10.01.2022 München: 7,4 Mrd. Euro – zweithöchstes Transaktionsvolumen ever
Auch im zweiten Corona-Jahr befindet sich der Münchner Gewerbeinvestmentmarkt nach Angaben von Colliers auf hohem Niveau und erzielte ein Transaktionsvolumen von rund 7,4 Milliarden Euro, den zweithöchsten Wert nach dem Rekordjahr 2019. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 49 Prozent. Der 10-jährige Durchschnitt wurde um 28 Prozent übertroffen. Wesentlicher Treiber waren sechs Großtransaktionen über 500 Millionen Euro, die für sich genommen 3,7 Milliarden Euro zum Transaktionsvolumen beisteuerten. Neben den Hochhausverkäufen “Highlight Towers” und “Uptown Munich” zählen hierzu auch die Verkäufe des “Elementum” nahe dem Hauptbahnhof sowie des neuen Sitzes des Deutschen Patent- und Markenamts im Werksviertel.
Béla Tarcsay, Head of Capital Markets bei Colliers in München, stellt fest: „Die großvolumigen Verkäufe sowie die beachtlichen 15 mittelgroßen Transaktionen im Bereich von 70 bis 200 Millionen Euro unterstreichen auch in Krisenzeiten das Vertrauen der Investoren sowie die Attraktivität des Münchner Marktes, und das trotz des anhaltenden Angebotmangels im Core-Segment. Ohne diesen Mangel wäre eine weitaus höhere Transaktionsleistung möglich gewesen.”
79 Prozent des Transaktionsvolumen fokussiert sich auf Bürogebäude, deutlich dahinter rangieren Hotels und gewerbliche Grundstücke mit jeweils rund 6 Prozent Marktanteil. Zu den größten Hoteltransaktionen zählte der Verkauf des im Bau befindlichen 5-Sterne-Hotels “Königshof“ am Stachus.
Nebenlagen außerhalb des Mittleren Rings behaupten sich weiterhin und trugen mit einem Marktanteil von 48 Prozent wesentlich zum guten Ergebnis bei. Hier befinden sich auch große etablierte Bürolagen wie die Parkstadt Schwabing, Moosach oder Obersendling, die im Fokus von institutionellen Anlegern stehen. Innerhalb des Mittleren Rings wurden weitere 43 Prozent des Volumens platziert, der Rest entfällt auf Lagen in den Münchner Umlandgemeinden. “Die Größe des Marktes, das sehr gute Verkehrsnetz sowie die hohe Vielfalt der erfolgreichen und expandierenden Branchen in München sind der Hauptgrund dafür, dass Investoren auch abseits des Zentrums vergleichsweise sicher investieren können und auch in diesen Lagen eine stetige Preissteigerung zu beobachten ist“, sagt Tarcsay.
Die Kapitalwerte für Bürogebäude haben sich im Vergleich zum Vorjahr weiter erhöht. Der Mediankaufpreis für Bürogebäude innerhalb des Mittleren Rings lag bei kapp 12.000 Euro pro Quadratmeter und in der Spitze bei mehr als 21.000 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtlagen außerhalb des Mittleren Rings bewegte sich der Median bei knapp 6.000 Euro pro Quadratmeter und der Spitzenwert bei 14.000 Euro pro Quadratmeter. Das knappe Angebot, selektiv anziehende Mieten, der Wettbewerb mit anderen Nutzungsarten sowie die weiter steigenden Bodenpreise werden auch in 2022 für weiter steigende Preise sorgen.
Institutionelle Investoren allokierten mit Abstand das meiste Kapital auf dem Münchner Markt. 3,8 Milliarden oder 51 Prozent entfällt auf diese Anlegergruppe, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices, die mehr als 2,1 Milliarden Euro investierten. Ihren Platz auf dem Treppchen konnten zudem Projektentwickler verteidigen, die knapp 1,2 Milliarden Euro ausgaben. Auf Verkäuferseite ging von eben diesen drei Investorengruppen ebenfalls die höchste Aktivität aus.
Internationale Investoren spielen wieder eine deutlich bedeutendere Rolle als im Vorjahr. Durch diese wurde 39 Prozent des Volumens gestemmt, nationale Investoren waren entsprechend mit 61 Prozent am Markt aktiv. Auf Verkäuferseite waren nationale Investoren mit 57 Prozent des Verkaufsvolumens ähnlich aktiv. Insgesamt verkauften internationale Investoren 350 Millionen Euro mehr, als sie auf dem Münchner Markt investierten.
Der Druck auf die Renditen hält an: Wenngleich der Höhenflug auf dem Aktienmarkt weiterhin ungebrochen ist und auch die Mehrheit der Analysten für 2022 eine positive Entwicklung an den europäischen Börsen prognostizieren, gibt es weiterhin kaum rentierliche Alternativinvestments. Die Spitzenrendite hat daher weitere 5 Basispunkte nachgegegeben und liegt bei 2,65 Prozent. Die finanzwirtschaftliche Großwetterlage und die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum deuten im ersten Halbjahr 2022 auf wenig Veränderungen hin. Anders als in den USA ist auch dieses Jahr im Euroraum keine Zinswende zu erwarten.
„Die deutsche Wirtschaft insgesamt sowie der gewerbliche Immobilienmarkt stehen auch in 2022 vor großen Herausforderungen: Die Pandemie wird uns weiter begleiten, es deutet sich eine Verstetigung der Inflation an, und eskallierende Konflikte können die Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf beeinflussen. Die Auswirkungen der neuen Arbeitsweise mit weniger Büropräsenz wird bei der Flächennachfrage spürbarer werden und die Umsetzung der EU-Taxonomie-Verordnung als wesentlicher Bestanddteil des ´Aktionsplans zur Finanzierung von nachhaltigem Wachstum´ wird das Investitionsgeschehen noch deutlicher prägen als zuvor”, sagt Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers.
Der Münchner Markt ist weiterhin einer der stabilsten Märkte in Europa und steht bei nationalen und internationalen Investoren weit oben auf der Einkaufsliste, so dass für 2022 mit einem vergleichbaren Transaktionsvolumen im Bereich von 7 Milliarden Euro gerechnet werden kann. Die sich bereits anbahnenden Transaktionen signalisieren die nahtlose Weiterführung der Dynamik im ersten Quartal 2022.
Béla Tarcsay, Head of Capital Markets bei Colliers in München, stellt fest: „Die großvolumigen Verkäufe sowie die beachtlichen 15 mittelgroßen Transaktionen im Bereich von 70 bis 200 Millionen Euro unterstreichen auch in Krisenzeiten das Vertrauen der Investoren sowie die Attraktivität des Münchner Marktes, und das trotz des anhaltenden Angebotmangels im Core-Segment. Ohne diesen Mangel wäre eine weitaus höhere Transaktionsleistung möglich gewesen.”
79 Prozent des Transaktionsvolumen fokussiert sich auf Bürogebäude, deutlich dahinter rangieren Hotels und gewerbliche Grundstücke mit jeweils rund 6 Prozent Marktanteil. Zu den größten Hoteltransaktionen zählte der Verkauf des im Bau befindlichen 5-Sterne-Hotels “Königshof“ am Stachus.
Nebenlagen außerhalb des Mittleren Rings behaupten sich weiterhin und trugen mit einem Marktanteil von 48 Prozent wesentlich zum guten Ergebnis bei. Hier befinden sich auch große etablierte Bürolagen wie die Parkstadt Schwabing, Moosach oder Obersendling, die im Fokus von institutionellen Anlegern stehen. Innerhalb des Mittleren Rings wurden weitere 43 Prozent des Volumens platziert, der Rest entfällt auf Lagen in den Münchner Umlandgemeinden. “Die Größe des Marktes, das sehr gute Verkehrsnetz sowie die hohe Vielfalt der erfolgreichen und expandierenden Branchen in München sind der Hauptgrund dafür, dass Investoren auch abseits des Zentrums vergleichsweise sicher investieren können und auch in diesen Lagen eine stetige Preissteigerung zu beobachten ist“, sagt Tarcsay.
Die Kapitalwerte für Bürogebäude haben sich im Vergleich zum Vorjahr weiter erhöht. Der Mediankaufpreis für Bürogebäude innerhalb des Mittleren Rings lag bei kapp 12.000 Euro pro Quadratmeter und in der Spitze bei mehr als 21.000 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtlagen außerhalb des Mittleren Rings bewegte sich der Median bei knapp 6.000 Euro pro Quadratmeter und der Spitzenwert bei 14.000 Euro pro Quadratmeter. Das knappe Angebot, selektiv anziehende Mieten, der Wettbewerb mit anderen Nutzungsarten sowie die weiter steigenden Bodenpreise werden auch in 2022 für weiter steigende Preise sorgen.
Institutionelle Investoren allokierten mit Abstand das meiste Kapital auf dem Münchner Markt. 3,8 Milliarden oder 51 Prozent entfällt auf diese Anlegergruppe, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices, die mehr als 2,1 Milliarden Euro investierten. Ihren Platz auf dem Treppchen konnten zudem Projektentwickler verteidigen, die knapp 1,2 Milliarden Euro ausgaben. Auf Verkäuferseite ging von eben diesen drei Investorengruppen ebenfalls die höchste Aktivität aus.
Internationale Investoren spielen wieder eine deutlich bedeutendere Rolle als im Vorjahr. Durch diese wurde 39 Prozent des Volumens gestemmt, nationale Investoren waren entsprechend mit 61 Prozent am Markt aktiv. Auf Verkäuferseite waren nationale Investoren mit 57 Prozent des Verkaufsvolumens ähnlich aktiv. Insgesamt verkauften internationale Investoren 350 Millionen Euro mehr, als sie auf dem Münchner Markt investierten.
Der Druck auf die Renditen hält an: Wenngleich der Höhenflug auf dem Aktienmarkt weiterhin ungebrochen ist und auch die Mehrheit der Analysten für 2022 eine positive Entwicklung an den europäischen Börsen prognostizieren, gibt es weiterhin kaum rentierliche Alternativinvestments. Die Spitzenrendite hat daher weitere 5 Basispunkte nachgegegeben und liegt bei 2,65 Prozent. Die finanzwirtschaftliche Großwetterlage und die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum deuten im ersten Halbjahr 2022 auf wenig Veränderungen hin. Anders als in den USA ist auch dieses Jahr im Euroraum keine Zinswende zu erwarten.
„Die deutsche Wirtschaft insgesamt sowie der gewerbliche Immobilienmarkt stehen auch in 2022 vor großen Herausforderungen: Die Pandemie wird uns weiter begleiten, es deutet sich eine Verstetigung der Inflation an, und eskallierende Konflikte können die Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf beeinflussen. Die Auswirkungen der neuen Arbeitsweise mit weniger Büropräsenz wird bei der Flächennachfrage spürbarer werden und die Umsetzung der EU-Taxonomie-Verordnung als wesentlicher Bestanddteil des ´Aktionsplans zur Finanzierung von nachhaltigem Wachstum´ wird das Investitionsgeschehen noch deutlicher prägen als zuvor”, sagt Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers.
Der Münchner Markt ist weiterhin einer der stabilsten Märkte in Europa und steht bei nationalen und internationalen Investoren weit oben auf der Einkaufsliste, so dass für 2022 mit einem vergleichbaren Transaktionsvolumen im Bereich von 7 Milliarden Euro gerechnet werden kann. Die sich bereits anbahnenden Transaktionen signalisieren die nahtlose Weiterführung der Dynamik im ersten Quartal 2022.
