19.01.2022 Mietpreisdynamik für Wohnimmobilien lässt in den Metropolen nach
Die Preisdynamik der Wohnungsmärkte in den Metropolen kühlt etwas ab, doch dafür zieht nun das Umland nach: Im zweiten Halbjahr 2021 gab es am Wohnungsmarkt in Deutschland im Hinblick auf die Mietentwicklung unterschiedliche Strömungen. Unter den Big 8 entwickelten sich in München (+1,7 %, aktuell 20,90 Euro/m²/Monat), Köln (+3,9 %, 13,35 Euro/m²/Monat), Frankfurt (-3,1 %, 15,50 Euro/m²/Monat), Düsseldorf (0,0 %, 12,00 Euro/m²/Monat) und Stuttgart (0,0 %, 15,00 Euro/m²/Monat) die mittleren Angebotsmietpreise* auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) auf Jahressicht schwächer als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. In Berlin (+4,1 %, 13,85 Euro/m²/Monat) gab es zwar ebenfalls einen deutlichen Rückgang der Dynamik, das Wachstum blieb aber ähnlich stark wie in Hamburg (+3,8 %, 13,55 Euro/m²/Monat) und Leipzig (+5,3 %, 7,90 Euro/m²/Monat).
„Leipzig konnte als einziger Markt unter den Big 8 in der Gesamtbetrachtung ein höheres Wachstum erzielen als im Fünfjahresvergleich und profitiert von seiner nach wie vor hohen Anziehungskraft. Wir erwarten auch weiterhin eine Fortsetzung dieser Entwicklung“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin. „In Berlin ist der Effekt durch den im Frühjahr 2021 gerichtlich gekippten Mietendeckel deutlich sichtbar. Der Anstieg von rund vier Prozent wird stark geprägt von einem knapp zehnprozentigen Anstieg bei den Mieten in Bestandsimmobilien, wo wir nach Aufheben des Mietendeckels eine deutliche Preisdynamik sehen konnten“, so Heidrich weiter.
Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt, fügt zur Entwicklung in Deutschland hinzu: „Während die hohe Dynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten nachlässt, ziehen peripherere Standorte nun nach. In den Landkreisen liegt das Wachstum mit 5,5 Prozent auf Jahressicht im Gegensatz zu den Städten über dem Fünfjahresschnitt.“
Spitzenmiete in München gesättigt, Berliner Neubau mit steigenden Angebotsmieten
Auch bei der Entwicklung der Spitzenmietniveaus zeigt sich in den Big 8 ein diversifiziertes Bild. Berlin (+7,6 %) und Leipzig (+7,1 %), wie auch Hamburg (+6,3 %) und Düsseldorf (+5,5 %) können ihre Dynamik behaupten, während in München (0,0 %) eine anhaltende Sättigung zu beobachten ist und Märkte wie Stuttgart (-0,7 %) und vor allem Frankfurt (-5,8 %) teils deutliche Rückgänge zu verzeichnen haben. Im Vergleich zur mittelfristigen Betrachtung (H2 2016 – H2 2021) erfahren Hamburg, Düsseldorf und Leipzig deutlichen Aufwind im Spitzensegment. Auch wenn in Berlin die Dynamik gegenüber dem Fünfjahresschnitt etwas nachgelassen hat, zeigt sich dort unter den Metropolen weiterhin das stärkste Wachstum. „Der aktuelle Rückgang des durchschnittlichen Mietniveaus in Frankfurt ist insbesondere auf die starken Verluste im Spitzenmietsegment zurückzuführen, wobei eine veränderte Angebotszusammensetzung vor allem im Neubausegment die Erklärung liefert. Während in dem Segment im Jahr 2020 und im ersten Halbjahr 2021 viele Spitzenobjekte angeboten wurden, fehlte in der zweiten Jahreshälfte ein entsprechender Schub durch das Topsegment am Markt“, erklärt Sebastian Grimm.
Im Neubausegment bleibt die Dynamik der Angebotsmieten im Mittel der Big 8 im Vergleich zum fünfjährigen Mittel (+6,3 %) mit einem aktuellen Zuwachs von +6,4 Prozent anhaltend hoch, wenn auch lokal unterschiedlich stark ausgeprägt: In Berlin ist mit 13,3 Prozent der stärkste Anstieg zu beobachten, der auch im fünfjährigen Vergleich (+10,1 %) noch einmal deutlich zulegen konnte. „Befeuert wurde diese Entwicklung unter anderem durch den Mietendeckel, der zu Ausweichbewegungen führte, da er nur für Bestandsvermietungen galt und Investoren im Neubau mehr Potenzial sahen“, erläutert Roman Heidrich. Auch in Köln (+10,7 %) und Düsseldorf (+9,9 %) hat sich das Mietpreiswachstum sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im mittelfristigen Vergleich noch einmal deutlich gesteigert. In Hamburg (+6,7 %), Stuttgart (+5,0 %) und Leipzig (+4,5 %) gab es ebenfalls Steigerungen gegenüber dem Vorjahr, während die Entwicklung in München und Frankfurt deutlich abflachte.
ETW-Preise der Big 8 steigen weiter, aber im Spitzensegment lässt die Dynamik nach
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* haben sich 2021 im Vorjahresvergleich überwiegend sehr dynamisch entwickelt und konnten ihr Wachstum gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt (H2 2016 – H2 2021) teilweise deutlich ausbauen. Im Mittel der Big 8 erreichten die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt (+8,8 %) ist dies eine Steigerung um 2,7 Prozentpunkte. Noch stärker fiel die Zunahme in den übrigen kreisfreien Städten (+3,7 Prozentpunkte) ohne die Big 8 aus, wo die aktuelle jährliche Zunahme gar bei durchschnittlich 12,5 Prozent lag. Und auch die Peripherie, repräsentiert durch die Landkreise, steigerte ihren durchschnittlichen Anstieg der Mediankaufpreise auf Jahressicht auf 11,1 Prozent und konnte so den Fünfjahresschnitt (+9,6 %) um 1,5 Prozentpunkte ebenfalls deutlich überholen. „Die Peripherie schließt mit dieser Entwicklung somit weiter zu den Metropolen auf“, so Roman Heidrich.
In der Jahresbetrachtung der Mediankaufpreise zeigte sich der größte Zuwachs erneut in der pulsierenden Metropole Leipzig. Dort werden derzeit durchschnittlich 3.100 Euro/m² verlangt, was zwar im Vergleich mit den anderen sieben Metropolen nach wie vor gering ist, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent. In Düsseldorf (+14,0 %) liegt der durchschnittliche Kaufpreis derzeit bei 5.060 Euro/m², in München (+12,7 %) bei 9.750 Euro/m², in Köln (+12,6 %) bei 5.000 Euro/m² und in Berlin (+11,6 %) bei 5.560 Euro/m². Einstellige Wachstumsraten, aber nach wie vor dennoch deutliche Steigerungen verzeichneten Hamburg (+7,8 %, 6.210 Euro/m²), Stuttgart (+7,2 %, 5.330 Euro/m²) und Frankfurt (+5,3 %, 6.900 Euro/m²). Das Wachstum in Frankfurt fällt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (+10,6 %) deutlich gedämpfter aus als in den anderen sieben Metropolen, die entweder in etwa auf dem Fünfjahresschnitt liegen oder darüber. „In Frankfurt rühren die Signale aus dem Bereich der Bestandsimmobilien, aber auch im Neubausegment gibt es zuletzt eine deutliche Verlangsamung des Wachstums der Angebotskaufpreise“, weiß Sebastian Grimm.
Im Neubausegment liegt das durchschnittliche Kaufpreiswachstum in den Big 8 bei +8,1 Prozent, etwas unter dem Vorjahreswert von +8,8 %. Die Spanne reicht hier von +0,7 Prozent in Hamburg bis 13,3 Prozent in Berlin. Hamburg und Frankfurt (+1,1 %) liegen deutlich unter ihrem jeweiligen Fünfjahresschnitt, während Stuttgart (+9,4 %), Leipzig (+9,7 %) und Köln (+11,1 %) knapp darüber und sowohl München (+12,9 %) als auch Berlin deutlich über ihrem mittelfristigen Durchschnitt liegen.
Stark gestiegene Bau- und Sanierungskosten verhindern Preisrückgänge
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Spitzensegment der Big 8 (Neubau und Bestand) stiegen zuletzt um durchschnittlich 11,2 Prozent, ein Zuwachs um 4,2 Prozentpunkte gegenüber dem Fünfjahresschnitt. Hier waren vor allem München (+22,2 %), Düsseldorf (+18,7 %) und Berlin (+16,6 %) stark, die jeweils ihre Fünfjahresergebnisse um zehn oder mehr Prozentpunkte übertrafen. Auch in Köln (+11,1 %) legte die Dynamik noch einmal zu und der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurde um knapp fünf Prozentpunkte übertroffen. In Frankfurt (+7,0 %), Stuttgart (+5,0 %), Hamburg (+4,6 %) und Leipzig (+4,6 %) waren die aktuellen Wachstumsraten zwar weiterhin deutlich positiv, die Dynamik der vergangenen Jahre hat aber hier teilweise deutlich nachgelassen.
„In Hamburg resultieren die Entwicklungen im Spitzensegment insbesondere aus der schwachen Entwicklung im Neubausegment“, erläutert Heidrich. „Die weiterhin steigenden Kaufpreise in den Topmärkten sind vor allem dem nach wie vor anhaltenden Nachfrageüberhang im Niedrigzinsumfeld geschuldet. Darüber hinaus sehen wir aber auch, dass die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind, was sich unweigerlich auf die Preise – nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Sanierungen – auswirkt. Dieser Effekt wird auch 2022 anhalten, so dass Preisrückgänge in den Big 8 auf breiter Front in den kommenden Monaten nicht zu erwarten sind“, gibt Grimm einen Ausblick.
„Leipzig konnte als einziger Markt unter den Big 8 in der Gesamtbetrachtung ein höheres Wachstum erzielen als im Fünfjahresvergleich und profitiert von seiner nach wie vor hohen Anziehungskraft. Wir erwarten auch weiterhin eine Fortsetzung dieser Entwicklung“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin. „In Berlin ist der Effekt durch den im Frühjahr 2021 gerichtlich gekippten Mietendeckel deutlich sichtbar. Der Anstieg von rund vier Prozent wird stark geprägt von einem knapp zehnprozentigen Anstieg bei den Mieten in Bestandsimmobilien, wo wir nach Aufheben des Mietendeckels eine deutliche Preisdynamik sehen konnten“, so Heidrich weiter.
Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt, fügt zur Entwicklung in Deutschland hinzu: „Während die hohe Dynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten nachlässt, ziehen peripherere Standorte nun nach. In den Landkreisen liegt das Wachstum mit 5,5 Prozent auf Jahressicht im Gegensatz zu den Städten über dem Fünfjahresschnitt.“
Spitzenmiete in München gesättigt, Berliner Neubau mit steigenden Angebotsmieten
Auch bei der Entwicklung der Spitzenmietniveaus zeigt sich in den Big 8 ein diversifiziertes Bild. Berlin (+7,6 %) und Leipzig (+7,1 %), wie auch Hamburg (+6,3 %) und Düsseldorf (+5,5 %) können ihre Dynamik behaupten, während in München (0,0 %) eine anhaltende Sättigung zu beobachten ist und Märkte wie Stuttgart (-0,7 %) und vor allem Frankfurt (-5,8 %) teils deutliche Rückgänge zu verzeichnen haben. Im Vergleich zur mittelfristigen Betrachtung (H2 2016 – H2 2021) erfahren Hamburg, Düsseldorf und Leipzig deutlichen Aufwind im Spitzensegment. Auch wenn in Berlin die Dynamik gegenüber dem Fünfjahresschnitt etwas nachgelassen hat, zeigt sich dort unter den Metropolen weiterhin das stärkste Wachstum. „Der aktuelle Rückgang des durchschnittlichen Mietniveaus in Frankfurt ist insbesondere auf die starken Verluste im Spitzenmietsegment zurückzuführen, wobei eine veränderte Angebotszusammensetzung vor allem im Neubausegment die Erklärung liefert. Während in dem Segment im Jahr 2020 und im ersten Halbjahr 2021 viele Spitzenobjekte angeboten wurden, fehlte in der zweiten Jahreshälfte ein entsprechender Schub durch das Topsegment am Markt“, erklärt Sebastian Grimm.
Im Neubausegment bleibt die Dynamik der Angebotsmieten im Mittel der Big 8 im Vergleich zum fünfjährigen Mittel (+6,3 %) mit einem aktuellen Zuwachs von +6,4 Prozent anhaltend hoch, wenn auch lokal unterschiedlich stark ausgeprägt: In Berlin ist mit 13,3 Prozent der stärkste Anstieg zu beobachten, der auch im fünfjährigen Vergleich (+10,1 %) noch einmal deutlich zulegen konnte. „Befeuert wurde diese Entwicklung unter anderem durch den Mietendeckel, der zu Ausweichbewegungen führte, da er nur für Bestandsvermietungen galt und Investoren im Neubau mehr Potenzial sahen“, erläutert Roman Heidrich. Auch in Köln (+10,7 %) und Düsseldorf (+9,9 %) hat sich das Mietpreiswachstum sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im mittelfristigen Vergleich noch einmal deutlich gesteigert. In Hamburg (+6,7 %), Stuttgart (+5,0 %) und Leipzig (+4,5 %) gab es ebenfalls Steigerungen gegenüber dem Vorjahr, während die Entwicklung in München und Frankfurt deutlich abflachte.
ETW-Preise der Big 8 steigen weiter, aber im Spitzensegment lässt die Dynamik nach
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* haben sich 2021 im Vorjahresvergleich überwiegend sehr dynamisch entwickelt und konnten ihr Wachstum gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt (H2 2016 – H2 2021) teilweise deutlich ausbauen. Im Mittel der Big 8 erreichten die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt (+8,8 %) ist dies eine Steigerung um 2,7 Prozentpunkte. Noch stärker fiel die Zunahme in den übrigen kreisfreien Städten (+3,7 Prozentpunkte) ohne die Big 8 aus, wo die aktuelle jährliche Zunahme gar bei durchschnittlich 12,5 Prozent lag. Und auch die Peripherie, repräsentiert durch die Landkreise, steigerte ihren durchschnittlichen Anstieg der Mediankaufpreise auf Jahressicht auf 11,1 Prozent und konnte so den Fünfjahresschnitt (+9,6 %) um 1,5 Prozentpunkte ebenfalls deutlich überholen. „Die Peripherie schließt mit dieser Entwicklung somit weiter zu den Metropolen auf“, so Roman Heidrich.
In der Jahresbetrachtung der Mediankaufpreise zeigte sich der größte Zuwachs erneut in der pulsierenden Metropole Leipzig. Dort werden derzeit durchschnittlich 3.100 Euro/m² verlangt, was zwar im Vergleich mit den anderen sieben Metropolen nach wie vor gering ist, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent. In Düsseldorf (+14,0 %) liegt der durchschnittliche Kaufpreis derzeit bei 5.060 Euro/m², in München (+12,7 %) bei 9.750 Euro/m², in Köln (+12,6 %) bei 5.000 Euro/m² und in Berlin (+11,6 %) bei 5.560 Euro/m². Einstellige Wachstumsraten, aber nach wie vor dennoch deutliche Steigerungen verzeichneten Hamburg (+7,8 %, 6.210 Euro/m²), Stuttgart (+7,2 %, 5.330 Euro/m²) und Frankfurt (+5,3 %, 6.900 Euro/m²). Das Wachstum in Frankfurt fällt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (+10,6 %) deutlich gedämpfter aus als in den anderen sieben Metropolen, die entweder in etwa auf dem Fünfjahresschnitt liegen oder darüber. „In Frankfurt rühren die Signale aus dem Bereich der Bestandsimmobilien, aber auch im Neubausegment gibt es zuletzt eine deutliche Verlangsamung des Wachstums der Angebotskaufpreise“, weiß Sebastian Grimm.
Im Neubausegment liegt das durchschnittliche Kaufpreiswachstum in den Big 8 bei +8,1 Prozent, etwas unter dem Vorjahreswert von +8,8 %. Die Spanne reicht hier von +0,7 Prozent in Hamburg bis 13,3 Prozent in Berlin. Hamburg und Frankfurt (+1,1 %) liegen deutlich unter ihrem jeweiligen Fünfjahresschnitt, während Stuttgart (+9,4 %), Leipzig (+9,7 %) und Köln (+11,1 %) knapp darüber und sowohl München (+12,9 %) als auch Berlin deutlich über ihrem mittelfristigen Durchschnitt liegen.
Stark gestiegene Bau- und Sanierungskosten verhindern Preisrückgänge
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Spitzensegment der Big 8 (Neubau und Bestand) stiegen zuletzt um durchschnittlich 11,2 Prozent, ein Zuwachs um 4,2 Prozentpunkte gegenüber dem Fünfjahresschnitt. Hier waren vor allem München (+22,2 %), Düsseldorf (+18,7 %) und Berlin (+16,6 %) stark, die jeweils ihre Fünfjahresergebnisse um zehn oder mehr Prozentpunkte übertrafen. Auch in Köln (+11,1 %) legte die Dynamik noch einmal zu und der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurde um knapp fünf Prozentpunkte übertroffen. In Frankfurt (+7,0 %), Stuttgart (+5,0 %), Hamburg (+4,6 %) und Leipzig (+4,6 %) waren die aktuellen Wachstumsraten zwar weiterhin deutlich positiv, die Dynamik der vergangenen Jahre hat aber hier teilweise deutlich nachgelassen.
„In Hamburg resultieren die Entwicklungen im Spitzensegment insbesondere aus der schwachen Entwicklung im Neubausegment“, erläutert Heidrich. „Die weiterhin steigenden Kaufpreise in den Topmärkten sind vor allem dem nach wie vor anhaltenden Nachfrageüberhang im Niedrigzinsumfeld geschuldet. Darüber hinaus sehen wir aber auch, dass die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind, was sich unweigerlich auf die Preise – nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Sanierungen – auswirkt. Dieser Effekt wird auch 2022 anhalten, so dass Preisrückgänge in den Big 8 auf breiter Front in den kommenden Monaten nicht zu erwarten sind“, gibt Grimm einen Ausblick.
