25.03.2022 Große Gewinner: Starkes Wachstum am deutschen Logistikmarkt
Die Logistikbranche gehört auch im zweiten Pandemiejahr zu den großen Gewinnern der Immobilienbranche. Dabei profitierte der Logistikmarkt von einer stabilen Wirtschaftsentwicklung und einer erhöhten Konsumnachfrage. Dadurch rücken Logistik- und Industrieimmobilien noch mehr in den Fokus von Investoren, denn sie gelten als krisensichere und robuste Investmentanlage.
Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• Die markante Dynamik am Logistikmarkt spiegelt sich u.a. in hohen Fertigstellungsvolumina, die seit 2016 bei jährlich über 4 Mio. m² Neubaulogistikfläche liegt. Ungeachtet dessen herrscht ein Mangel an modernen, nachhaltigen und nachfragegerechten Logistikliegenschaften.
• Dementsprechend prognostiziert DIP im Marktsegment der „klassischen“ Logistik-Immobilien ein weiteres Wachstum der Entwicklungs-, Eigennutzungs-, Vermietungs- und Investmentzahlen.
• Hinzu kommt der wachsende Bedarf an Cross Docking Stations, Last-Mile-Hubs und Online-Shops in den Stadtzentren, Stadtteilzentren und Wohngebieten, der bislang vielerorts auf ein bislang noch unzureichendes Angebot geeigneter und erschwinglicher Flächen trifft, da Innenstädte und innenstadtnahe Lagen ursprünglich nicht für diese Nutzung konzipiert wurden.
Top Flächen- und Investmentumsätze
Diese Entwicklungen fördern die Flächen- und Investorennachfrage im Logistik-Segment:
• 2021 wurde in Deutschland mit rd. 8,3 Mio. m² vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche ein neues Rekordergebnis erzielt und das Vorjahresergebnis (2020: 6,96 Mio. m²) um 19 % übertroffen werden. Auch das 5-Jahresmittel (Ø 2016-2020: rd. 6,82 Mio. m² p.a.) wurde um rd. 22 % getoppt.
Mit rd. 2,6 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel auch 2021 ein großer Anteil auf die Regionen der „Big Five“ (2020: rd. 1,76 Mio. m²), von denen die Logistikregion Frankfurt mit einem Volumen von 740.000 m² Flächenumsatz den ersten Rang belegte, gefolgt von Hamburg (630.000 m²), Berlin (602.000 m²), Düsseldorf (360.000 m²) und München (220.000 m²).
• Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment “Logistik“ erreichte 2021 mit rd. EUR 9,5 Mrd. ebenfalls ein neues Rekordergebnis, das den Vorjahreswert (2020: EUR 7,7 Mrd.) um nahezu ein Viertel (23 %) übertrifft. Zudem belegen Logistik-Investments damit im gesamten gewerblichen Investment-Segment erstmals den zweiten Platz hinter Büro- und vor Einzelhandelsimmobilien und bestätigen damit ihre mittlerweile erreichte Akzeptanz und Bedeutung als Asset-Klasse. Innerhalb des Logistiksegments ist Hamburg 2021 mit EUR 725 Mio. Umsatzsieger, gefolgt von Berlin (EUR 680 Mio.).
Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
• Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2021 weiter an, so dass die Spitzenrendite für Logistikanlagen im Mittel der 16 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) erneut deutlich um 50 Basispunkte auf rd. 4,3 % p.a. (2020: 4,8 % p.a.) nachgab.
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, waren Hamburg und Frankfurt am Main mit einer Spitzenrendite von jeweils 3,3 %. Es folgen Hannover und München mit 3,5 %. Eine höhere Verzinsung wurde in Köln (3,7 %) und Berlin (3,8 %) erzielt.
• In etwa gleich zum DIP-Mittel (4,3 %) liegen Top-Logistik-Objekte in Stuttgart (4,0 %), Düsseldorf (4,1 %), Bremen (4,2 %), Leipzig (4,5 %) und Freiburg (4,6 %).
• Höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Karlsruhe (5,0 %), Essen (5,1 %), Dresden und Magdeburg mit jeweils 5,5 % sowie Nürnberg mit 5,6 % auf.
Anziehendes Grundstückspreisniveau
In den analysierten 16 DIP-Märkten stiegen die mittleren Gewerbebaulandpreise 2021 gegenüber dem Vorjahr um 5,3 % auf EUR 258,-/m² (2020: EUR 245,-/m²).
• Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 820,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 570,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 350,-/m²).
• Im Mittelfeld liegen Hamburg (EUR 240,-/m²), Berlin (EUR 235,-/m²), Nürnberg (EUR 230,-/m²), Köln (EUR 220,-/m²), Freiburg (EUR 210,-/m²) sowie Hannover und Karlsruhe mit jeweils EUR 200,-/m².
• Deutlich günstiger fallen aus: Essen und Bremen mit jeweils EUR 110,-/m²), Leipzig (EUR 95,-/m²) und Dresden (jeweils EUR 85,-/m²) sowie Magdeburg (EUR 70,-/m²).
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist und Grundstücke auf innerstädtischen Alt-Industrie- oder Produktionsflächen mit deutlichen Preisaufschlägen versehen werden.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte ungeachtet der hohen Nachfrage nur moderat auf rd. EUR 5,90/m² (2020: EUR 5,80/m²).
• Die teuersten Logistikstandorte gemessen am Spitzenmietenniveau sind die wirtschaftsstarken und seit Jahren von Angebotsknappheit geprägten Metropolen München (EUR 7,50/m²) und Berlin (EUR 7,30/m²). Die Standorte Stuttgart (EUR 7,10/m²), Frankfurt am Main (EUR 7,00/m²) und Hamburg (EUR 6,50/m²) sind ebenfalls am oberen Mietpreisrand angesiedelt.
• Düsseldorf (EUR 6,20/m²), Nürnberg (EUR 6,10/m²), Köln (EUR 6,00/m²) und Karlsruhe (EUR 5,80/m²) positionieren sich ungefähr auf dem mittleren DIP-Niveau (EUR 5,90/m²), während Flächen in Dresden (EUR 5,40/m²), Hannover (EUR 5,30/m²), Essen und Freiburg mit jeweils EUR 5,20/m² sowie Leipzig (EUR 5,00/m²) (bislang noch) günstiger anzumieten sind. In Bremen und Magdeburg sind die Spitzenmieten mit jeweils EUR 4,70/m² besonders ansiedlungsfreundlich.
Perspektiven
• Am deutschen Immobilienmarkt gehört das Logistiksegment zu den größten Gewinnern des Jahres 2021, wobei in Ballungskernen die Nachfrage nach allen vorliegenden Trends auch mittelfristig weiter wachsen wird. Es wäre sogar noch ein besseres Umsatzergebnis möglich gewesen, wenn entsprechende Areale und Flächen als kontrahierungsfähige Angebote zur Verfügung gestanden hätten. Daher bleibt die Erhöhung des Angebotes von modernen und nachfragegerechten Logistikflächen die größte Herausforderung für die kommenden Jahre.
• Die Pandemie hat als zusätzlicher Katalysator für den E-Commerce-Sektor fungiert, der ohnehin seit Jahrzehnten kräftig und stetig wächst. Der stationäre Einzelhandel reagiert zunehmend mit Multi-Channel-Strategien, also der Kombination aus traditionellem Einzelhandel sowie Online-Auftritt mit der Möglichkeit der Lieferung oder Abholung.
• Dementsprechend werden künftig vorwiegend auf der letzten Meile völlig neue Logistikkonzepte entstehen müssen: Von dezentralen Lagern in den Städten bis hin zu Microhubs in Wohnvierteln. Dabei sind nach Analysen von DIP Konzepte gefragt, die dem Markt für Logistikimmobilien auf lange Sicht überproportionale Dynamik und Perspektiven verleihen.
Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• Die markante Dynamik am Logistikmarkt spiegelt sich u.a. in hohen Fertigstellungsvolumina, die seit 2016 bei jährlich über 4 Mio. m² Neubaulogistikfläche liegt. Ungeachtet dessen herrscht ein Mangel an modernen, nachhaltigen und nachfragegerechten Logistikliegenschaften.
• Dementsprechend prognostiziert DIP im Marktsegment der „klassischen“ Logistik-Immobilien ein weiteres Wachstum der Entwicklungs-, Eigennutzungs-, Vermietungs- und Investmentzahlen.
• Hinzu kommt der wachsende Bedarf an Cross Docking Stations, Last-Mile-Hubs und Online-Shops in den Stadtzentren, Stadtteilzentren und Wohngebieten, der bislang vielerorts auf ein bislang noch unzureichendes Angebot geeigneter und erschwinglicher Flächen trifft, da Innenstädte und innenstadtnahe Lagen ursprünglich nicht für diese Nutzung konzipiert wurden.
Top Flächen- und Investmentumsätze
Diese Entwicklungen fördern die Flächen- und Investorennachfrage im Logistik-Segment:
• 2021 wurde in Deutschland mit rd. 8,3 Mio. m² vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche ein neues Rekordergebnis erzielt und das Vorjahresergebnis (2020: 6,96 Mio. m²) um 19 % übertroffen werden. Auch das 5-Jahresmittel (Ø 2016-2020: rd. 6,82 Mio. m² p.a.) wurde um rd. 22 % getoppt.
Mit rd. 2,6 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel auch 2021 ein großer Anteil auf die Regionen der „Big Five“ (2020: rd. 1,76 Mio. m²), von denen die Logistikregion Frankfurt mit einem Volumen von 740.000 m² Flächenumsatz den ersten Rang belegte, gefolgt von Hamburg (630.000 m²), Berlin (602.000 m²), Düsseldorf (360.000 m²) und München (220.000 m²).
• Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment “Logistik“ erreichte 2021 mit rd. EUR 9,5 Mrd. ebenfalls ein neues Rekordergebnis, das den Vorjahreswert (2020: EUR 7,7 Mrd.) um nahezu ein Viertel (23 %) übertrifft. Zudem belegen Logistik-Investments damit im gesamten gewerblichen Investment-Segment erstmals den zweiten Platz hinter Büro- und vor Einzelhandelsimmobilien und bestätigen damit ihre mittlerweile erreichte Akzeptanz und Bedeutung als Asset-Klasse. Innerhalb des Logistiksegments ist Hamburg 2021 mit EUR 725 Mio. Umsatzsieger, gefolgt von Berlin (EUR 680 Mio.).
Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
• Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2021 weiter an, so dass die Spitzenrendite für Logistikanlagen im Mittel der 16 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) erneut deutlich um 50 Basispunkte auf rd. 4,3 % p.a. (2020: 4,8 % p.a.) nachgab.
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, waren Hamburg und Frankfurt am Main mit einer Spitzenrendite von jeweils 3,3 %. Es folgen Hannover und München mit 3,5 %. Eine höhere Verzinsung wurde in Köln (3,7 %) und Berlin (3,8 %) erzielt.
• In etwa gleich zum DIP-Mittel (4,3 %) liegen Top-Logistik-Objekte in Stuttgart (4,0 %), Düsseldorf (4,1 %), Bremen (4,2 %), Leipzig (4,5 %) und Freiburg (4,6 %).
• Höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Karlsruhe (5,0 %), Essen (5,1 %), Dresden und Magdeburg mit jeweils 5,5 % sowie Nürnberg mit 5,6 % auf.
Anziehendes Grundstückspreisniveau
In den analysierten 16 DIP-Märkten stiegen die mittleren Gewerbebaulandpreise 2021 gegenüber dem Vorjahr um 5,3 % auf EUR 258,-/m² (2020: EUR 245,-/m²).
• Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 820,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 570,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 350,-/m²).
• Im Mittelfeld liegen Hamburg (EUR 240,-/m²), Berlin (EUR 235,-/m²), Nürnberg (EUR 230,-/m²), Köln (EUR 220,-/m²), Freiburg (EUR 210,-/m²) sowie Hannover und Karlsruhe mit jeweils EUR 200,-/m².
• Deutlich günstiger fallen aus: Essen und Bremen mit jeweils EUR 110,-/m²), Leipzig (EUR 95,-/m²) und Dresden (jeweils EUR 85,-/m²) sowie Magdeburg (EUR 70,-/m²).
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist und Grundstücke auf innerstädtischen Alt-Industrie- oder Produktionsflächen mit deutlichen Preisaufschlägen versehen werden.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte ungeachtet der hohen Nachfrage nur moderat auf rd. EUR 5,90/m² (2020: EUR 5,80/m²).
• Die teuersten Logistikstandorte gemessen am Spitzenmietenniveau sind die wirtschaftsstarken und seit Jahren von Angebotsknappheit geprägten Metropolen München (EUR 7,50/m²) und Berlin (EUR 7,30/m²). Die Standorte Stuttgart (EUR 7,10/m²), Frankfurt am Main (EUR 7,00/m²) und Hamburg (EUR 6,50/m²) sind ebenfalls am oberen Mietpreisrand angesiedelt.
• Düsseldorf (EUR 6,20/m²), Nürnberg (EUR 6,10/m²), Köln (EUR 6,00/m²) und Karlsruhe (EUR 5,80/m²) positionieren sich ungefähr auf dem mittleren DIP-Niveau (EUR 5,90/m²), während Flächen in Dresden (EUR 5,40/m²), Hannover (EUR 5,30/m²), Essen und Freiburg mit jeweils EUR 5,20/m² sowie Leipzig (EUR 5,00/m²) (bislang noch) günstiger anzumieten sind. In Bremen und Magdeburg sind die Spitzenmieten mit jeweils EUR 4,70/m² besonders ansiedlungsfreundlich.
Perspektiven
• Am deutschen Immobilienmarkt gehört das Logistiksegment zu den größten Gewinnern des Jahres 2021, wobei in Ballungskernen die Nachfrage nach allen vorliegenden Trends auch mittelfristig weiter wachsen wird. Es wäre sogar noch ein besseres Umsatzergebnis möglich gewesen, wenn entsprechende Areale und Flächen als kontrahierungsfähige Angebote zur Verfügung gestanden hätten. Daher bleibt die Erhöhung des Angebotes von modernen und nachfragegerechten Logistikflächen die größte Herausforderung für die kommenden Jahre.
• Die Pandemie hat als zusätzlicher Katalysator für den E-Commerce-Sektor fungiert, der ohnehin seit Jahrzehnten kräftig und stetig wächst. Der stationäre Einzelhandel reagiert zunehmend mit Multi-Channel-Strategien, also der Kombination aus traditionellem Einzelhandel sowie Online-Auftritt mit der Möglichkeit der Lieferung oder Abholung.
• Dementsprechend werden künftig vorwiegend auf der letzten Meile völlig neue Logistikkonzepte entstehen müssen: Von dezentralen Lagern in den Städten bis hin zu Microhubs in Wohnvierteln. Dabei sind nach Analysen von DIP Konzepte gefragt, die dem Markt für Logistikimmobilien auf lange Sicht überproportionale Dynamik und Perspektiven verleihen.
