11.02.2022 Mehrfamilienhäuser: Rekord bei Angebotspreisen in A-Städten
Mehrfamilienhäuser in A-Städten haben auch 2021 ihre Krisenfestigkeit gezeigt. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bleiben die sicheren Häfen auf dem deutschen Markt für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien. Aber das hat seinen Preis – sowohl für Immobilien-Anleger als auch für Mietinteressenten.
Historisch hohes Preisniveau
So lag laut dem aktuell erschienenen „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial der durchschnittliche Angebotspreis für eine Anlageimmobilie in den A-Städten im zweiten Halbjahr 2021 bei 5.041 €/m². Das sind 11,8% mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2020. Spitzenreiter bleibt demzufolge München mit durchschnittlich 7.873 €/m². Es folgen Frankfurt (4.969 €/m²) und Stuttgart (4.842 E/m²). Etwas gemäßigter, aber dennoch auf einem historisch hohen Niveau waren die Kaufpreise im zweiten Halbjahr 2021 in Düsseldorf (4.154 €/m²) und Berlin (4.038 E/m²).
Märkte für bonitätsstarke Profis
Die höchsten Steigerungen der durchschnittlichen Angebotspreise registrierten Investoren mit 29,1% in Hamburg, gefolgt von Berlin (14,2%) und Köln (11,3%). „Während die Märkte in C- und D-Städten noch stark von lokalen Akteuren geprägt sind, löst sich die Nachfrageherkunft in den Metropolen zunehmend von regionalen Strukturen“, erläutert Ulrich Dahl, Geschäftsführer der Engel & Völkers Commercial Rheinland GmbH. So würden neben institutionellen Investoren auch bonitätsstarke Family Offices in der Regel bundesweit agieren, um ihre Asset Allocation zu diversifizieren. Die Anlagestrategien würden dabei auf einem sich stetig verlängernden Zeithorizont basieren. Kaufpreisfaktoren zwischen dem 30- und 40-Fachen der Jahresnettokaltmiete seien mittlerweile eher die Regel als die Ausnahme. Exklusive Liegenschaften und Liebhaberobjekte würden in Ausnahmefällen auch für Faktoren über 50 gehandelt.
Weiterhin hohe Wohnraumnachfrage
Neben den potenziellen Wertsteigerungen zieht es Investoren vor allem aufgrund der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage und damit äußerst sicheren Miet-Cashflows in die Metropolen. Nach Angaben von Engel & Völkers Commercial lag der marktaktive Leerstand zuletzt in den Top-7-Metropolen weiterhin nur bei durchschnittlich 0,7% – in Frankfurt und München sogar nur bei extrem niedrigen 0,2%. Ein Modernisierungs- und Fluktuationspuffer sei dort praktisch nicht vorhanden.
Angebotsmieten steigen langsamer
„Der Blick auf die Angebotsmieten verdeutlicht die Folgen dieser Entwicklung“, betont Ulrich Dahl. Bei durchschnittlich 13,75 €/m² im zweiten Halbjahr 2021 reiche die Spanne von durchschnittlich 18,91 €/m² in München bis zu durchschnittlich 11,71 €/m² in Düsseldorf. Mit 10,1% sei die Steigerung in Berlin gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum am höchsten ausgefallen. Diese Steigerung ist aber auch auf den Sondereffekt der Annullierung des Mietendeckels im April 2020 zurückzuführen. Nach Berlin verzeichneten Köln (4,1%) und Düsseldorf (3,2%) die stärksten Mietpreisanstiege.
Weitere Extreme Wertsteigerungen sind fraglich
Aktuell sei es laut der Experten von Engel & Völkers Commercial fraglich, ob sich die extremen Wertsteigerungen der zurückliegenden Jahre wiederholen können. „Wenn auch nicht in dem Maße, sind jedoch moderatere, aber weiterhin immer noch positive Entwicklungen zu erwarten“, prognostiziert Dahl auf Grundlage der aktuellsten Daten der realen Verkäufe, die derzeit erst für das Jahr 2020 vorliegen. Dort wechselten in den sieben A-Städten insgesamt 2.816 Wohn- und Geschäftshäuser ihren Eigentümer. Das Rekordergebnis des Jahres 2019 von 3.100 Verkäufen konnte damit nicht wiederholt werden. Berlin verzeichnete mit 927 veräußerten Anlageimmobilien aufgrund des mit Abstand größten Marktes traditionell die meisten Transaktionen. Das Siegertreppchen komplettierten Köln und Hamburg mit 537 bzw. 382 Verkäufen. Der entsprechende Geldumsatz in den sieben A-Städten belief sich 2020 auf 11,2 Mrd. EUR. Das entspricht 47,8 % des Transaktionsvolumens aller 71 im „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial analysierten Städte.
Historisch hohes Preisniveau
So lag laut dem aktuell erschienenen „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial der durchschnittliche Angebotspreis für eine Anlageimmobilie in den A-Städten im zweiten Halbjahr 2021 bei 5.041 €/m². Das sind 11,8% mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2020. Spitzenreiter bleibt demzufolge München mit durchschnittlich 7.873 €/m². Es folgen Frankfurt (4.969 €/m²) und Stuttgart (4.842 E/m²). Etwas gemäßigter, aber dennoch auf einem historisch hohen Niveau waren die Kaufpreise im zweiten Halbjahr 2021 in Düsseldorf (4.154 €/m²) und Berlin (4.038 E/m²).
Märkte für bonitätsstarke Profis
Die höchsten Steigerungen der durchschnittlichen Angebotspreise registrierten Investoren mit 29,1% in Hamburg, gefolgt von Berlin (14,2%) und Köln (11,3%). „Während die Märkte in C- und D-Städten noch stark von lokalen Akteuren geprägt sind, löst sich die Nachfrageherkunft in den Metropolen zunehmend von regionalen Strukturen“, erläutert Ulrich Dahl, Geschäftsführer der Engel & Völkers Commercial Rheinland GmbH. So würden neben institutionellen Investoren auch bonitätsstarke Family Offices in der Regel bundesweit agieren, um ihre Asset Allocation zu diversifizieren. Die Anlagestrategien würden dabei auf einem sich stetig verlängernden Zeithorizont basieren. Kaufpreisfaktoren zwischen dem 30- und 40-Fachen der Jahresnettokaltmiete seien mittlerweile eher die Regel als die Ausnahme. Exklusive Liegenschaften und Liebhaberobjekte würden in Ausnahmefällen auch für Faktoren über 50 gehandelt.
Weiterhin hohe Wohnraumnachfrage
Neben den potenziellen Wertsteigerungen zieht es Investoren vor allem aufgrund der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage und damit äußerst sicheren Miet-Cashflows in die Metropolen. Nach Angaben von Engel & Völkers Commercial lag der marktaktive Leerstand zuletzt in den Top-7-Metropolen weiterhin nur bei durchschnittlich 0,7% – in Frankfurt und München sogar nur bei extrem niedrigen 0,2%. Ein Modernisierungs- und Fluktuationspuffer sei dort praktisch nicht vorhanden.
Angebotsmieten steigen langsamer
„Der Blick auf die Angebotsmieten verdeutlicht die Folgen dieser Entwicklung“, betont Ulrich Dahl. Bei durchschnittlich 13,75 €/m² im zweiten Halbjahr 2021 reiche die Spanne von durchschnittlich 18,91 €/m² in München bis zu durchschnittlich 11,71 €/m² in Düsseldorf. Mit 10,1% sei die Steigerung in Berlin gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum am höchsten ausgefallen. Diese Steigerung ist aber auch auf den Sondereffekt der Annullierung des Mietendeckels im April 2020 zurückzuführen. Nach Berlin verzeichneten Köln (4,1%) und Düsseldorf (3,2%) die stärksten Mietpreisanstiege.
Weitere Extreme Wertsteigerungen sind fraglich
Aktuell sei es laut der Experten von Engel & Völkers Commercial fraglich, ob sich die extremen Wertsteigerungen der zurückliegenden Jahre wiederholen können. „Wenn auch nicht in dem Maße, sind jedoch moderatere, aber weiterhin immer noch positive Entwicklungen zu erwarten“, prognostiziert Dahl auf Grundlage der aktuellsten Daten der realen Verkäufe, die derzeit erst für das Jahr 2020 vorliegen. Dort wechselten in den sieben A-Städten insgesamt 2.816 Wohn- und Geschäftshäuser ihren Eigentümer. Das Rekordergebnis des Jahres 2019 von 3.100 Verkäufen konnte damit nicht wiederholt werden. Berlin verzeichnete mit 927 veräußerten Anlageimmobilien aufgrund des mit Abstand größten Marktes traditionell die meisten Transaktionen. Das Siegertreppchen komplettierten Köln und Hamburg mit 537 bzw. 382 Verkäufen. Der entsprechende Geldumsatz in den sieben A-Städten belief sich 2020 auf 11,2 Mrd. EUR. Das entspricht 47,8 % des Transaktionsvolumens aller 71 im „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial analysierten Städte.
