16.02.2022 Einzelhandelsmarkt: Steigende Umsätze, sinkende Spitzenmieten
Nach Analysen von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“ gab es 2021 am deutschen Einzelhandelsmarkt zum Teil deutliche Rückgänge bei den Spitzenmieten – keine wirkliche Überraschung angesichts sinkender Umsätze im stationären Einzelhandel. Analog dazu sind auch die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien deutlich zurückgegangen.
Die Corona-Pandemie prägte auch 2021 die deutsche Volkswirtschaft: So stieg das Bruttoinlandsprodukt zwar binnen Jahresfrist um 2,7 %, blieb jedoch noch immer rd. 2 % unter dem Vorpandemiejahr 2019. Auch die die Arbeitslosenquote in Deutschland fiel im Dezember 2021 mit 5,7 % deutlich höher aus als 2019 (4,9 %), zumindest aber niedriger als im Vorjahr (2020: 5,9 %).
Aufgrund der Sorge vor Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit infolge der Pandemie hatten sich viele Menschen mit Anschaffungen zurückgehalten, zudem wurden weitere Ausgaben für Reisen, Gastronomie, Freizeit und Kultur gesenkt. Entsprechend erreichte die Sparquote auch im Jahr 2021 – nach dem historischen Höchststand von 16 % in 2020 – einen überdurchschnittlichen Wert von rd. 15 %. 2019 waren es knapp 11 %.
Darüber hinaus haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2021 um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr erhöht, so dass die zwischenzeitlich gesteigerten Reallöhne durch die Inflation komplett aufgezehrt wurden. Eine höhere Jahresteuerungsrate gab es zuletzt vor etwa 30 Jahren (1993: 4,5 %). Allein im Dezember 2021 lag die Inflationsrate – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat – bei 5,3 %.
Differenzierte Entwicklung der Einzelhandelsumsätze
Ungeachtet dieser schwierigen Ausgangslage und der höheren Sparquote konnte der Einzelhandel im Jahr 2021 mit etwa EUR 565,1 Mrd. einen neuen Rekordumsatz verbuchen. Dieses Ergebnis bedeutet ein nominales Umsatzplus von 3,1 % gegenüber dem Jahr 2020 (rd. EUR 548 Mrd.).
Dabei gab es Gewinner und Verlierer, so dass der erneute Umsatzwachstum differenziert betrachtet werden muss. Klarer Gewinner ist der seit Jahren wachsende Internet- und Versandhandel, dessen Umsätze während der Pandemie sprunghaft (2019 zu 2020: +23 %; 2020 auf 2021: +9 %) zunahmen und die Umsatzsteigerungen auch während der Lockerungsphasen halten konnte.
Demgegenüber geriet der stationäre Einzelhandel noch mehr unter Druck. Die wiederkehrenden Lockdowns bzw. Einschränkungen in Deutschland führten hier im Berichtsjahr 2021 zu starken Umsatzeinbußen von rd. 30 %. Im Non-Food-Bereich traf es dabei besonders hart den Handel mit Textil, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren.
Sinkendes Mietpreisniveau auch in Top-Lagen.
Im Zuge der Corona-Pandemie sank die Nachfrage nach Verkaufsflächen sowohl in den Innenstädten als auch den Nebenlagen. Insbesondere jenseits der Top-Lagen ist in den letzten Monaten eine wachsende Zahl leerstehender Ladenlokale zu beobachten. Betroffen sind vor allem Nicht-Filialisten.
Waren die Auswirkungen der Pandemie auf die Spitzenmieten in 2020 noch weitgehend moderat, analysiert DIP für 2021 zum Teil deutliche Rückgänge: Von den 16 analysierten Märkten verzeichnetet lediglich Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe stabile Spitzenmieten.
In allen anderen Städten gaben die Spitzenmieten nach. Die Mietrückgänge bewegten sich dabei in einer großen Spanne von knapp 2 % bis 20 %, was ein eindeutiger Indikator für die Heterogenität der Marktentwicklung in den untersuchten Standorten ist.
In den „Big Seven“ sank die durchschnittliche Spitzenmiete gegenüber 2020 (rd. EUR 288,-/m²) um rd. 6 % auf EUR 271,-/m² Ende 2021. In den restlichen DIP-Standorten gab sie um rd. 7 % auf EUR 115,-/m² nach (2020: EUR 123,-/m²).
In Düsseldorf (EUR 280,-/m² = -1,8 %) und Hannover (EUR 180,-/m² = -2,7 %) fielen die Mietrückgänge moderat aus, etwas stärker an den Standorten Frankfurt (EUR 300,-/m² = -4,8 %), Stuttgart (EUR 190,-/m² = -5,0 %), Hamburg (EUR 265,-/m² = -5,4 %), Berlin (EUR 305,-/m² = -6,2 %), Bremen (EUR 120,-/m² = -7,7 %), München (EUR 340,-/m² = -8,1 %) und Freiburg (EUR 155,-/m² = -8,8 %). Noch deutlicher gaben die Einzelhandelsspitzenmieten in Essen (EUR 80,-/m² = -11,1 %), Leipzig (EUR 110,-/m² = -12 %) und in Dresden (EUR 80,-/m² = -20 %) nach.
Perspektiven und Investmentchancen
Am Markt für Einzelhandelsinvestments sank der Geldumsatz in 2021 gegenüber dem Vorjahr um knapp 30 % auf rd. EUR 8,3 Mrd. Das Ergebnis lässt zunächst eine schwache Marktdynamik vermuten, allerdings ist hier der Jahresverlauf differenziert zu betrachten. So wurden in den letzten beiden Quartalen wurde rd. EUR 5,26 Mrd. und damit nahezu zwei Drittel des Gesamtjahresumsatzes 2021 kontrahiert.
Deshalb kann, auch wenn das Gesamtergebnis zunächst ernüchternd erscheint, nicht grundsätzlich von einem mangelnden Interesse an Handelsobjekten gesprochen werden. Zumal das Umsatzergebnis auch aus Sicht der verschiedenen Einzelhandels-Objektklassen differenzierter zu betrachten ist: So zeigte sich z.B. das Fachmarkt- und Lebensmittelsegment als krisenresilient und fungierte als konstanter Umsatztreiber. Zudem verstärkte sich die Risikoaversion der Investoren und die Ankaufsprofile wurden der aktuellen pandemischen Lage angepasst, so dass die Nachfrage nach Core-Objekten ungebrochen hoch ist.
Darüber hinaus stimmt die deutliche Belebung des Einzelhandelsmarktes in der zweiten Jahreshälfte optimistisch. Zwar hängt auch das Jahr 2022 von der Entwicklung der Pandemie, insbesondere von der Dauer und Schärfe der Einschränkungen, sowie den Corona-Hilfen ab, aber sowohl die sinkenden Arbeitslosenquoten als auch die positive Lage der deutschen Wirtschaft deuten auf einen Aufschwung im Jahr 2022 hin. Daher ergeben sich Chancen für Investments in Einzelhandelsimmobilien, so dass mit einer erhöhten Transaktionsdynamik für 2022 zu rechnen ist.
Die Corona-Pandemie prägte auch 2021 die deutsche Volkswirtschaft: So stieg das Bruttoinlandsprodukt zwar binnen Jahresfrist um 2,7 %, blieb jedoch noch immer rd. 2 % unter dem Vorpandemiejahr 2019. Auch die die Arbeitslosenquote in Deutschland fiel im Dezember 2021 mit 5,7 % deutlich höher aus als 2019 (4,9 %), zumindest aber niedriger als im Vorjahr (2020: 5,9 %).
Aufgrund der Sorge vor Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit infolge der Pandemie hatten sich viele Menschen mit Anschaffungen zurückgehalten, zudem wurden weitere Ausgaben für Reisen, Gastronomie, Freizeit und Kultur gesenkt. Entsprechend erreichte die Sparquote auch im Jahr 2021 – nach dem historischen Höchststand von 16 % in 2020 – einen überdurchschnittlichen Wert von rd. 15 %. 2019 waren es knapp 11 %.
Darüber hinaus haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2021 um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr erhöht, so dass die zwischenzeitlich gesteigerten Reallöhne durch die Inflation komplett aufgezehrt wurden. Eine höhere Jahresteuerungsrate gab es zuletzt vor etwa 30 Jahren (1993: 4,5 %). Allein im Dezember 2021 lag die Inflationsrate – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat – bei 5,3 %.
Differenzierte Entwicklung der Einzelhandelsumsätze
Ungeachtet dieser schwierigen Ausgangslage und der höheren Sparquote konnte der Einzelhandel im Jahr 2021 mit etwa EUR 565,1 Mrd. einen neuen Rekordumsatz verbuchen. Dieses Ergebnis bedeutet ein nominales Umsatzplus von 3,1 % gegenüber dem Jahr 2020 (rd. EUR 548 Mrd.).
Dabei gab es Gewinner und Verlierer, so dass der erneute Umsatzwachstum differenziert betrachtet werden muss. Klarer Gewinner ist der seit Jahren wachsende Internet- und Versandhandel, dessen Umsätze während der Pandemie sprunghaft (2019 zu 2020: +23 %; 2020 auf 2021: +9 %) zunahmen und die Umsatzsteigerungen auch während der Lockerungsphasen halten konnte.
Demgegenüber geriet der stationäre Einzelhandel noch mehr unter Druck. Die wiederkehrenden Lockdowns bzw. Einschränkungen in Deutschland führten hier im Berichtsjahr 2021 zu starken Umsatzeinbußen von rd. 30 %. Im Non-Food-Bereich traf es dabei besonders hart den Handel mit Textil, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren.
Sinkendes Mietpreisniveau auch in Top-Lagen.
Im Zuge der Corona-Pandemie sank die Nachfrage nach Verkaufsflächen sowohl in den Innenstädten als auch den Nebenlagen. Insbesondere jenseits der Top-Lagen ist in den letzten Monaten eine wachsende Zahl leerstehender Ladenlokale zu beobachten. Betroffen sind vor allem Nicht-Filialisten.
Waren die Auswirkungen der Pandemie auf die Spitzenmieten in 2020 noch weitgehend moderat, analysiert DIP für 2021 zum Teil deutliche Rückgänge: Von den 16 analysierten Märkten verzeichnetet lediglich Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe stabile Spitzenmieten.
In allen anderen Städten gaben die Spitzenmieten nach. Die Mietrückgänge bewegten sich dabei in einer großen Spanne von knapp 2 % bis 20 %, was ein eindeutiger Indikator für die Heterogenität der Marktentwicklung in den untersuchten Standorten ist.
In den „Big Seven“ sank die durchschnittliche Spitzenmiete gegenüber 2020 (rd. EUR 288,-/m²) um rd. 6 % auf EUR 271,-/m² Ende 2021. In den restlichen DIP-Standorten gab sie um rd. 7 % auf EUR 115,-/m² nach (2020: EUR 123,-/m²).
In Düsseldorf (EUR 280,-/m² = -1,8 %) und Hannover (EUR 180,-/m² = -2,7 %) fielen die Mietrückgänge moderat aus, etwas stärker an den Standorten Frankfurt (EUR 300,-/m² = -4,8 %), Stuttgart (EUR 190,-/m² = -5,0 %), Hamburg (EUR 265,-/m² = -5,4 %), Berlin (EUR 305,-/m² = -6,2 %), Bremen (EUR 120,-/m² = -7,7 %), München (EUR 340,-/m² = -8,1 %) und Freiburg (EUR 155,-/m² = -8,8 %). Noch deutlicher gaben die Einzelhandelsspitzenmieten in Essen (EUR 80,-/m² = -11,1 %), Leipzig (EUR 110,-/m² = -12 %) und in Dresden (EUR 80,-/m² = -20 %) nach.
Perspektiven und Investmentchancen
Am Markt für Einzelhandelsinvestments sank der Geldumsatz in 2021 gegenüber dem Vorjahr um knapp 30 % auf rd. EUR 8,3 Mrd. Das Ergebnis lässt zunächst eine schwache Marktdynamik vermuten, allerdings ist hier der Jahresverlauf differenziert zu betrachten. So wurden in den letzten beiden Quartalen wurde rd. EUR 5,26 Mrd. und damit nahezu zwei Drittel des Gesamtjahresumsatzes 2021 kontrahiert.
Deshalb kann, auch wenn das Gesamtergebnis zunächst ernüchternd erscheint, nicht grundsätzlich von einem mangelnden Interesse an Handelsobjekten gesprochen werden. Zumal das Umsatzergebnis auch aus Sicht der verschiedenen Einzelhandels-Objektklassen differenzierter zu betrachten ist: So zeigte sich z.B. das Fachmarkt- und Lebensmittelsegment als krisenresilient und fungierte als konstanter Umsatztreiber. Zudem verstärkte sich die Risikoaversion der Investoren und die Ankaufsprofile wurden der aktuellen pandemischen Lage angepasst, so dass die Nachfrage nach Core-Objekten ungebrochen hoch ist.
Darüber hinaus stimmt die deutliche Belebung des Einzelhandelsmarktes in der zweiten Jahreshälfte optimistisch. Zwar hängt auch das Jahr 2022 von der Entwicklung der Pandemie, insbesondere von der Dauer und Schärfe der Einschränkungen, sowie den Corona-Hilfen ab, aber sowohl die sinkenden Arbeitslosenquoten als auch die positive Lage der deutschen Wirtschaft deuten auf einen Aufschwung im Jahr 2022 hin. Daher ergeben sich Chancen für Investments in Einzelhandelsimmobilien, so dass mit einer erhöhten Transaktionsdynamik für 2022 zu rechnen ist.
