills und blickt voraus: „Insgesamt rechnen wir bei Spitzenobjekten mit einer weiteren leichten Renditekompression.“
Fazit: Übergang zur Reifephase macht den Blick für Details wichtiger denn je
Savills kommt zum Schluss, dass der deutsche Markt für Studentisches Wohnen nach einer jahrelangen Boomphase nun in eine Reifephase übergleitet. Die eingeleitete Trendwende auf der Nachfrageseite dürfte bei wachsendem Angebot zu einem intensiveren Wettbewerb zwischen den Wohnanlagen führen. „Angesichts der im Langfristvergleich weiterhin hohen Studierendenzahlen, der fortwährenden Angebotsknappheit am Wohnungsmarkt sowie des derzeitigen Ausgangsniveaus bei der Versorgungsquote erwarten wir keine verbreiteten erheblichen Auslastungsschwierigkeiten von Studierendenwohnanlagen“, konstatiert Florian Gust, Director Corporate Finance – Valuation bei Savills und merkt an: „Allerdings könnten Wohnanlagen mit Defiziten bei der Lage- oder Preis-Leistungs-Qualität, die bisher vor allem vom deutlichen Nachfrageüberhang profitierten, zukünftig Schwierigkeiten bei der Erzielung der angestrebten Auslastung oder Mieten bekommen.“
Für Investierende bedeutet dies, dass eine detaillierte Analyse von Städten und Mikrolagen noch wichtiger als zuvor wird. Lohnend könnte laut Savills eine stärkere Auseinandersetzung mit Standorten in Nähe von entgegen dem Trend wachsenden Hochschulen wie der RWTH Aachen sein. Auch eine stärkere Auseinandersetzung mit der Nachfrage von Studierenden an Fachhochschulen könnte sich lohnen. Insgesamt erwartet Savills, dass weiterhin sehr viel Kapital in Wohnimmobilien fließt.
„Studierendenwohnanlagen bleiben aufgrund ihres Renditevorteils gegenüber Mehrfamilienhäusern eine gefragte Anlagealternative“, kommentiert Bräul und fügt hinzu: „Die perspektivisch leicht steigenden Risiken werden möglicherweise bei einigen sehr risikoaversen Investierenden zu größerer Zurückhaltung führen. Bereits am Markt etablierte Bestandsimmobilien könnten im Vergleich zu Projektentwicklungen von einer steigenden Risikoaversion profitieren.“
Zahl der Studienanfänger sinkt
Vor allem bei der Studierendenzahl zeichnet sich nach 20 Jahren Wachstum eine Trendwende ab. So lag die Zahl der Studienanfänger in Deutschland im Jahr 2021 um rund 7 % niedriger als noch vor zwei Jahren. „Mit rund 2,9 Mio. Studierenden waren noch nie so viele Menschen an einer Hochschule eingeschrieben. Diese Rekordzahl resultiert allerdings primär aus einer geringen Zahl an Studienabschlüssen, denn die Zahl der Studienanfänger sinkt bereits seit einigen Jahren“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Für die kommenden Jahre ist daher mit leicht sinkenden Studierendenzahlen zu rechnen, denn selbst ein starker Anstieg der internationalen Studienanfängerzahlen würde demografisch bedingte Rückgänge bei inländischen Erstsemestern nicht ausgleichen können. Außerdem dürfte es bei der Zahl der Studienabschlüsse zu einem Nachholeffekt kommen“.
An den Wohnungsmärkten dürfte sich die Lage nicht weiter verschärfen
Nicht nur bei der Wohnraumnachfrage durch Studierende zeichnet sich eine gewisse Trendumkehr ab, sondern auch an den Wohnungsmärkten. Zwar sind die Wohnungsmärkte der 30 größten Hochschulstädte noch weit von einer Entspannung entfernt, doch zum ersten Mal seit Jahren ist die Leerstandsrate zuletzt nicht weiter gefallen. „Blickt man auf die steigenden Baufertigstellungszahlen und das abnehmende Bevölkerungswachstum vieler Städte, dürfte sich das Angebots-Nachfrage-Verhältnis in den kommenden Jahren etwas zu Gunsten der Mieter:innen verschieben. Sinkende Studienanfängerzahlen werden in den Hochschulstädten zusätzlich entlastend auf die Wohnungsmärkte wirken“, kommentiert Schenk. Im Gegensatz zu den Vorjahren dürfte die Wohnungsverfügbarkeit für Studierende somit nicht weiter abnehmen.
Angebot am Markt für Studentisches entwickelt sich weiterhin dynamisch
Gleichzeitig wächst das Angebot am Markt für Studentisches Wohnen weiter. Laut einer Erhebung von Savills gab es zum Ende des Jahres 2021 in den 30 größten Hochschulstädten etwa 66.100 Betten in privatwirtschaftlichen Studierendenwohnanlagen. Die gesamte Versorgungsquote (private und gemeinnützige Anbieter) lag in den Top-30-Hochschulstädten bei durchschnittlich 14,2 %. Das Privatangebot hat sich in den letzten zehn Jahren fast vervierfacht und in den kommen drei Jahren dürften circa 16.300 Betten von privaten Anbietern hinzukommen.
Am Investmentmarkt sind Volumen und Preise gestiegen
Mit dem wachsenden Angebot an privaten Studierendenwohnanlagen wächst auch der investierbare Bestand für Immobilieninvestoren. Nachdem das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 pandemiebedingt eingebrochen ist, gab es im Jahr 2021 wieder eine deutliche Belebung des Marktes. Mit einem Volumen von ca. 840 Mio. Euro wurde das bislang zweithöchste Ergebnis erzielt. Nach Meinung von Savills dürften viele Investierenden ihr angestrebtes Anlagevolumen noch nicht erreicht haben. Außerdem traten und treten neue Akteure in den Markt ein. „Die Bieterverfahren um gut positionierte Studierendenwohnanlagen sind weiterhin intensiv. Dementsprechend ging die Spitzenrendite im letzten Jahr auf 3,3 % zurück“, berichtet Alexander Bräul, Associate Director Operational Capital Markets bei Savills und blickt voraus: „Insgesamt rechnen wir bei Spitzenobjekten mit einer weiteren leichten Renditekompression.“
Fazit: Übergang zur Reifephase macht den Blick für Details wichtiger denn je
Savills kommt zum Schluss, dass der deutsche Markt für Studentisches Wohnen nach einer jahrelangen Boomphase nun in eine Reifephase übergleitet. Die eingeleitete Trendwende auf der Nachfrageseite dürfte bei wachsendem Angebot zu einem intensiveren Wettbewerb zwischen den Wohnanlagen führen. „Angesichts der im Langfristvergleich weiterhin hohen Studierendenzahlen, der fortwährenden Angebotsknappheit am Wohnungsmarkt sowie des derzeitigen Ausgangsniveaus bei der Versorgungsquote erwarten wir keine verbreiteten erheblichen Auslastungsschwierigkeiten von Studierendenwohnanlagen“, konstatiert Florian Gust, Director Corporate Finance – Valuation bei Savills und merkt an: „Allerdings könnten Wohnanlagen mit Defiziten bei der Lage- oder Preis-Leistungs-Qualität, die bisher vor allem vom deutlichen Nachfrageüberhang profitierten, zukünftig Schwierigkeiten bei der Erzielung der angestrebten Auslastung oder Mieten bekommen.“
Für Investierende bedeutet dies, dass eine detaillierte Analyse von Städten und Mikrolagen noch wichtiger als zuvor wird. Lohnend könnte laut Savills eine stärkere Auseinandersetzung mit Standorten in Nähe von entgegen dem Trend wachsenden Hochschulen wie der RWTH Aachen sein. Auch eine stärkere Auseinandersetzung mit der Nachfrage von Studierenden an Fachhochschulen könnte sich lohnen. Insgesamt erwartet Savills, dass weiterhin sehr viel Kapital in Wohnimmobilien fließt.
„Studierendenwohnanlagen bleiben aufgrund ihres Renditevorteils gegenüber Mehrfamilienhäusern eine gefragte Anlagealternative“, kommentiert Bräul und fügt hinzu: „Die perspektivisch leicht steigenden Risiken werden möglicherweise bei einigen sehr risikoaversen Investierenden zu größerer Zurückhaltung führen. Bereits am Markt etablierte Bestandsimmobilien könnten im Vergleich zu Projektentwicklungen von einer steigenden Risikoaversion profitieren.“
