29.03.2022 Aengevelt rät, Immobilientransaktionen zeitnah zu tätigen
Dr. Wulff Aengevelt
Der Ukraine-Krieg, die Corona-Pandemie, aber auch hausgemachte Probleme haben bereits zu gesamtwirtschaftlichen Verwerfungen geführt, die sich im Laufe des Jahres weiter verschärfen werden. Steigende Inflationsraten, Energieverknappung, Zinsentwicklung und Staatsverschuldung sorgen für Unsicherheiten. All dies spricht für Investments in Immobilien. Dabei empfiehlt Aengevelt Research, Immobilieninvestments zeitnah zu tätigen, bevor sich die Rahmenbedingungen verschlechtern.
Die Inflation galt seit Jahrzehnten als überwunden. Zuletzt flackerte sie im Jahr 1992 mit einem Anstieg der Verbraucherpreise um 5,0 Prozent. Seitdem lagen die jährlichen Steigerungen des Preisindex für Lebenshaltungskosten stets unter 3 Prozent, im Jahr 2020 sogar bei lediglich 0,5 Prozent. Ab Januar 2021 haben die monatlichen Inflationsraten langsam, aber stetig angezogen. Im Dezember waren die Verbraucherpreise um 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat angestiegen und im Februar 2022 um 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.
Haupttreiber hierfür ist vor allem das Preisniveau für Kraftstoffe, Heizöl und Gas, das schon vor dem Ukraine-Krieg kräftig angezogen hat. Aber auch die Preise für Pauschalreisen, steigende Nettokaltmieten und Strompreise haben zur Teuerung beigetragen. Dass die Kerninflation – ohne Energie und Nahrungsmittel – noch bei rund 3 Prozent liegt, ist nur ein vorübergehender Trost, denn höhere Energiepreise werden über kurz oder lang auch auf das Preisniveau für andere Waren durchschlagen. Sobald in Tarifverhandlungen höhere Löhne zum Inflationsausgleich gefordert werden, wird die Preisspirale weiter angekurbelt. Selbst die öffentliche Hand fördert durch die Umsatzsteuer und die jährlich steigende CO2-Abgabe die Inflation.
Der Ukraine-Krieg sowie die daraufhin global verhängten Wirtschaftssanktionen gegen Russland befeuern weiter die Preissteigerungen von Öl, Gas und Kohle, zumal auch die heimische Energiewende und der zum Jahresende erfolgende Ausstieg aus der Kernenergie zu insbesondere einer steigenden Gasnachfrage führen werden. Diese wird zunehmend durch teureres Flüssigerdgas aus Frackingquellen in Nordamerika gedeckt bzw. werden müssen. Weitere Rohstoffpreise werden kriegsbedingt ebenfalls anziehen, insbesondere für Getreide, da die traditionell hohen Exporte der Ukraine weitgehend ausfallen werden.
Die Notenbanken werden auf die Inflation reagieren müssen. Da die Inflationsrate in den USA mit 8,0 Prozent sogar noch über der Preissteigerung in der Eurozone von rd. 6 Prozent liegt, sind Leitzinserhöhungen der Federal Reserve Bank und der EZB spätestens ab Ende 2022 erwartbar und werden von den Forwards auch schon vorweggenommen. So sind die Zinsen für Baugeld, die im Januar 2021 noch bei 0,75 Prozent lagen, bis Anfang März 2022 bereits markant auf 1,66 Prozent gestiegen. Das zeigt, dass die Märkte schneller reagieren als die Notenbanken.
Allerdings gibt es Grenzen für Leitzinserhöhungen. Zum einen wirkt die Verknappung von Geld zwar auf eine überhitzte Konjunktur, aber nicht so sehr auf steigende Energie- und Rohstoffpreise. Zum zweiten hatte die Staatsverschuldung bereits in den Jahren 2020/2021 aufgrund der Pandemieausgleichsmaßnahmen deutlich zugenommen und wird durch die jüngst beschlossene Erhöhung der Rüstungsausgaben – statt von Schulden spricht die Politik verniedlichend von “Sondervermögen“ – noch weiter anwachsen, so dass steigende Zinsen für Staatsanleihen äußerst problematisch würden. Zudem ist mit steigenden Steuern und Abgaben zu rechnen.
Auf die Immobilienmärkte wirken sich die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen nach Einschätzung von Aengevelt Research unterschiedlich aus:
• Steigende Inflationsraten erhöhen grundsätzlich den Anlagebedarf in Immobilien („Betongold“), ebenso wie internationale Krisen.
• Steigende Marktzinsen für Baugeld drücken tendenziell die Immobilienpreise, weil die Finanzierungskosten und flankierend auch die erforderliche Eigenkapitalquote steigen.
• Steigende Zinssätze für Staatsanleihen und andere Festverzinsliche wirken auch preisbremsend, weil sie die Renditeerwartungen für Immobilien steigern.
• Die geplanten Maßnahmen der Energiewende werden das Preisgefüge auf den Immobilienmärkten verändern. Der energetische Ausstattungsqualität von Immobilien wird preisbestimmender: Wertverlusten bei unzureichend gedämmten und fossil beheizten Immobilien stehen zunehmend Wertzuwächse bei gezielt energiesparend isolierten und mit einem hohen Anteil an erneuerbarer Energien beheizten Gebäuden gegenüber.
Wie sich diese – zum Teil gegenläufigen – Entwicklungen in Summe auf das Immobilienpreisniveau auswirken, lässt sich nicht seriös prognostizieren. Denn dies hängt auch vom Verlauf des Ukraine-Kriegs und der Dauer der Sanktionen ab. Sicher ist allerdings, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Turbulenzen verschärfen werden. Mit Preisausschlägen (nach oben) ist ebenso zu rechnen wie mit der kurzfristigen Verschlechterung von Finanzierungskonditionen für den Immobilienerwerb.
Dr. Wulff Aengevelt rät deshalb: „Die bereits zum Jahresende 2021 deutlich gestiegenen Inflationsraten waren kein Strohfeuer – sie werden uns auf absehbare Zeit begleiten. Damit stehen Immobilieninvestments noch stärker im Fokus. Allerdings sorgen Ukraine-Krieg, ein steigendes Energiepreis- und Zinsniveau für eine Beeinträchtigung des Beschäftigungsniveaus und damit der Wachstumsperspektiven. Wir empfehlen deshalb, geplante Immobiliendeals zügig vorzunehmen, bevor sich die Rahmenbedingungen möglicherweise verschlechtern und Verwerfungen an den Finanzmärkten Transaktionen (stark) verteuern oder für breitere Anlegerkreise gar zunichtemachen.“
Die Inflation galt seit Jahrzehnten als überwunden. Zuletzt flackerte sie im Jahr 1992 mit einem Anstieg der Verbraucherpreise um 5,0 Prozent. Seitdem lagen die jährlichen Steigerungen des Preisindex für Lebenshaltungskosten stets unter 3 Prozent, im Jahr 2020 sogar bei lediglich 0,5 Prozent. Ab Januar 2021 haben die monatlichen Inflationsraten langsam, aber stetig angezogen. Im Dezember waren die Verbraucherpreise um 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat angestiegen und im Februar 2022 um 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.
Haupttreiber hierfür ist vor allem das Preisniveau für Kraftstoffe, Heizöl und Gas, das schon vor dem Ukraine-Krieg kräftig angezogen hat. Aber auch die Preise für Pauschalreisen, steigende Nettokaltmieten und Strompreise haben zur Teuerung beigetragen. Dass die Kerninflation – ohne Energie und Nahrungsmittel – noch bei rund 3 Prozent liegt, ist nur ein vorübergehender Trost, denn höhere Energiepreise werden über kurz oder lang auch auf das Preisniveau für andere Waren durchschlagen. Sobald in Tarifverhandlungen höhere Löhne zum Inflationsausgleich gefordert werden, wird die Preisspirale weiter angekurbelt. Selbst die öffentliche Hand fördert durch die Umsatzsteuer und die jährlich steigende CO2-Abgabe die Inflation.
Der Ukraine-Krieg sowie die daraufhin global verhängten Wirtschaftssanktionen gegen Russland befeuern weiter die Preissteigerungen von Öl, Gas und Kohle, zumal auch die heimische Energiewende und der zum Jahresende erfolgende Ausstieg aus der Kernenergie zu insbesondere einer steigenden Gasnachfrage führen werden. Diese wird zunehmend durch teureres Flüssigerdgas aus Frackingquellen in Nordamerika gedeckt bzw. werden müssen. Weitere Rohstoffpreise werden kriegsbedingt ebenfalls anziehen, insbesondere für Getreide, da die traditionell hohen Exporte der Ukraine weitgehend ausfallen werden.
Die Notenbanken werden auf die Inflation reagieren müssen. Da die Inflationsrate in den USA mit 8,0 Prozent sogar noch über der Preissteigerung in der Eurozone von rd. 6 Prozent liegt, sind Leitzinserhöhungen der Federal Reserve Bank und der EZB spätestens ab Ende 2022 erwartbar und werden von den Forwards auch schon vorweggenommen. So sind die Zinsen für Baugeld, die im Januar 2021 noch bei 0,75 Prozent lagen, bis Anfang März 2022 bereits markant auf 1,66 Prozent gestiegen. Das zeigt, dass die Märkte schneller reagieren als die Notenbanken.
Allerdings gibt es Grenzen für Leitzinserhöhungen. Zum einen wirkt die Verknappung von Geld zwar auf eine überhitzte Konjunktur, aber nicht so sehr auf steigende Energie- und Rohstoffpreise. Zum zweiten hatte die Staatsverschuldung bereits in den Jahren 2020/2021 aufgrund der Pandemieausgleichsmaßnahmen deutlich zugenommen und wird durch die jüngst beschlossene Erhöhung der Rüstungsausgaben – statt von Schulden spricht die Politik verniedlichend von “Sondervermögen“ – noch weiter anwachsen, so dass steigende Zinsen für Staatsanleihen äußerst problematisch würden. Zudem ist mit steigenden Steuern und Abgaben zu rechnen.
Auf die Immobilienmärkte wirken sich die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen nach Einschätzung von Aengevelt Research unterschiedlich aus:
• Steigende Inflationsraten erhöhen grundsätzlich den Anlagebedarf in Immobilien („Betongold“), ebenso wie internationale Krisen.
• Steigende Marktzinsen für Baugeld drücken tendenziell die Immobilienpreise, weil die Finanzierungskosten und flankierend auch die erforderliche Eigenkapitalquote steigen.
• Steigende Zinssätze für Staatsanleihen und andere Festverzinsliche wirken auch preisbremsend, weil sie die Renditeerwartungen für Immobilien steigern.
• Die geplanten Maßnahmen der Energiewende werden das Preisgefüge auf den Immobilienmärkten verändern. Der energetische Ausstattungsqualität von Immobilien wird preisbestimmender: Wertverlusten bei unzureichend gedämmten und fossil beheizten Immobilien stehen zunehmend Wertzuwächse bei gezielt energiesparend isolierten und mit einem hohen Anteil an erneuerbarer Energien beheizten Gebäuden gegenüber.
Wie sich diese – zum Teil gegenläufigen – Entwicklungen in Summe auf das Immobilienpreisniveau auswirken, lässt sich nicht seriös prognostizieren. Denn dies hängt auch vom Verlauf des Ukraine-Kriegs und der Dauer der Sanktionen ab. Sicher ist allerdings, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Turbulenzen verschärfen werden. Mit Preisausschlägen (nach oben) ist ebenso zu rechnen wie mit der kurzfristigen Verschlechterung von Finanzierungskonditionen für den Immobilienerwerb.
Dr. Wulff Aengevelt rät deshalb: „Die bereits zum Jahresende 2021 deutlich gestiegenen Inflationsraten waren kein Strohfeuer – sie werden uns auf absehbare Zeit begleiten. Damit stehen Immobilieninvestments noch stärker im Fokus. Allerdings sorgen Ukraine-Krieg, ein steigendes Energiepreis- und Zinsniveau für eine Beeinträchtigung des Beschäftigungsniveaus und damit der Wachstumsperspektiven. Wir empfehlen deshalb, geplante Immobiliendeals zügig vorzunehmen, bevor sich die Rahmenbedingungen möglicherweise verschlechtern und Verwerfungen an den Finanzmärkten Transaktionen (stark) verteuern oder für breitere Anlegerkreise gar zunichtemachen.“
