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18.02.2022 Büromarkt Essen erholt sich, bleibt aber auf niedrigem Niveau

Der Essener Büromarkt hat sich nach Analysen der CUBION Immobilien AG im Verlaufe des Jahres 2021 zwar sichtbar erholt, verfehlte mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt 95.000 m² aber im zweiten Jahr in Folge die 100.000 m²-Marke. Mit rund 80.000 m² wurde in Relation zum Vorjahr aber 25 % mehr Fläche vermietet. Die Eigennutzerquote lag mit 16 % (15.000 m²) im Bereich des langfristigen Durchschnitts.

„Dass die Vermietungsleistung das Zugpferd für den Flächenumsatz 2021 war und insbesondere zum Jahresende die Marktdynamik spürbar zugenommen hat, stimmt positiv. Auch wenn das Ergebnis immer noch unterdurchschnittlich ist, so lassen einzelne signifikante Vermietungserfolge aufhorchen und widersprechen deutlich der These, dass das klassische Büro als Arbeitsort zugunsten Homeoffice ausgedient hätte.“ bewertet CUBION-Vorstand Markus Büchte das aktuelle Marktgeschehen.

Neubauflächen finden auch in der Pandemie ihre Mieter

Die Zahl der registrierten relevanten Mietverträge hat sich mit 120 Abschlüssen etwas verringert (2020: 136 Stück). Die durchschnittliche Größe der Mieteinheiten ist folglich leicht gestiegen. Auch gab es im Gegensatz zum Vorjahr wieder zwei große Mietverträge, die bezeichnenderweise beide im spekulativen Neubauprojekt „Max & Moritz“ in der Weststadt verbucht wurden. CUBION vermittelte rd. 8.000 m² Bürofläche an die Vonovia SE, die sich den kompletten Bauteil „Moritz“ an der Frohnhauser Straße 40-44 sicherte. Eine Gesellschaft der BRD mietete das etwas größere Gebäude „Max“ mit rd. 9.100 m² Bürofläche an der Frohnhauser Straße 50. Den drittgrößten Mietvertrag mit ca. 3.650 m² Bürofläche schloss die Stadt Essen zur Unterbringung der Familienkasse am Lysegang 11. Markus Büchte dazu: „Wieder einmal bestätigte sich, dass Neubauflächen in Essen trotz umfangreicher und im Mietpreis günstigerer Leerstände selbst in Pandemiezeiten immer ihre Mieter finden und spekulativ orientierte Investoren belohnt werden.“

Leerstand deutlich angestiegen – Viele Untermietangebote

Die Nettoabsorption erreichte 2021 mit minus 76.000 m² nach minus 70.000 m² im Vorjahr erneut einen historischen Tiefstwert. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass sich die insgesamt in Essen belegte Bürofläche im Vergleich zu 2020 um weitere 76.000 m² verringert hat. Dabei spielen Untermietangebote verschiedener großer Konzerne, die sich in Umstrukturierungen befinden, eine maßgebliche Rolle.

Die Leerstandsquote ist binnen Jahresfrist von 4,0 % auf jetzt 7,6 % gestiegen. Innerhalb 2021 hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot damit um rund 111.000 m² auf jetzt 240.500 m² massiv erhöht. Enthalten sind rd. 39.000 m² Untermietangebote über vertraglich noch gebundene aber nicht mehr benötigte Büroflächen. Dieser Wert hat sich im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt.





Branchen und Lagen

Aufgrund der beiden Großvermietungen ist die Weststadt mit einem relativen Anteil von etwa 22 % die Büromarktzone mit den meisten vermieteten Quadratmetern. Es folgen die in der Mietergunst traditionell bevorzugten Lagen Südviertel (15 %) und Citykern (10 %). Etwa 27 % aller vermieteten Quadratmeter liegen außerhalb der Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet.

In der Branchenauswertung führen traditionell und 2021 besonders ausgeprägt die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit rd. 44 % relativem Anteil am Vermietungsvolumen. Es folgen unternehmensbezogene Dienstleistungen mit etwa 18 %, sonstige Dienstleistungen mit rd. 14 % und EDV, IT und Telekommunikation mit ca. 11 % relativem Anteil.

Fertigstellungen bedarfsgerecht

2021 wurde mit rd. 48.000 m² zwar ein überdurchschnittlich hohes Volumen an Neubaubürofläche fertiggestellt, davon steht dem Vermietungsmarkt heute aber mit nur noch knapp 800 m² so gut wie nichts mehr zur Verfügung. Auch von den ca. 27.500 m² Bürofläche, die voraussichtlich in 2022 fertiggestellt werden, ist keine reine Bürofläche mehr vakant. Lediglich Büros in Kombination mit Hallenflächen sind noch verfügbar.

„Vor diesem Hintergrund verliert die hohe Leerstandsquote aus unserer Sicht ihren Schrecken. In der näheren Zukunft muss und wird die Büroflächennachfrage, die nach wie vor vorhanden ist, vornehmlich aus der Angebotsreserve -also dem Leerstand- bedient werden. Und durch die Untermietangebote sind hier nun auch qualitativ ordentliche Flächen enthalten.“ resümiert Markus Büchte.

Mieten zeigen sich unbeeindruckt

Die aufgerufenen und bezahlten Mieten zeigten 2021 weder in Bezug auf das deutlich gestiegene Angebot noch pandemiebedingt eine Reaktion nach unten. Im Gegenteil stiegen die Mieten im Durchschnitt wie in der Spitze weiter an. Die in Essen realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) lag 2021 mit rund 16,40 EUR/m² deutlich über dem Vorjahreswert von 14,90 EUR/m². Die gewichtete nominale Durchschnittsmiete stieg von 10,01 EUR/m² auf 11,42 EUR/m². Rechnet man Vertragsabschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Mietverträge im Büroflächenbestand bei nominal 10,09 EUR/m² und hat sich im Vorjahresvergleich von 9,97 EUR/m² ebenfalls leicht erhöht.

In naher Zukunft halten wir am Standort Essen eine Spitzenmiete von bis zu 19,00 EUR/m² für grundsätzlich erzielbar. Diese Mieten werden aufgrund der extremen Baukostensteigerungen im höchsten Qualitätssegment erforderlich und können in den besten Lagen der Innenstadt, am südlichen Innenstadtrand und in Rüttenscheid erzielt werden.

Ausblick

Für 2022 erwarten wir parallel zum Abklingen der Coronapandemie eine zunehmende Erholung und Stabilisierung des Essener Büromarktes. Zur Marktdynamik dürften dabei zwei Faktoren beitragen: Einerseits werden sich Nachholeffekte durch Nutzer einstellen, die während der Pandemie ihre Umzugspläne auf Eis gelegt haben, um die Entwicklung der Situation abzuwarten. Andererseits hat sich der Büroalltag bei vielen Nutzern durch Homeoffice, mobiles Arbeiten und erweitertem Umgang mit Videokonferenzen so verändert, dass der Wunsch zur Anpassung von Büroraumkonfigurationen hinsichtlich Größe und Gestaltung auch zu Umzügen führen wird. In Summe könnte sich ein Flächenumsatz in etwa auf dem Niveau des abgelaufenen Jahres einstellen. Die Durchschnittsmieten dürften zunächst auf dem aktuellen Niveau verbleiben. Die Entwicklung der realisierten Spitzenmiete ist davon abhängig, ob 2022 veritable Mietverträge in Neubauprojekten zustande kommen. Ist das der Fall, so wird auch die Spitzenmiete neue Höchststände erreichen. Die Leerstandsquote wird voraussichtlich noch etwas weiter ansteigen, da bereits heute für das laufende Jahr umfangreiche zusätzliche Leerstände bekannt sind.







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