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03.02.2022 Immobilien-Teilverkauf: Lukrativ auch bei kurzen Laufzeiten

Vom Teilverkauf zum Gesamtverkauf: Lohnt sich das Modell für die Kunden? Drei Jahre nach dem ersten Immobilien-Teilverkauf in Deutschland zieht der Marktführer wertfaktor nun eine erste Bilanz. Mit Stand vom Ende Januar 2022 hat der Erfinder des Modells auf Wunsch der Eigentümer oder ihrer Erben bereits 17 Immobilien erfolgreich verkauft. Weitere neun Gesamtverkäufe sind in Vorbereitung. Das Ergebnis: Schon bei kurzen Laufzeiten zwischen neun Monaten bis zwei Jahren lohnt sich das Modell für Besitzer von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen. Bei acht der 17 verkauften Eigenheime stieg der Wert zwischen Teilverkauf und Gesamtverkauf um mehr als 20 Prozent, sechs konnten eine Wertsteigerung zwischen zehn und 19 Prozent erreichen, ein weiteres Objekt erzielte einen Marktpreis von +7,5 Prozent. Zwei Immobilien wurden auf Wunsch der Miteigentümer nicht am freien Markt, sondern zum Festpreis an Freunde oder Nachbarn verkauft. Hier lagen die Verkaufspreise beim Ankaufswert oder darunter.

Mit dem Teilverkauf vom Immobilien-Boom profitieren

Im Schnitt lag der Verkaufspreis aller 17 Immobilien bei 680.000 Euro. In der Mehrheit handelt es sich um typische Mittelklassehäuser aus ganz Deutschland. Sieben Objekte wurden für Preise zwischen 265.000 und 399.000 Euro verkauft, sieben weitere erzielten Preise bis zu 750.000 Euro. Drei Immobilien konnten für über eine Million Euro am Markt veräußert werden.

Da den Eigentümern beim Teilverkauf mindestens 50 Prozent der Immobilie weiterhin gehört, profitieren sie beim späteren Gesamtverkauf direkt von der Wertsteigerung ihres Anteils. Das beste Ergebnis bisher erzielte ein Eigenheim im Hamburger Norden. Der Wert des Hauses stieg zwischen Teilverkauf und Gesamtverkauf um stolze 72 Prozent, von 930.000 Euro im April 2020 auf 1,6 Millionen Euro im Juni 2021. Der Miteigentümer hatte einen Anteil von 10,8 Prozent an wertfaktor veräußert. Die Wertsteigerung des verbleibenden Anteils kam im vollen Umfang den Erben zugute, an die der anteilige Verkaufspreis ausgezahlt wurde.

Den bisher höchsten Preis erzielte eine 122 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung in der Münchner Maistraße, die für 2,3 Millionen Euro verkauft werden konnte. Hier trug auch ein von wertfaktor finanziertes Home Staging zum guten Ergebnis bei.

Gesamtverkauf: Jederzeit auf Wunsch oder im Todesfall

Eigentlich ist das Konzept, Teile seiner Immobilie zu Bargeld zu machen und als Miteigentümer weiter selbstbestimmt im eigenen Haus wohnen zu bleiben, für einen längeren Zeitraum ausgelegt. Dennoch können sich Eigentümer bei wertfaktor jederzeit frei entscheiden, ihre Immobilie doch zu verkaufen und auszuziehen. Innerhalb der ersten drei Jahre entschieden sich 13 der insgesamt 26 Miteigentümer für diesen Schritt.

„Die Gründe für einen Verkauf sind dabei sehr individuell. Manche Paare sind unternehmungslustig und wollen ihren Lebensmittelpunkt noch einmal in den Süden oder in die Nähe ihrer Kinder verlegen. In einigen Fällen wurde unseren Miteigentümern das Haus durch Krankheit oder nach dem Tod des Partners aber auch zu groß“, erläutert Christoph Neuhaus, Gründer und Geschäftsführer von wertfaktor. In den verbleibenden 13 Fällen wurde der Gesamtverkauf durch den Tod des Miteigentümers ausgelöst. „Hier bieten wir immer den Erben an, das Haus zurückzukaufen. Wenn dies nicht gewünscht wird, geht unser Team in die Vermarktung und zahlt den Erlös dann an die Erben aus“, so Neuhaus.

Vorteil Teilverkauf: Wertsteigerung nicht verschenken

Dass die Zahl der Gesamtverkäufe nur drei Jahre nach dem ersten Ankauf bereits zweistellig sein würde, hat auch den Gründer überrascht. „Wir wollen Menschen ermöglichen, sich mit ihrem in Immobilien gebundenen Vermögen Wünsche zu erfüllen, ohne ihr Haus komplett verkaufen und ausziehen zu müssen. Unserer Miteigentümer sind zumeist 55 Jahre oder älter“, so Neuhaus. Wie die Erfahrung bei wertfaktor zeigt, könne dieser Zeitraum aber auch viel kürzer sein als erwartet. Gerade hier zeige sich die Stärke des Teilverkaufs.

Neuhaus: „Anders als der Teilverkauf sind die Verrentung oder der Verkauf gegen Nießbrauch immer ein bisschen eine Wette auf den Tod. Versterben die Eigentümer kurz nach dem Vertragsschluss, verfallen deren Ansprüche und damit oft erhebliche Werte. Auch die Erben gehen in diesen Fällen leer aus.“ Auch ein Kredit sei nicht so flexibel wie ein Teilverkauf. Der Todesfall berechtige die Erben in der Regel nicht zur Sonderkündigung. Wollen Erben den Kredit tilgen, um sich die Zinszahlungen zu sparen, fallen je nach Restlaufzeit des Darlehns meist hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Sechs Millionen Haushalte über 65 Jahre mit Immobilienbesitz in Deutschland

Mit der Erfindung des Teilverkaufs traf wertfaktor 2018 einen Nerv bei der Zielgruppe. Heute ist der Immobilien-Teilverkauf auf dem Weg vom Geheimtipp zum normalen Instrument in der Finanzplanung im Ruhestand. Das Potenzial ist riesig: Laut einer aktuellen Studie des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung besaßen 2017 rund sechs Millionen Haushalte über 65 Jahre eine schuldenfreie Immobilie. Und diese älteren Menschen sind immer länger gesund und aktiv und wollen ihren Ruhestand aktiv gestalten.





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