19.01.2022 Platz 1 in Deutschland: Starkes viertes Quartal am Berliner Büromarkt
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt im Gesamtjahr 2021 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 849.000 m². Das Ergebnis übertrifft den Vorjahreswert (2020: rd. 705.000 m²) um 20 % als auch das Dekaden-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 746.000 m² p. a.) um rd. 14 %.
Der Berliner Büromarkt belegt zudem – mit deutlichem Abstand – Platz eins der deutschen Büromärkte vor München (rd. 590.000 m²) und Hamburg (rd. 480.000 m²) und damit seine Krisenresilienz.
• Dahinter steht insbesondere ein starkes viertes Quartal, das mit einem Büroflächenumsatz von rd. 323.000 m² den Wert des Vorjahreszeitraums (Q4 2020: rd. 207.000 m²) und den Zehnjahres-Durchschnitt (216.000 m²) deutlich um 56 % bzw. 50 % übertrifft.
„Damit zeigt der Berliner Büromarkt eine analoge Entwicklung zu anderen Büromarkt-Metropolen, wie z.B. Frankfurt und Düsseldorf, wo Aengevelt ebenfalls starke Jahresendquartale analysierte“, erläutert Friedrich Drechsler, Analyst von Aengevelt Research, und führt weiter aus: „Inwieweit es sich hierbei um eine nachhaltig positive Entwicklung handelt, hängt indessen von mehreren Faktoren wie dem weiteren Pandemieverlauf, der wirtschaftlichen Entwicklung, der Verfügbarkeit moderner Büroflächen, die die steigenden Anforderungen an ESG-Standards (Environmental-Social-Governance) und Nachhaltigkeit erfüllen, etc. ab. Grundsätzlich bietet der Berliner Büromarkt u.a. aufgrund sich abzeichnender hoher Neubauvolumina sehr gute Perspektiven.“
• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2022 für Berlin einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von mindestens 850.000 m², der damit wieder das 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: 746.000 m² p. a.) übertreffen würde.
Weiterer Anstieg der Angebotsreserve
• Bis Ende 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) auf 280.000 m² Bürofläche. 2020 trat dann eine Trendwende ein: Die Angebotsreserve stieg bis Jahresende auf rd. 390.000 m².
• Bis Ende 2021 ist die Angebotsreserve nach Analysen von Aengevelt Research auf rd. 689.000 m² gestiegen. Die Leerstandsquote stellt sich damit bei einem Berliner Gesamtbüroflächenbestand von gut 20,5 Mio. m² auf 3,3 %. Für ein ausgeglichenes Marktgeschehen ist die Leerstandsquote indessen immer noch zu gering.
• Bis Ende 2022 geht Aengevelt Research von einem weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf 750.000 m² bis 800.000 m² aus.
Anziehende Büroflächenfertigstellung
• 2019 wurden in Berlin rd. 267.000 m² Bürofläche fertiggestellt (Neu-, Um-, Ausbau). 2020 waren es nach Analysen von Aengevelt Research rd. 470.000 m². Dieser Wert übertrifft deutlich das 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 239.000 m² p. a.).
• 2021 zog das Fertigstellungsvolumen weiter an: Bis zum Jahresende wurden rd. 580.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Dieser Wert übertrifft das langjährige Mittel (Ø 2011-2020: 239.000 m²) um satte 143 %.
• Das hohe Fertigstellungsniveau stimmt Friedrich Drechsler optimistisch: „Bis Ende 2023 befinden sich etwa 2 Mio. m² Bürofläche in der Pipeline. Davon werden – in Abhängigkeit vom weiteren Pandemieverlauf und möglicher Verzögerungen – bis zu 1 Mio. m² in 2022 fertiggestellt. Mit der damit verbundenen Angebotserhöhung moderner, marktgerechter Büroflächen zeichnet sich eine zunehmende Entspannung am Berliner Büromarkt ab.“
Mietpreisniveau im Mittel stabil, in der Spitze gestiegen
• „Ungeachtet der insgesamt wachsenden Angebotsreserve bleibt das Angebot an stark nachgefragten top-modernen Büroflächen knapp. Entsprechend ist die gewichtete Spitzenmiete binnen zwölf Monaten von rd. EUR 39,-/m² auf aktuell rd. EUR 41,-/m² gestiegen“, erläutert Friedrich Drechsler die Mietpreisentwicklung im Top-Segment.
• Auch die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) erhöhte sich leicht auf ca. EUR 30,50m² (Ende 2020: EUR 30,-/m²).
• Angesichts des Nachfrageschwerpunkts auf moderne (Neubau-)Flächen prognostiziert Aengevelt Research im Jahresverlauf 2022 einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 42,-/m².
Der Berliner Büromarkt belegt zudem – mit deutlichem Abstand – Platz eins der deutschen Büromärkte vor München (rd. 590.000 m²) und Hamburg (rd. 480.000 m²) und damit seine Krisenresilienz.
• Dahinter steht insbesondere ein starkes viertes Quartal, das mit einem Büroflächenumsatz von rd. 323.000 m² den Wert des Vorjahreszeitraums (Q4 2020: rd. 207.000 m²) und den Zehnjahres-Durchschnitt (216.000 m²) deutlich um 56 % bzw. 50 % übertrifft.
„Damit zeigt der Berliner Büromarkt eine analoge Entwicklung zu anderen Büromarkt-Metropolen, wie z.B. Frankfurt und Düsseldorf, wo Aengevelt ebenfalls starke Jahresendquartale analysierte“, erläutert Friedrich Drechsler, Analyst von Aengevelt Research, und führt weiter aus: „Inwieweit es sich hierbei um eine nachhaltig positive Entwicklung handelt, hängt indessen von mehreren Faktoren wie dem weiteren Pandemieverlauf, der wirtschaftlichen Entwicklung, der Verfügbarkeit moderner Büroflächen, die die steigenden Anforderungen an ESG-Standards (Environmental-Social-Governance) und Nachhaltigkeit erfüllen, etc. ab. Grundsätzlich bietet der Berliner Büromarkt u.a. aufgrund sich abzeichnender hoher Neubauvolumina sehr gute Perspektiven.“
• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2022 für Berlin einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von mindestens 850.000 m², der damit wieder das 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: 746.000 m² p. a.) übertreffen würde.
Weiterer Anstieg der Angebotsreserve
• Bis Ende 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) auf 280.000 m² Bürofläche. 2020 trat dann eine Trendwende ein: Die Angebotsreserve stieg bis Jahresende auf rd. 390.000 m².
• Bis Ende 2021 ist die Angebotsreserve nach Analysen von Aengevelt Research auf rd. 689.000 m² gestiegen. Die Leerstandsquote stellt sich damit bei einem Berliner Gesamtbüroflächenbestand von gut 20,5 Mio. m² auf 3,3 %. Für ein ausgeglichenes Marktgeschehen ist die Leerstandsquote indessen immer noch zu gering.
• Bis Ende 2022 geht Aengevelt Research von einem weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf 750.000 m² bis 800.000 m² aus.
Anziehende Büroflächenfertigstellung
• 2019 wurden in Berlin rd. 267.000 m² Bürofläche fertiggestellt (Neu-, Um-, Ausbau). 2020 waren es nach Analysen von Aengevelt Research rd. 470.000 m². Dieser Wert übertrifft deutlich das 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 239.000 m² p. a.).
• 2021 zog das Fertigstellungsvolumen weiter an: Bis zum Jahresende wurden rd. 580.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Dieser Wert übertrifft das langjährige Mittel (Ø 2011-2020: 239.000 m²) um satte 143 %.
• Das hohe Fertigstellungsniveau stimmt Friedrich Drechsler optimistisch: „Bis Ende 2023 befinden sich etwa 2 Mio. m² Bürofläche in der Pipeline. Davon werden – in Abhängigkeit vom weiteren Pandemieverlauf und möglicher Verzögerungen – bis zu 1 Mio. m² in 2022 fertiggestellt. Mit der damit verbundenen Angebotserhöhung moderner, marktgerechter Büroflächen zeichnet sich eine zunehmende Entspannung am Berliner Büromarkt ab.“
Mietpreisniveau im Mittel stabil, in der Spitze gestiegen
• „Ungeachtet der insgesamt wachsenden Angebotsreserve bleibt das Angebot an stark nachgefragten top-modernen Büroflächen knapp. Entsprechend ist die gewichtete Spitzenmiete binnen zwölf Monaten von rd. EUR 39,-/m² auf aktuell rd. EUR 41,-/m² gestiegen“, erläutert Friedrich Drechsler die Mietpreisentwicklung im Top-Segment.
• Auch die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) erhöhte sich leicht auf ca. EUR 30,50m² (Ende 2020: EUR 30,-/m²).
• Angesichts des Nachfrageschwerpunkts auf moderne (Neubau-)Flächen prognostiziert Aengevelt Research im Jahresverlauf 2022 einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 42,-/m².
