17.03.2022 Resilient aufgestellt: DEMIRE erzielt Rekord FFO von 39,8 Mio. Euro
Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat im Geschäftsjahr 2021 Rekordergebnisse bei den Funds from Operations I (FFO I, nach Steuern, vor Minderheiten) und der Vermietungsleistung erzielt. Trotz anhaltend unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen durch die Corona-Pandemie kann der Gewerbeimmobilienspezialist an das erfolgreiche Vorjahr anknüpfen. Durch gezielte Veräußerungen nicht strategischer Immobilien und die konsequente Umsetzung von Effizienzprogrammen wurden weitere Verbesserungen wesentlicher operativer und portfoliobezogener Kennzahlen erreicht.
REALize Potential Strategie sorgt für hohe Stabilität
Die FFO I belaufen sich im Berichtsjahr auf EUR 39,8 Mio. Das entspricht einem Plus von 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2020: EUR 39,2 Mio.). Nach Portfoliobereinigungen um Objekte, die nicht in die langfristige strategische Ausrichtung der DEMIRE passen, verzeichnete die Gesellschaft bei den Mieterträgen einen Rückgang von rund 5,9 Prozent auf EUR 82,3 Mio. (2020: EUR 87,5 Mio.) und übertraf damit die Prognose von EUR 80,0 bis 82,0 Mio. Hierbei unberücksichtigt blieb das Bürogebäude Cielo in Frankfurt, denn die Zuflüsse aus dem Joint Venture werden aufgrund der „at-Equity-Bilanzierung“ als Beteiligungserträge und im Finanzergebnis aufgeführt.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) steigt im Vergleich zum Vorjahr (2020: 27,7 Mio. Euro) deutlich auf EUR 101,9 Mio. Der starke Anstieg geht unter anderem auf die Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zurück (plus EUR 48,8 Mio.). Die DEMIRE sieht in dieser Entwicklung eine Bestätigung ihres aktiven Asset- und Portfolio-Management-Ansatzes.
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios blieb mit rund EUR 1,41 Mrd. trotz der Veräußerung von elf Immobilien nahezu stabil (2020: EUR 1,44 Mrd.). Der verwässerte NAV erhöhte sich im Berichtszeitraum trotz der Dividendenausschüttung von EUR 0,62 je Aktie um EUR 0,07 auf EUR 5,96 je Aktie (2020: EUR 5,89).
2021 konnte die DEMIRE die Rekord-Vermietungsleistung des Vorjahres (2020: 177.000 m²) noch einmal übertreffen. Die Vermietungsleistung durch Neuabschlüsse bzw. Prolongationen belief sich auf rund 182.700 m². Durch Abschlüsse mit bonitätsstarken Mietern, beispielsweise in Leipzig, Dresden oder Quickborn, konnte zudem die Mieterbasis gestärkt werden. Die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios ohne die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Projektentwicklungen belief sich zum Bilanzstichtag auf 11,0 Prozent. Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios bliebt mit 4,7 Jahren (2020: 4,8 Jahre) nahezu stabil.
Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagt „Das wirtschaftliche Umfeld war durch die Pandemie auch 2021 herausfordernd. Deshalb ist es umso erfreulicher, dass die DEMIRE abermals ein stabiles und solides Ergebnis ausweisen kann. Das unterstreicht die Robustheit unseres Portfolios und den Erfolg unseres aktiven Assetmanagements.“
Finanzierungskosten weiter gesenkt
„Wir haben unsere Finanzierungsstruktur im Berichtszeitraum mit zwei besicherten Hypothekenfinanzierungen weiter optimiert. Die Gesellschaft konnte ihre Finanzierungkosten in den vergangenen drei Jahren deutlich senken, und erst 2024 stehen die ersten Refinanzierungen an“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten sanken zum 31. Dezember 2021 gegenüber dem Vorjahr (1,71 Prozent) um weitere 5 Basispunkte auf 1,66 Prozent pro Jahr. Ende 2018 lag der Wert noch bei 3,0 Prozent. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag zum Stichtag bei 49,7 Prozent (2020: 49,2 Prozent). „Die unterjährige Abstufung des Moodys-Rankings auf das Niveau von Ba3 liegt in der erneuten Ausschüttung einer hohen Dividende und nicht in der operativen Entwicklung der DEMIRE begründet“, stellt Brückner klar.
Zuversichtlicher Ausblick für das Jahr 2022
Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklung fällt der Ausblick zweigeteilt aus. Die wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und der weitere Verlauf der Coronapandemie sind nicht vollständig abschätzbar. Der Vorstand sieht die DEMIRE jedoch auch in unsicheren Zeiten resilient aufgestellt und blickt deshalb zuversichtlich auf die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft. Für 2022 rechnet die DEMIRE mit Mieterträgen zwischen EUR 78,0 und EUR 80,0 Mio. Auf dieser Basis werden FFO I in der Spanne von EUR 38,5 und EUR 40,5 Mio. erwartet.
REALize Potential Strategie sorgt für hohe Stabilität
Die FFO I belaufen sich im Berichtsjahr auf EUR 39,8 Mio. Das entspricht einem Plus von 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2020: EUR 39,2 Mio.). Nach Portfoliobereinigungen um Objekte, die nicht in die langfristige strategische Ausrichtung der DEMIRE passen, verzeichnete die Gesellschaft bei den Mieterträgen einen Rückgang von rund 5,9 Prozent auf EUR 82,3 Mio. (2020: EUR 87,5 Mio.) und übertraf damit die Prognose von EUR 80,0 bis 82,0 Mio. Hierbei unberücksichtigt blieb das Bürogebäude Cielo in Frankfurt, denn die Zuflüsse aus dem Joint Venture werden aufgrund der „at-Equity-Bilanzierung“ als Beteiligungserträge und im Finanzergebnis aufgeführt.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) steigt im Vergleich zum Vorjahr (2020: 27,7 Mio. Euro) deutlich auf EUR 101,9 Mio. Der starke Anstieg geht unter anderem auf die Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zurück (plus EUR 48,8 Mio.). Die DEMIRE sieht in dieser Entwicklung eine Bestätigung ihres aktiven Asset- und Portfolio-Management-Ansatzes.
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios blieb mit rund EUR 1,41 Mrd. trotz der Veräußerung von elf Immobilien nahezu stabil (2020: EUR 1,44 Mrd.). Der verwässerte NAV erhöhte sich im Berichtszeitraum trotz der Dividendenausschüttung von EUR 0,62 je Aktie um EUR 0,07 auf EUR 5,96 je Aktie (2020: EUR 5,89).
2021 konnte die DEMIRE die Rekord-Vermietungsleistung des Vorjahres (2020: 177.000 m²) noch einmal übertreffen. Die Vermietungsleistung durch Neuabschlüsse bzw. Prolongationen belief sich auf rund 182.700 m². Durch Abschlüsse mit bonitätsstarken Mietern, beispielsweise in Leipzig, Dresden oder Quickborn, konnte zudem die Mieterbasis gestärkt werden. Die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios ohne die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Projektentwicklungen belief sich zum Bilanzstichtag auf 11,0 Prozent. Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios bliebt mit 4,7 Jahren (2020: 4,8 Jahre) nahezu stabil.
Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagt „Das wirtschaftliche Umfeld war durch die Pandemie auch 2021 herausfordernd. Deshalb ist es umso erfreulicher, dass die DEMIRE abermals ein stabiles und solides Ergebnis ausweisen kann. Das unterstreicht die Robustheit unseres Portfolios und den Erfolg unseres aktiven Assetmanagements.“
Finanzierungskosten weiter gesenkt
„Wir haben unsere Finanzierungsstruktur im Berichtszeitraum mit zwei besicherten Hypothekenfinanzierungen weiter optimiert. Die Gesellschaft konnte ihre Finanzierungkosten in den vergangenen drei Jahren deutlich senken, und erst 2024 stehen die ersten Refinanzierungen an“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten sanken zum 31. Dezember 2021 gegenüber dem Vorjahr (1,71 Prozent) um weitere 5 Basispunkte auf 1,66 Prozent pro Jahr. Ende 2018 lag der Wert noch bei 3,0 Prozent. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag zum Stichtag bei 49,7 Prozent (2020: 49,2 Prozent). „Die unterjährige Abstufung des Moodys-Rankings auf das Niveau von Ba3 liegt in der erneuten Ausschüttung einer hohen Dividende und nicht in der operativen Entwicklung der DEMIRE begründet“, stellt Brückner klar.
Zuversichtlicher Ausblick für das Jahr 2022
Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklung fällt der Ausblick zweigeteilt aus. Die wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und der weitere Verlauf der Coronapandemie sind nicht vollständig abschätzbar. Der Vorstand sieht die DEMIRE jedoch auch in unsicheren Zeiten resilient aufgestellt und blickt deshalb zuversichtlich auf die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft. Für 2022 rechnet die DEMIRE mit Mieterträgen zwischen EUR 78,0 und EUR 80,0 Mio. Auf dieser Basis werden FFO I in der Spanne von EUR 38,5 und EUR 40,5 Mio. erwartet.
