21.01.2022 Lager-/Logistikflächen Rhein-Main: Historischer Flächenumsatz
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im Jahr 2021 einen neuen Rekordflächenumsatz erzielen können. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf insgesamt 778.400 Quadratmeter. Damit wurde die 700.000-m²-Umsatzmarke zum vierten Mal überhaupt überschritten. „Der bisherige Spitzenwert aus dem Jahr 2017 wurde um fast 10.000 Quadratmeter übertroffen. Der Zehnjahresschnitt, der sich nun bei 637.000 Quadratmetern bewegt, ist um über 22 Prozent überschritten worden“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Im vierten Quartal wurde ein Flächenumsatz von 162.500 Quadratmetern erreicht, womit das Ergebnis des Vorjahres-Abschlussquartals (127.000 m²) deutlich übertroffen wurde. Unerreicht blieben hingegen die Dreimonatsresultate aus der Jahresmitte, die mit rund 268.000 Quadratmetern (Q2) und 260.000 Quadratmetern (Q3) das jetzige Rekordniveau begründen.
Großabschlüsse sorgen für Rekordergebnis
Zentrale Bedeutung für den Umsatzanstieg hat eine im Jahresvergleich deutliche Zunahme der Großabschlüsse. Während in den Flächengrößenklassen „unter 5.000 m²“ der Umsatz mit rund 182.000 Quadratmeter nahezu auf dem Vorjahresniveau blieb, steigerte sich das Flächensegment „zwischen 5.000 m² und 10.000 m²“ auf 164.600 Quadratmeter. Damit wurde das Vorjahresergebnis in diesem Segment um 87.000 Quadratmeter übertroffen. Ein Plus von 77 Prozent bzw. fast 190.000 Quadratmeter auf rund 432.000 Quadratmeter weist das Segment „über 10.000 m²“ auf, womit es eine dominierende Marktstellung einnimmt (55 Prozent des Gesamtumsatzes). Mit Blick auf den gravierenden Flächenmangel erscheint diese Entwicklung überraschend. „Auf die große Flächennachfrage reagierten Entwickler zuletzt mit erhöhten Bauaktivitäten. Für das hierdurch entstandene Angebot an projektierten Flächen im großflächigen Segment gab es schnell Abnehmer. Ebenso fand die Mehrzahl der noch verfügbaren großen Bestandsflächen im Marktgebiet einen Nutzer“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.
Neubauentwicklungen vor allem im großflächigen Segment entscheidend
Vor allem im großflächigen Segment spielen Projektentwicklungen eine dominante Rolle. So entfällt auf Mietvertragsunterzeichnungen in Neubauvorhaben sowie neuen Eigennutzerprojekten im Flächencluster „über 10.000 m²“ ein Umsatz in Höhe von 245.600 Quadratmetern. Dies entspricht einem Marktanteil in diesem Segment von 57 Prozent. Bei Abschlüssen über 30.000 m² erhöht sich der Neubauanteil auf fast 80 Prozent. Bei Betrachtung aller Größenklassen liegt der Marktanteil von Projektentwicklungen am Ende des Jahres bei 42 Prozent. Damit hat der Flächenumsatz durch Neubauabschlüsse in Projektentwicklungen und Eigennutzerprojekten im Jahresvergleich um 78 Prozent auf 327.500 Quadratmeter zugenommen. Bestandsanmietungen und Eigennutzerkäufe weisen dementsprechend einen Zuwachs von 39 Prozent auf. „Diese Steigerungen dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass unverändert ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht. So hätte bei entsprechendem Flächenangebot auch ein noch besseres Umsatzresultat erreicht werden können“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.
Handel sowie Transport-, Lager- und Logistikdienstleister wichtigste Nachfragegruppen
Nachfrageseitig stehen zwei Branchen im Vordergrund des Marktgeschehens. Hier ist zum einen der Handel zu nennen. Unter anderem getrieben durch den hohen Logistikflächenbedarf des Online- und Lebensmittelhandels entfällt auf diesen ein Flächenumsatz von 304.800 Quadratmetern. Dies entspricht einem Marktanteil von 39 Prozent. Mit einem Marktanteil von 35 Prozent (274.600 m²) folgen die Transport-, Lager- und Logistikdienstleister, die nach zwei Jahren zurückhaltender Aktivitäten wieder deutlich an Bedeutung hinzugewonnen haben. Den dritten Platz im Branchenranking nehmen Unternehmen aus Industrie und dem verarbeitenden Gewerbe mit knapp 135.900 Quadratmetern ein. „Mit Ausnahme des Baugewerbes konnten im Vorjahresvergleich alle Hauptbranchen Umsatzzuwächse verzeichnen. Am deutlichsten fällt dieser mit einem Plus von rund 140.000 Quadratmetern bei den Transport-, Lager- und Logistikunternehmen aus“, so Kanzler.
Hohe Bedeutung der Randbereiche des Marktgebietes
Bei räumlicher Differenzierung innerhalb des Lager- und Logistikflächenimmobilienmarkts Frankfurt/Rhein-Main, den NAI apollo zwischen den Städten Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und der Stadt Aschaffenburg im Osten abgrenzt, zeigt sich eine breitere Verteilung der Marktaktivitäten. „Die in der Vergangenheit häufig sichtbare Dominanz des Umfelds um den Frankfurter Flughafen ist 2021 nicht zu erkennen. Die Flächennachfrage ist hier zwar weiterhin groß, aber es fehlt schlichtweg an beziehbaren Flächen“, so Weyrauch. Insbesondere die Abschlüsse im großflächigen Segment fanden in Logistikarealen statt, die in den letzten Jahren vor allem in den Randbereichen des Marktgebietes entstanden, die sich derzeit vergrößern oder aktuell entwickelt werden.
So mieteten im interkommunalen Gewerbegebiet „Limes“ bei Hammersbach zunächst die Hager Group in einer neuen Projektentwicklung und zuletzt PepsiCo Deutschland jeweils rund 40.000 Quadratmeter in Objekten der Dietz AG. Bei dem drittgrößten Abschluss des Jahres handelt es sich um eine Mietvertragsunterzeichnung in einer Projektentwicklung in Kleinostheim von Hillwood durch ID Logistics über ebenfalls rund 40.000 Quadratmeter. Darauf folgt der Neubau einer rund 37.000 Quadratmeter großen Halle im „Segro Logistics Park Alzenau“ für den bereits ansässigen Logistikdienstleister B+S. „Umsatzstärkster Teilmarkt 2021 ist infolgedessen der Bereich ‚Ost‘ mit einem Marktanteil von 22 Prozent. Es folgt der Teilmarkt ‚Süd-West‘, in dem mit der Bestandsmietung eines Handelsunternehmens über 28.000 Quadratmeter auch der größte Abschluss des vierten Quartals stattfand“, so Kanzler.
Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen bleibt auch 2022 groß
Für das Jahr 2022 sind die Vorzeichen zunächst positiv zu bewerten. Vor allem nachfrageseitig besteht insbesondere bei den Transport-, Lager- und Logistikunternehmen sowie dem Handel ein unverändert hoher Bedarf an Lager- und Logistikflächen. Auch wenn sich die pandemische Lage erneut verschärfen sollte, ist nicht mit einer wie im Jahr 2020 und zu Beginn des Jahres 2021 erlebten Zurückhaltung zu rechnen. Das größte Problem besteht unverändert angebotsseitig. „Auch wenn das neue Rekordumsatzergebnis im abgelaufenen Jahr die Tatsache etwas verschleiert, es mangelt weiterhin an Bestandsobjekten, die die Nutzeransprüche erfüllen. Der Mangel besteht nicht mehr nur bei Großflächen. Auch in den mittleren und kleineren Flächenclustern sehen wir mittlerweile deutliche Engpässe. Ebenso fehlt es weiterhin an bebaubaren Freiflächen, auf denen Entwicklungen realisiert werden können bzw. die für großflächige Bauvorhaben geeignet sind“, so Weyrauch.
Neubauentwicklungen werden schnell vom Markt absorbiert. Die Projekte in Hammersbach von der Dietz AG oder von Hillwood in Kleinostheim sind keine Einzelfälle. Auch bei anderen spekulativ begonnenen Entwicklungen der letzten Quartale wie dem zweiten Bauabschnitt im M-Port³ auf dem Mönchhofgelände in Kelsterbach, dem „Frasers Park“ in Egelsbach oder dem Neubauprojekt von Prologis in Grolsheim wurden zeitnah Vollvermietungen erreicht. Neue spekulative Bauprojekte werden derzeit unter anderem von INBRIGHT in Hanau, von HubOne in Langeselbold und Hanau, von Four Parx in Dreieich und Mainz oder auch von der Dietz AG zusammen mit der Fraport AG auf dem Mönchhof-Areal in Kelsterbach vorangetrieben.
„Mit Flächengrößen von maximal 25.000 Quadratmetern reichen diese bislang aber nicht aus, um auch nur annähernd das zuletzt erzielte Umsatzergebnis wieder erreichen zu können. Dementsprechend prognostizieren wir auch eine Aufwärtsbewegung bei den Mieten“, so Weyrauch Lag die Spitzenmiete für Logistikflächen ab einer Fläche von 5.000 Quadratmetern zum Ende 2021 mit 6,80 € je Quadratmeter bereits 20 Cent über dem Vorjahr, rechnet NAI apollo in den kommenden Quartalen mit einem Überschreiten der 7-Euro-Marke.
Großabschlüsse sorgen für Rekordergebnis
Zentrale Bedeutung für den Umsatzanstieg hat eine im Jahresvergleich deutliche Zunahme der Großabschlüsse. Während in den Flächengrößenklassen „unter 5.000 m²“ der Umsatz mit rund 182.000 Quadratmeter nahezu auf dem Vorjahresniveau blieb, steigerte sich das Flächensegment „zwischen 5.000 m² und 10.000 m²“ auf 164.600 Quadratmeter. Damit wurde das Vorjahresergebnis in diesem Segment um 87.000 Quadratmeter übertroffen. Ein Plus von 77 Prozent bzw. fast 190.000 Quadratmeter auf rund 432.000 Quadratmeter weist das Segment „über 10.000 m²“ auf, womit es eine dominierende Marktstellung einnimmt (55 Prozent des Gesamtumsatzes). Mit Blick auf den gravierenden Flächenmangel erscheint diese Entwicklung überraschend. „Auf die große Flächennachfrage reagierten Entwickler zuletzt mit erhöhten Bauaktivitäten. Für das hierdurch entstandene Angebot an projektierten Flächen im großflächigen Segment gab es schnell Abnehmer. Ebenso fand die Mehrzahl der noch verfügbaren großen Bestandsflächen im Marktgebiet einen Nutzer“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.
Neubauentwicklungen vor allem im großflächigen Segment entscheidend
Vor allem im großflächigen Segment spielen Projektentwicklungen eine dominante Rolle. So entfällt auf Mietvertragsunterzeichnungen in Neubauvorhaben sowie neuen Eigennutzerprojekten im Flächencluster „über 10.000 m²“ ein Umsatz in Höhe von 245.600 Quadratmetern. Dies entspricht einem Marktanteil in diesem Segment von 57 Prozent. Bei Abschlüssen über 30.000 m² erhöht sich der Neubauanteil auf fast 80 Prozent. Bei Betrachtung aller Größenklassen liegt der Marktanteil von Projektentwicklungen am Ende des Jahres bei 42 Prozent. Damit hat der Flächenumsatz durch Neubauabschlüsse in Projektentwicklungen und Eigennutzerprojekten im Jahresvergleich um 78 Prozent auf 327.500 Quadratmeter zugenommen. Bestandsanmietungen und Eigennutzerkäufe weisen dementsprechend einen Zuwachs von 39 Prozent auf. „Diese Steigerungen dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass unverändert ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht. So hätte bei entsprechendem Flächenangebot auch ein noch besseres Umsatzresultat erreicht werden können“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.
Handel sowie Transport-, Lager- und Logistikdienstleister wichtigste Nachfragegruppen
Nachfrageseitig stehen zwei Branchen im Vordergrund des Marktgeschehens. Hier ist zum einen der Handel zu nennen. Unter anderem getrieben durch den hohen Logistikflächenbedarf des Online- und Lebensmittelhandels entfällt auf diesen ein Flächenumsatz von 304.800 Quadratmetern. Dies entspricht einem Marktanteil von 39 Prozent. Mit einem Marktanteil von 35 Prozent (274.600 m²) folgen die Transport-, Lager- und Logistikdienstleister, die nach zwei Jahren zurückhaltender Aktivitäten wieder deutlich an Bedeutung hinzugewonnen haben. Den dritten Platz im Branchenranking nehmen Unternehmen aus Industrie und dem verarbeitenden Gewerbe mit knapp 135.900 Quadratmetern ein. „Mit Ausnahme des Baugewerbes konnten im Vorjahresvergleich alle Hauptbranchen Umsatzzuwächse verzeichnen. Am deutlichsten fällt dieser mit einem Plus von rund 140.000 Quadratmetern bei den Transport-, Lager- und Logistikunternehmen aus“, so Kanzler.
Hohe Bedeutung der Randbereiche des Marktgebietes
Bei räumlicher Differenzierung innerhalb des Lager- und Logistikflächenimmobilienmarkts Frankfurt/Rhein-Main, den NAI apollo zwischen den Städten Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und der Stadt Aschaffenburg im Osten abgrenzt, zeigt sich eine breitere Verteilung der Marktaktivitäten. „Die in der Vergangenheit häufig sichtbare Dominanz des Umfelds um den Frankfurter Flughafen ist 2021 nicht zu erkennen. Die Flächennachfrage ist hier zwar weiterhin groß, aber es fehlt schlichtweg an beziehbaren Flächen“, so Weyrauch. Insbesondere die Abschlüsse im großflächigen Segment fanden in Logistikarealen statt, die in den letzten Jahren vor allem in den Randbereichen des Marktgebietes entstanden, die sich derzeit vergrößern oder aktuell entwickelt werden.
So mieteten im interkommunalen Gewerbegebiet „Limes“ bei Hammersbach zunächst die Hager Group in einer neuen Projektentwicklung und zuletzt PepsiCo Deutschland jeweils rund 40.000 Quadratmeter in Objekten der Dietz AG. Bei dem drittgrößten Abschluss des Jahres handelt es sich um eine Mietvertragsunterzeichnung in einer Projektentwicklung in Kleinostheim von Hillwood durch ID Logistics über ebenfalls rund 40.000 Quadratmeter. Darauf folgt der Neubau einer rund 37.000 Quadratmeter großen Halle im „Segro Logistics Park Alzenau“ für den bereits ansässigen Logistikdienstleister B+S. „Umsatzstärkster Teilmarkt 2021 ist infolgedessen der Bereich ‚Ost‘ mit einem Marktanteil von 22 Prozent. Es folgt der Teilmarkt ‚Süd-West‘, in dem mit der Bestandsmietung eines Handelsunternehmens über 28.000 Quadratmeter auch der größte Abschluss des vierten Quartals stattfand“, so Kanzler.
Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen bleibt auch 2022 groß
Für das Jahr 2022 sind die Vorzeichen zunächst positiv zu bewerten. Vor allem nachfrageseitig besteht insbesondere bei den Transport-, Lager- und Logistikunternehmen sowie dem Handel ein unverändert hoher Bedarf an Lager- und Logistikflächen. Auch wenn sich die pandemische Lage erneut verschärfen sollte, ist nicht mit einer wie im Jahr 2020 und zu Beginn des Jahres 2021 erlebten Zurückhaltung zu rechnen. Das größte Problem besteht unverändert angebotsseitig. „Auch wenn das neue Rekordumsatzergebnis im abgelaufenen Jahr die Tatsache etwas verschleiert, es mangelt weiterhin an Bestandsobjekten, die die Nutzeransprüche erfüllen. Der Mangel besteht nicht mehr nur bei Großflächen. Auch in den mittleren und kleineren Flächenclustern sehen wir mittlerweile deutliche Engpässe. Ebenso fehlt es weiterhin an bebaubaren Freiflächen, auf denen Entwicklungen realisiert werden können bzw. die für großflächige Bauvorhaben geeignet sind“, so Weyrauch.
Neubauentwicklungen werden schnell vom Markt absorbiert. Die Projekte in Hammersbach von der Dietz AG oder von Hillwood in Kleinostheim sind keine Einzelfälle. Auch bei anderen spekulativ begonnenen Entwicklungen der letzten Quartale wie dem zweiten Bauabschnitt im M-Port³ auf dem Mönchhofgelände in Kelsterbach, dem „Frasers Park“ in Egelsbach oder dem Neubauprojekt von Prologis in Grolsheim wurden zeitnah Vollvermietungen erreicht. Neue spekulative Bauprojekte werden derzeit unter anderem von INBRIGHT in Hanau, von HubOne in Langeselbold und Hanau, von Four Parx in Dreieich und Mainz oder auch von der Dietz AG zusammen mit der Fraport AG auf dem Mönchhof-Areal in Kelsterbach vorangetrieben.
„Mit Flächengrößen von maximal 25.000 Quadratmetern reichen diese bislang aber nicht aus, um auch nur annähernd das zuletzt erzielte Umsatzergebnis wieder erreichen zu können. Dementsprechend prognostizieren wir auch eine Aufwärtsbewegung bei den Mieten“, so Weyrauch Lag die Spitzenmiete für Logistikflächen ab einer Fläche von 5.000 Quadratmetern zum Ende 2021 mit 6,80 € je Quadratmeter bereits 20 Cent über dem Vorjahr, rechnet NAI apollo in den kommenden Quartalen mit einem Überschreiten der 7-Euro-Marke.
