14.02.2022 Büromarkt Duisburg mit sehr guter Performance
Nach Analyse der CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, erreichte der Büromarkt Duisburg im vergangenen Jahr einen Flächenumsatz von insgesamt 71.000 m² Bürofläche. Es wurden 66.000 m² vermietet und weitere 5.000 m² durch Eigennutzer belegt.
Überdurchschnittliche Vermietungsleistung – Wenig Eigennutzer
Insbesondere ist die starke Vermietungsleistung hervorzuheben, die rund 33 % über dem 10-Jahresdurchschnitt liegt. „Das ist immerhin der zweithöchste Wert in den vergangenen 13 Jahren und ein Beleg für den eher moderaten Einfluss der Corona-Pandemie auf die stabilen kleineren Büromärkte im Ruhrgebiet“, erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Situation. Und trotz einer mit nur 5.000 m² äußerst niedrigen Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer (der Durchschnittswert liegt mittel- wie langfristig bei rd. 12.500 m² pro Jahr) führt die hohe Vermietungsdynamik im Jahr 2021 auch zu einem Gesamtflächenumsatz, der knapp 15 % über dem langfristigen Durchschnittswert liegt.
Bemerkenswerte Vertragsabschlüsse in allen Größenkategorien
Die Dynamik am Duisburger Bürovermietungsmarkt zeigte sich 2021 durch eine besonders hohe Anzahl an Vertragsabschlüssen sowie durch eine breite Verteilung des Flächenumsatzes über alle Größenkategorien. CUBION registrierte insgesamt 98 relevante Mietverträge (Vorjahr: 76 Stück). Wie üblich betrifft etwa die Hälfte aller Verträge kleine Mieteinheiten bis maximal 250 m². Jeweils 12 Abschlüsse erfolgten in den größeren Clustern im Bereich 500 bis 1.000 m² sowie 1.000 bis 4.000 m². Den größten marktprägenden Mietvertrag des Jahres vermittelte CUBION an die Novitas BKK. Die Krankenkasse mietete rund 10.100 m² Bürofläche im Neubauprojekt der Aurelis am Portsmouthplatz 22. Die nächstgrößeren Mietverträge mit jeweils etwa 3.750 m² Bürofläche unterzeichneten einerseits die Stadt Duisburg für das neue Straßenverkehrsamt, das an der Theodor-Heuss-Straße in Neumühl errichtet wird und andererseits die Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung NRW (HSPV), die sich Erweiterungsflächen in einem weiteren Neubauprojekt der Aurelis an der Wuhanstraße 13 sicherte. Rund 3.400 m² Bürofläche mietete darüber hinaus die DB Netz AG an der Mercatorstraße 1. Das Objekt Mercatorstraße 74-78 mit etwa 2.800 m² Bürofläche vermittelte CUBION an das Studieninstitut der Stadt Duisburg.
Branchen und Lagen
In Bezug auf die Büromarktzonen konzentrierte sich das Marktgeschehen 2021 mit einem relativen Anteil von rund 50 % der Vermietungsleistung besonders stark auf den Citykern, was auch durch den Großabschluss am Hauptbahnhof begründet ist. Der Innenhafen war mit etwa 11 % relativem Anteil die zweitbeliebteste Lage. Ruhrort verteidigte mit rund 6 % relativem Anteil den dritten Rang des Vorjahres und zeigt sich weiter als zwar kleine, aber aufstrebende Büromarktlage in Duisburg. Rund 22 % der vermieteten Flächen befinden sich außerhalb der typischen Büromarktzonen.
In der Branchenauswertung liegen wie im Vorjahr „Sonstige Dienstleistungen“ an der Spitze und repräsentieren mit rund 35 % einen erheblichen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. In diese Kategorie fällt der gesamte Medizinsektor von Arztpraxen bis zur Krankenversicherung. Es folgen gleichauf mit je ca. 27 % die „öffentliche Hand“ sowie „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“.
Leerstandsquote moderat gestiegen
Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf moderat gestiegen und liegt seit sechs Jahren nun erstmals wieder über der Marke von 3 %. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um etwa 8.000 m² auf jetzt 71.500 m² erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 3,2 % entspricht. Das Flächenangebot bleibt damit insbesondere im qualitativ höherwertigen Segment knapp bemessen. Die leichte Entspannung ist für das zukünftige Marktgeschehen aber positiv zu bewerten.
2021 wurden etwa 11.500 m² neue Bürofläche fertig gestellt die auch fast vollständig vom Markt absorbiert wurden. Es sind davon nur noch etwa 10 % verfügbar, zum Teil aber auch bereits reserviert. Für 2022 wird mit rd. 63.500 m² zwar ein sehr hohes Fertigstellungsvolumen erwartet, von diesem aber praktisch keine reine Bürofläche mehr zur Verfügung steht. Lediglich angegliederte Büros in Logistikimmobilien sind noch vakant.
Qualität hat seinen Preis – Spitzenmieten steigen weiter
Die aufgerufenen und auch bezahlten Mieten in Duisburg steigen weiter an. „Dies ist ein Effekt, der einerseits auf das geringe Flächenangebot zurückzuführen ist. Immer deutlicher machen sich aber nun auch die drastisch gestiegenen Baupreise bemerkbar, die Neubau und Renovierungen gleichermaßen verteuern und letztlich auf die Mieten durchschlagen. In der Spitze sind in bester Lage 17,50 EUR/m² erzielbar und auch realisiert worden (Vorjahr 16,00 EUR-16,50 EUR). Höchstwerte liegen in Einzelfällen sogar noch darüber.“ erläutert Markus Büchte die derzeitige Situation. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg insbesondere durch den Einfluss dieser teuren Neubauerstbezugsmieten von 12,85 EUR/m² im Jahr 2020 auf jetzt 13,20 EUR/m² zum Jahresende 2021. Betrachtet man nur den vorhandenen Gebäudebestand (ohne Abschlüsse in Neubauten), so ergibt sich ein anderes Bild. Die Durchschnittsmiete im Bestand ist von 10,47 EUR/m² im Vorjahr auf nun 9,69 EUR/m² gesunken.
Aussicht zuversichtlich
Inzwischen ist klar, dass die Pandemie und der daraus resultierende Homeoffice-Trend nicht annähernd einen so großen Einfluss auf die Büromärkte haben werden, wie zwischenzeitlich befürchtet. Dies gilt erst recht für kleinere und stabile Märkte wie Duisburg, in denen spekulativer Neubau und Angebotsüberhang eher Fremdworte sind. Auch ist die Nachfrage früher als prognostiziert auf breiter Front zurückgekehrt, was die Flächenumsätze 2021 zeigen. Dies alles lässt zuversichtlich ins Büromarktjahr 2022 blicken. Wir erwarten ein in jeder Hinsicht durchschnittliches Marktgeschehen ohne besondere Auffälligkeiten. Eben die Stabilität, für die der Duisburger Büromarkt im positiven Sinne seit Jahren steht.
Überdurchschnittliche Vermietungsleistung – Wenig Eigennutzer
Insbesondere ist die starke Vermietungsleistung hervorzuheben, die rund 33 % über dem 10-Jahresdurchschnitt liegt. „Das ist immerhin der zweithöchste Wert in den vergangenen 13 Jahren und ein Beleg für den eher moderaten Einfluss der Corona-Pandemie auf die stabilen kleineren Büromärkte im Ruhrgebiet“, erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Situation. Und trotz einer mit nur 5.000 m² äußerst niedrigen Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer (der Durchschnittswert liegt mittel- wie langfristig bei rd. 12.500 m² pro Jahr) führt die hohe Vermietungsdynamik im Jahr 2021 auch zu einem Gesamtflächenumsatz, der knapp 15 % über dem langfristigen Durchschnittswert liegt.
Bemerkenswerte Vertragsabschlüsse in allen Größenkategorien
Die Dynamik am Duisburger Bürovermietungsmarkt zeigte sich 2021 durch eine besonders hohe Anzahl an Vertragsabschlüssen sowie durch eine breite Verteilung des Flächenumsatzes über alle Größenkategorien. CUBION registrierte insgesamt 98 relevante Mietverträge (Vorjahr: 76 Stück). Wie üblich betrifft etwa die Hälfte aller Verträge kleine Mieteinheiten bis maximal 250 m². Jeweils 12 Abschlüsse erfolgten in den größeren Clustern im Bereich 500 bis 1.000 m² sowie 1.000 bis 4.000 m². Den größten marktprägenden Mietvertrag des Jahres vermittelte CUBION an die Novitas BKK. Die Krankenkasse mietete rund 10.100 m² Bürofläche im Neubauprojekt der Aurelis am Portsmouthplatz 22. Die nächstgrößeren Mietverträge mit jeweils etwa 3.750 m² Bürofläche unterzeichneten einerseits die Stadt Duisburg für das neue Straßenverkehrsamt, das an der Theodor-Heuss-Straße in Neumühl errichtet wird und andererseits die Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung NRW (HSPV), die sich Erweiterungsflächen in einem weiteren Neubauprojekt der Aurelis an der Wuhanstraße 13 sicherte. Rund 3.400 m² Bürofläche mietete darüber hinaus die DB Netz AG an der Mercatorstraße 1. Das Objekt Mercatorstraße 74-78 mit etwa 2.800 m² Bürofläche vermittelte CUBION an das Studieninstitut der Stadt Duisburg.
Branchen und Lagen
In Bezug auf die Büromarktzonen konzentrierte sich das Marktgeschehen 2021 mit einem relativen Anteil von rund 50 % der Vermietungsleistung besonders stark auf den Citykern, was auch durch den Großabschluss am Hauptbahnhof begründet ist. Der Innenhafen war mit etwa 11 % relativem Anteil die zweitbeliebteste Lage. Ruhrort verteidigte mit rund 6 % relativem Anteil den dritten Rang des Vorjahres und zeigt sich weiter als zwar kleine, aber aufstrebende Büromarktlage in Duisburg. Rund 22 % der vermieteten Flächen befinden sich außerhalb der typischen Büromarktzonen.
In der Branchenauswertung liegen wie im Vorjahr „Sonstige Dienstleistungen“ an der Spitze und repräsentieren mit rund 35 % einen erheblichen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. In diese Kategorie fällt der gesamte Medizinsektor von Arztpraxen bis zur Krankenversicherung. Es folgen gleichauf mit je ca. 27 % die „öffentliche Hand“ sowie „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“.
Leerstandsquote moderat gestiegen
Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf moderat gestiegen und liegt seit sechs Jahren nun erstmals wieder über der Marke von 3 %. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um etwa 8.000 m² auf jetzt 71.500 m² erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 3,2 % entspricht. Das Flächenangebot bleibt damit insbesondere im qualitativ höherwertigen Segment knapp bemessen. Die leichte Entspannung ist für das zukünftige Marktgeschehen aber positiv zu bewerten.
2021 wurden etwa 11.500 m² neue Bürofläche fertig gestellt die auch fast vollständig vom Markt absorbiert wurden. Es sind davon nur noch etwa 10 % verfügbar, zum Teil aber auch bereits reserviert. Für 2022 wird mit rd. 63.500 m² zwar ein sehr hohes Fertigstellungsvolumen erwartet, von diesem aber praktisch keine reine Bürofläche mehr zur Verfügung steht. Lediglich angegliederte Büros in Logistikimmobilien sind noch vakant.
Qualität hat seinen Preis – Spitzenmieten steigen weiter
Die aufgerufenen und auch bezahlten Mieten in Duisburg steigen weiter an. „Dies ist ein Effekt, der einerseits auf das geringe Flächenangebot zurückzuführen ist. Immer deutlicher machen sich aber nun auch die drastisch gestiegenen Baupreise bemerkbar, die Neubau und Renovierungen gleichermaßen verteuern und letztlich auf die Mieten durchschlagen. In der Spitze sind in bester Lage 17,50 EUR/m² erzielbar und auch realisiert worden (Vorjahr 16,00 EUR-16,50 EUR). Höchstwerte liegen in Einzelfällen sogar noch darüber.“ erläutert Markus Büchte die derzeitige Situation. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg insbesondere durch den Einfluss dieser teuren Neubauerstbezugsmieten von 12,85 EUR/m² im Jahr 2020 auf jetzt 13,20 EUR/m² zum Jahresende 2021. Betrachtet man nur den vorhandenen Gebäudebestand (ohne Abschlüsse in Neubauten), so ergibt sich ein anderes Bild. Die Durchschnittsmiete im Bestand ist von 10,47 EUR/m² im Vorjahr auf nun 9,69 EUR/m² gesunken.
Aussicht zuversichtlich
Inzwischen ist klar, dass die Pandemie und der daraus resultierende Homeoffice-Trend nicht annähernd einen so großen Einfluss auf die Büromärkte haben werden, wie zwischenzeitlich befürchtet. Dies gilt erst recht für kleinere und stabile Märkte wie Duisburg, in denen spekulativer Neubau und Angebotsüberhang eher Fremdworte sind. Auch ist die Nachfrage früher als prognostiziert auf breiter Front zurückgekehrt, was die Flächenumsätze 2021 zeigen. Dies alles lässt zuversichtlich ins Büromarktjahr 2022 blicken. Wir erwarten ein in jeder Hinsicht durchschnittliches Marktgeschehen ohne besondere Auffälligkeiten. Eben die Stabilität, für die der Duisburger Büromarkt im positiven Sinne seit Jahren steht.
