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21.01.2022 Immobiliendienstleister CBRE ordnet Frankfurter Büromärkte neu

Der globale Immobiliendienstleister CBRE hat die Frankfurter Büroteilmärkte neu kategorisiert. Im Hinblick auf deren Chance-Risiko-Profil aus Investorensicht wurde die bisherige Einteilung, die seit rund 20 Jahren bestand, überarbeitet. Die ehemals 20 Teilmärkte hat CBRE in nun 16 Teilmärkte in den Clustern Central Business District (CBD), Stadtrand (City Fringe) und Peripherie zusammengefasst. Dafür wurden alle Marktdaten entsprechend der neuen Teilmärkte bis ins Jahr 2003 zurückgerechnet.

„Eine Revision der traditionellen Teilmärkte war dringend geboten, da sich die Stadt in den vergangenen zwei Jahrzehnten stark verändert hat. Allein die aktuellen Projektentwicklungen zeigen, dass sich das architektonische Erscheinungsbild Frankfurts beständig wandelt, indem neue Landmarkgebäude beziehungsweise Quartiersentwicklungen entstehen“, erläutert Peer N. Neiser, City Lead und Head of Investment Frankfurt bei CBRE.

„Lagekriterien sind weiterhin einer der wichtigsten Entscheidungsfaktoren, aber letztlich kommt es aus Nutzer- und Investorensicht immer auf das einzelne Objekt an“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Bei den neuen, überarbeiteten Teilmärkten handelt es sich um:
Central Business District (CBD): Bankenlage, City, Westend
Stadtrand (City Fringe): Bahnhofsviertel, City West, Europa City, Ostend, Sachsenhausen und Westhafen/Untermainkai
Peripherie: Eschborn, Flughafen/Gateway Gardens, Mertonviertel/Innovationscampus, Niederrad/Lyoner Quartier, Nordost, Offenbach/Kaiserlei, Südwest

Ein wachsender Büromarkt

Auch wenn pandemiebedingt – und infolge der Bereinigung der Melderegister nach den Wahlen – die Bevölkerungszahl Frankfurts zur Jahresmitte 2021 unter die Marke von 750.000 sank, ist die Finanz- und Wirtschaftsmetropole in den vergangenen zwei Dekaden beständig gewachsen. Zum Jahresende 2020 hatte die Bevölkerung um 21 Prozent auf knapp 759.000 Menschen seit 2000 zugenommen (plus 16 Prozent seit 2010). Deutlich dynamischer legte die Zahl der Bürobeschäftigten zu, von gut 296.000 auf knapp 370.000 und damit um 25 Prozent (plus 18 Prozent seit 2010). „Dieser Wachstumstrend, der coronabedingt kurzfristig unterbrochen wurde, wird sich aber weiter fortsetzen und die Urbanisierung wird in Frankfurt als finanzielle, wirtschaftliche und kulturelle Herzkammer der Rhein-Main-Region mit all ihren Chancen – aber auch Herausforderungen – weiter zunehmen“, sagt Linsin. „Frankfurts Skyline ist nicht nur ein Wahrzeichen der Stadt und in Deutschland einzigartig, sondern auch Symbol des deutschen Finanzmarkts mit internationaler Strahlkraft“, sagt Neiser. Entsprechend begehrt ist der Immobilienmarkt bei nationalen und internationalen Investoren, Projektentwicklern und Unternehmen. Seit 2010 wurden in der Stadt allein in Gewerbeimmobilien knapp 65 Milliarden Euro investiert, durchschnittlich also 5,4 Milliarden Euro im Jahr. Der Großteil davon entfiel auf Büroimmobilien. Im Mittel wechselten pro Woche circa zwei Objekte den Eigentümer. „Seit Jahren kann die hohe und weiterhin wachsende Investorennachfrage angebotsseitig nicht bedient werden“, sagt Neiser. „Wir sehen aber auch, dass der Bürovermietungsmarkt das Pandemietal 2021 hinter sich gelassen hat. Dennoch hat sich – auch aufgrund von Corona – die Nutzernachfrage nach Lagen und Standorten gewandelt, was sich auch in der Investitionstätigkeit der Investoren widerspiegelt.“

Ein Blick in die Teilmärkte

„Die Musik des Frankfurter Büromarkts spielt – sowohl hinsichtlich des Vermietungsgeschehens als auch aus Sicht der Investoren und Projektentwickler – weiterhin im CBD, bestehend aus den Teilmärkten Bankenlage City und Westend“, sagt Neiser. Dort stehen und entstehen nicht nur die höchste Anzahl an Bürotürmen, sondern es werden auch die höchsten Mieten mit aktuell 45,50 Euro pro Quadratmeter und Monat bezahlt. Die flächengewichtete monatliche Durchschnittsmiete, bezogen auf die Transaktionen der vergangenen zwölf Monate, lag Ende 2021 in der Bankenlage bei 35 Euro pro Quadratmeter (nach 41,60 Euro Ende 2020). Darüber hinaus wurde dort auch die mit aktuell 2,7 Prozent niedrigste Nettoanfangsrendite und damit die höchsten Kapitalwerte pro Quadratmeter Bürofläche erzielt.

Im CBD wurden einige Objekte den jeweils angrenzenden Teilmärkten zugeordnet, um der jeweils zu erzielenden Marktmiete zu entsprechen. Wesentliche Veränderungen ergeben sich jedoch dadurch, dass die ehemals erweiterte Bankenlage dem neu strukturierten und aufstrebenden Teilmarkt Europa City zugeordnet wurde – dem neuen Business-Standort in Frankfurts wachsendem Hochhauscluster, inmitten des Europaviertels und in unmittelbarer Nachbarschaft zum Banken- und Bahnhofsviertel – , beginnend von der Ludwig-Ehrhard-Anlage bis zur Mainzer Landstraße in Nord-Süd-Ausrichtung und westseitig mit den markanten Bürohochhäusern Messeturm, Kastor, Pollux, Tower 185, ONE, The Spin sowie den Wohntürmen Grand Tower und Eden.

Dem von CBRE neu strukturierten Teilmarkt Europa City gilt ein besonderes Augenmerk, da er sich zu einem der dynamischsten Standorte der Mainmetropole entwickelt hat. Modernes Wohnen sowie hochwertige Büro- und Hotelentwicklungen prägen diese Lage rund um die Messe. Die Mieten sind aufgrund der aktuell neu gebauten und projektierten Bürogebäude mit denen im CBD vergleichbar und liegen in der Spitze bei 35 Euro pro Quadratmeter im Monat und im Mittel bei 28,70 Euro.

Der Cluster City Fringe bietet vor allem mit dem Teilmarkt Ostend einen aufstrebenden Standort mit viel Perspektive. „Das Ostend ist schon lange nicht mehr nur Standort der Kreativen“, sagt Neiser. Der Bau der Europäischen Zentralbank (EZB) führte zu einer deutlich steigenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büro- und Wohnflächen und somit zu einem rasanten Anstieg an Projektentwicklungen. Die Spitzenmiete von Büroflächen liegt aktuell bei 21,50 Euro und die Durchschnittsmiete bei 20 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einem Plus von elf Prozent innerhalb des Jahresverlaufs von 2021.

Bei den peripheren Teilmärkten handelt es sich neben den traditionellen Teilmärkten Eschborn, Niederrad/Lyoner Quartier und Flughafen/Gateway Gardens vor allem um Offenbach/Kaiserlei. „Diesen Teilmarkt haben wir um die Lagen in der Innenstadt und um das Hafenareal Offenbachs erweitert, um der Dynamik in Frankfurts Nachbarstadt Rechnung zu tragen“, erklärt Linsin. Im Zuge des Offenbacher Masterplans wurden das Kaiserleiareal und das Hafenquartier zu neuen und nachgefragten Wohn- und Geschäftsstandorten entwickelt. Offenbach/Kaiserlei profitiert nach wie vor von der Nähe zu Frankfurt und der optimalen Verkehrsanbindung.

„Des Weiteren sehen wir großes Potenzial im Teilmarkt Mertonviertel/Innovationscampus“, sagt Neiser. Neben der Entwicklung zum Wohn- und Bürostandort profitiert der Teilmarkt von der Nähe zu den Forschungseinrichtungen der Universität und der neu entstandenen Science City. „Gerade im Hinblick auf die boomende Start-up-Szene – vor allem im Bereich Life Science – sollte dort aktive Standortpolitik betrieben werden, um Frankfurt neben seiner Bedeutung als Finanzmetropole auch als Wissenschaftsstandort weltweit zu etablieren“, fordert Neiser.





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