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18.02.2022 Breites Marktspektrum bei Mehrfamilienhäusern in B-Städten

B-Städte sind längst keine reinen Ausweichstandorte für Immobilien-Investoren mehr, die in den Metropolen keine passenden Wohn- und Geschäftshäuser* finden. Statt Schnäppchenpreise sind in der Metropole Ruhr oder aber in Bremen, Dresden, Leipzig, Hannover, Nürnberg oder Wiesbaden deutlich gestiegene Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser die Realität. Positive Fundamentaldaten und nach wie vor steigende Angebotsmieten ziehen zunehmend überregionale und internationale Kapitalanleger an.

Ruhrgebiet bleibt preisliche Ausnahme

„In derzeit noch wesentlich abgeschwächter Form zeigt sich die Situation in den vier Kernstädten der Metropole Ruhr“, berichtet Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial. In Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen seien die durchschnittlichen Angebotspreise für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien zwischen der zweiten Jahreshälfte 2020 und dem zweiten Halbjahr 2021 zwar um 19,2% gestiegen. Die geforderten Preise hätten in Duisburg bei 1.463 EUR/m², bei 1.743 EUR/m² in Bochum, bei 2.040 EUR/m² in Dortmund und bei 2.184 EUR/m² in Essen jedoch weiterhin auf einem verhältnismäßig moderaten Niveau gelegen. Damit lägen diese Ruhrgebietsstädte deutlich unter dem Durchschnitt der untersuchten 14 B-Städte (2.865 EUR/m²) in Deutschland.

Marktdynamik besonders hoch

Aufgrund der moderateren Ankaufspreise ist laut dem aktuell erschienenen „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial in der Metropole Ruhr die Marktdynamik zudem besonders hoch. 2.034 Objekte und somit 48,5% aller in den B-Städten veräußerten Wohn- und Geschäftshäuser befinden auf Grundlage der aktuellsten Daten für das Jahr 2020 in den vier Ruhrgebietsstädten. Außerhalb dieser hätten die meisten Transaktionen in Dresden (326), Leipzig (308) und Hannover (245) stattgefunden. Die gesamte Transaktionsanzahl der B-Städte habe trotz pandemiebedingter Einschränkungen 1,8% über dem Rekordwert von 2019 gelegen.

Deutlicher Anstieg des Geldumsatzes

Deutlicher stieg der entsprechende Geldumsatz in den 14 von Engel & Völkers Commercial analysierten B-Städten. Im Jahr 2020 sei dieser mit 6,1 Mrd. EUR um 26,2% gegenüber dem Vorjahreswert gestiegen. In Dresden (+95,1%) und Nürnberg (+94,4%) habe sich das Transaktionsvolumen nahezu verdoppelt. Wiesbaden (+60,2%) und Bremen (+57,8%) hätten ebenfalls deutliche Zuwächse verzeichnet. Die höchsten Durchschnittspreise für Zinshäuser seien in Dresden (4,0 Mio. EUR), Wiesbaden (3,6 Mio. EUR) und Nürnberg (3,0 Mio. EUR) gezahlt worden. Wohnwirtschaftliche Kapitalanleger müssen in den gefragten Lagen der B-Städte mittlerweile mit aufgerufenen Kaufpreisen zwischen dem 25- und 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete rechnen. „Abhängig ist die Marktpreiseinschätzung von der Mikrolage im Stadtquartier, der Mieterstruktur und dem Modernisierungsgrad“, erläutert Schwarz. In der Metropole Ruhr sei der Markteinstieg auch in den beliebten Lagen noch für den Faktor 17 möglich.

Weiterhin hohe Wohnraumnachfrage

Neben den potenziellen Wertsteigerungen ziehe es Investoren vor allem aufgrund der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage und damit äußerst sicheren Miet-Cashflows in die B-Städte. Nach Angaben von Engel & Völkers Commercial lag der marktaktive Leerstand dort zuletzt nur bei durchschnittlich 1,9%. „Der Blick auf die Angebotsmieten verdeutlicht die Folgen dieser Entwicklung“, betont Thies Schwarz. Bei durchschnittlich 9,32 €/m² im zweiten Halbjahr 2021 reiche die Spanne von durchschnittlich 11,32 €/m² in Wiesbaden bis zu 6,87 €/m² in Duisburg. Mit 6,6% sei die Steigerung in Leipzig gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum am höchsten ausgefallen. Ebenfalls dynamisch hätten sich die Werte in Dortmund (5,3%) und Münster (5,1%) gezeigt.

Neue Marktpotenziale und Synergien

Hinsichtlich der baulichen Substanz prägen vielerorts deutliche Disparitäten die B-Städte. Nicht selten stehen nach wie vor stark sanierungsbedürftige Objekte Tür an Tür mit aufwendig grunderneuerten und energetisch modernisierten Immobilien. „Moderne Quartiersentwicklungen prägen aktuell zahlreiche B-Städte und generieren Marktpotenziale sowie Synergieeffekte für angrenzende Lagen“, ist der Research-Experte überzeugt. In der Folge würden dadurch die B-Städte auch weiterhin aus eigener Attraktivität Investoren anziehen.






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