09.03.2022 Qualitätskriterien für Logistik-Prime-Yields ändern sich
Die Qualitätskriterien für die Spitzenbruttorendite von Logistikimmobilien sowie Industrie-/Gewerbeparks an den deutschen Top-7-Standorten* haben sich in den vergangenen sieben Jahren entscheidend verändert. Lange Mietvertragslaufzeiten wie zehn oder fünfzehn Jahre – seit der Finanzmarktkrise ein Garant für einen hohen Verkaufspreisfaktor – spielten derzeit keine große Rolle mehr, da Flächen an den Top-Standorten schnell und meist teurer nachvermietet werden können. Laut Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, steht jetzt ein weiterer Paradigmenwechsel hinsichtlich der Bewertung an. Nachhaltigkeit wird immer mehr zum zentralen Faktor in der Renditeberechnung.
„Während zwischen 2015 und 2018 der Kaufpreis von Objekten vorrangig anhand der Vertragslaufzeiten und der Mieterbonität bewertet worden ist, standen in den vergangenen vier Jahren das Baujahr sowie die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien im Vordergrund“, berichtet Clemens Kerscher, Realogis Geschäftsführer und Head of Capital Markets. „Jetzt ändern sich die Parameter erneut.“
„Zukünftig werden neben dem Baujahr sowie der Drittverwendungsfähigkeit zusätzlich die ESG-Richtlinien vorgeben, wie hoch die Verkaufspreise sind“, so Clemens Kerscher. „In den vergangenen zwei Jahren waren sie noch kein entscheidender Faktor und wurden bei der Bewertung nicht ausreichend berücksichtigt.” Für Gebäude, die gemäß der ESG-Kriterien zertifiziert sind, werden zukünftig höhere Preise im Vergleich zu nichtzertifizierten erzielt werden“, ist Clemens Kerscher überzeugt.
Um privaten und institutionellen Verkäufern und Käufern von Logistik- und Lagerimmobilien und Gewerbeparks unterschiedlichen Baujahrs, Drittverwendungsfähigkeit sowie ESG-Fähigkeit eine Orientierung zu bieten, hat Realogis die aktuellen Marktpreise in drei Qualitätskategorien aufgeteilt.
Die Brutto-Anfangsrendite von Logistikneubauten und -bestandsimmobilien an den deutschen Top-7 Standorten liegen laut Realogis aktuell bei:
• 3,10 %: Neubau, Marktwert >20 Mio. €, exzellente Drittverwendungsfähigkeit, ESG-Zertifizierung, Triple-A-Mieter-Bonität, volle Indexierung
• 3,30 %: Bestand älter 10 Jahre, sehr gute Drittverwendungsfähigkeit, gute Mieter-Bonität, gute Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
• 4,00 %: Bestand älter 20 Jahre, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, durchschnittliche Mieter-Bonität, keine/schlechte Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
Die Brutto-Anfangsrendite von Industrie-/und Gewerbeparks an den deutschen Top-7 Standorten liegen laut Realogis aktuell bei:
• 3,70 %: Neubau, Marktwert >20 Mio. €, exzellente Drittverwendungsfähigkeit, ESG-Zertifizierung, Triple-A-Mieter-Bonität, volle Indexierung
• 3,75 %: Bestand älter 10 Jahre, sehr gute Drittverwendungsfähigkeit, gute Mieter-Bonität, gute Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
• 4,25 %: Bestand älter 20 Jahre, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, durchschnittliche Mieter-Bonität, keine/schlechte Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
Der Trend hin zu ESG-konformen Objekten wird insbesondere durch die neue EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung vorangetrieben, die am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Dies sind Ansätze, die die Transparenz auf Seiten der Anleger erhöhen und die Nachhaltigkeit von Investmentprodukten einheitlich festlegen sollen. Nachhaltig agierende institutionelle Investoren erwerben danach eher Objekte, die den Vorgaben der EU absehbar entsprechen. Die Gefahr für Objekte, die von diesen EU-Vorgaben zu stark abweichen, sich zu sogenannten „stranded Assets“ zu entwickeln (d.h. Vermögenswerten mit hohen Verlusten), steigt.
Bei Logistikimmobilien zählen zu den entscheidenden ökologischen Nachhaltigkeitskriterien beispielsweise die Revitalisierung von Brownfields, Photovoltaik-Anlagen auf Dächern und Wänden, effizienten Beleuchtungssystemen (LED) sowie moderne Heizsysteme im Bereich der Umwelt (Environmental). Im Bereich Soziales (Social) können mitarbeitergerechte Räume, eine Wandbegrünung oder Außenanlagen wie Grillstationen und Sportplätze einen Beitrag zum Wohlbefinden leisten. Eine gute Unternehmensführung (Governance) wird durch ein nachhaltiges Management, Kommunikation und externe Qualitätssicherung aller Projektbeteiligten sichergestellt.
Als weitere Auswirkung nannte Clemens Kerscher die eingeläutete Zinswende, die sich insbesondere für schwächere Objekte entscheidend auswirken werde und ihren Ankauf verteuern wird. „Bei Logistikneubauten können diese Zinssprünge mit eingepreist werden und spiegeln sich in der Faktorberechnung nicht wider“, so Clemens Kerscher. „Aber bei Objekten, die älter als 20 Jahre sind und bei denen die Hallenhöhe unter 10 Metern liegt, wird sich eine Deckelung des Preisanstiegs einstellen.“ Florian Stork, Realogis Geschäftsführer und für Süddeutschland zuständig, ergänzt: „Bei diesen Objekten ist der Peak erreicht, sie können dafür aufgrund ihrer häufig hervorragenden und nicht duplizierbaren Lagen von den zuletzt deutlich gestiegenen Bodenpreisen profitieren. Die Aussichten für die Assetklassen Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks bleiben also weiterhin sehr gut.“
„Während zwischen 2015 und 2018 der Kaufpreis von Objekten vorrangig anhand der Vertragslaufzeiten und der Mieterbonität bewertet worden ist, standen in den vergangenen vier Jahren das Baujahr sowie die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien im Vordergrund“, berichtet Clemens Kerscher, Realogis Geschäftsführer und Head of Capital Markets. „Jetzt ändern sich die Parameter erneut.“
„Zukünftig werden neben dem Baujahr sowie der Drittverwendungsfähigkeit zusätzlich die ESG-Richtlinien vorgeben, wie hoch die Verkaufspreise sind“, so Clemens Kerscher. „In den vergangenen zwei Jahren waren sie noch kein entscheidender Faktor und wurden bei der Bewertung nicht ausreichend berücksichtigt.” Für Gebäude, die gemäß der ESG-Kriterien zertifiziert sind, werden zukünftig höhere Preise im Vergleich zu nichtzertifizierten erzielt werden“, ist Clemens Kerscher überzeugt.
Um privaten und institutionellen Verkäufern und Käufern von Logistik- und Lagerimmobilien und Gewerbeparks unterschiedlichen Baujahrs, Drittverwendungsfähigkeit sowie ESG-Fähigkeit eine Orientierung zu bieten, hat Realogis die aktuellen Marktpreise in drei Qualitätskategorien aufgeteilt.
Die Brutto-Anfangsrendite von Logistikneubauten und -bestandsimmobilien an den deutschen Top-7 Standorten liegen laut Realogis aktuell bei:
• 3,10 %: Neubau, Marktwert >20 Mio. €, exzellente Drittverwendungsfähigkeit, ESG-Zertifizierung, Triple-A-Mieter-Bonität, volle Indexierung
• 3,30 %: Bestand älter 10 Jahre, sehr gute Drittverwendungsfähigkeit, gute Mieter-Bonität, gute Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
• 4,00 %: Bestand älter 20 Jahre, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, durchschnittliche Mieter-Bonität, keine/schlechte Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
Die Brutto-Anfangsrendite von Industrie-/und Gewerbeparks an den deutschen Top-7 Standorten liegen laut Realogis aktuell bei:
• 3,70 %: Neubau, Marktwert >20 Mio. €, exzellente Drittverwendungsfähigkeit, ESG-Zertifizierung, Triple-A-Mieter-Bonität, volle Indexierung
• 3,75 %: Bestand älter 10 Jahre, sehr gute Drittverwendungsfähigkeit, gute Mieter-Bonität, gute Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
• 4,25 %: Bestand älter 20 Jahre, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, durchschnittliche Mieter-Bonität, keine/schlechte Indexregelung, geringer Instandhaltungsstau
Der Trend hin zu ESG-konformen Objekten wird insbesondere durch die neue EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung vorangetrieben, die am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Dies sind Ansätze, die die Transparenz auf Seiten der Anleger erhöhen und die Nachhaltigkeit von Investmentprodukten einheitlich festlegen sollen. Nachhaltig agierende institutionelle Investoren erwerben danach eher Objekte, die den Vorgaben der EU absehbar entsprechen. Die Gefahr für Objekte, die von diesen EU-Vorgaben zu stark abweichen, sich zu sogenannten „stranded Assets“ zu entwickeln (d.h. Vermögenswerten mit hohen Verlusten), steigt.
Bei Logistikimmobilien zählen zu den entscheidenden ökologischen Nachhaltigkeitskriterien beispielsweise die Revitalisierung von Brownfields, Photovoltaik-Anlagen auf Dächern und Wänden, effizienten Beleuchtungssystemen (LED) sowie moderne Heizsysteme im Bereich der Umwelt (Environmental). Im Bereich Soziales (Social) können mitarbeitergerechte Räume, eine Wandbegrünung oder Außenanlagen wie Grillstationen und Sportplätze einen Beitrag zum Wohlbefinden leisten. Eine gute Unternehmensführung (Governance) wird durch ein nachhaltiges Management, Kommunikation und externe Qualitätssicherung aller Projektbeteiligten sichergestellt.
Als weitere Auswirkung nannte Clemens Kerscher die eingeläutete Zinswende, die sich insbesondere für schwächere Objekte entscheidend auswirken werde und ihren Ankauf verteuern wird. „Bei Logistikneubauten können diese Zinssprünge mit eingepreist werden und spiegeln sich in der Faktorberechnung nicht wider“, so Clemens Kerscher. „Aber bei Objekten, die älter als 20 Jahre sind und bei denen die Hallenhöhe unter 10 Metern liegt, wird sich eine Deckelung des Preisanstiegs einstellen.“ Florian Stork, Realogis Geschäftsführer und für Süddeutschland zuständig, ergänzt: „Bei diesen Objekten ist der Peak erreicht, sie können dafür aufgrund ihrer häufig hervorragenden und nicht duplizierbaren Lagen von den zuletzt deutlich gestiegenen Bodenpreisen profitieren. Die Aussichten für die Assetklassen Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks bleiben also weiterhin sehr gut.“
