10.01.2022 Öffentliche Hand ist Umsatztreiber am Kölner Bürovermietungsmarkt
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Köln hat im gesamten Jahr 2021 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 270.000 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 34 Prozent übertroffen. Insgesamt neun Verträge summierten sich auf fast die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes des laufenden Jahres. Davon entfallen vier Großabschlüssen auf die öffentliche Hand, die sich nach wie vor als wesentlicher Treiber des Flächenumsatzes präsentiert. Bei den kurzfristig verfügbaren Flächenüberhängen gab es erwartungsgemäß Bewegung. Die Leerstandsquote erhöhte sich um 40 Basispunkte auf 3,2 Prozent. Dabei stiegen die Untermietflächen merklich an.
Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen kann der Büroflächenumsatz erstmalig wieder an das Jahr 2019 anknüpfen. Dabei sorgt erneut die öffentliche Verwaltung mit über das Jahr verteilten Anmietungsaktivitäten für ein umsatzstarkes Ergebnis auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt.“
Insgesamt neun Anmietungen sind der Größenklasse über 5.000 Quadratmeter im Jahr 2021 zuzuordnen, von denen alleine fünf Flächensegmente über 10.000 Quadratmeter die Treiber des Büroflächenumsatzes sind. Weitere 15 Abschlüsse sind in dem Segment über 2.000 Quadratmeter zu finden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat die Größenklasse über 5.000 Quadratmeter mit einem Anstieg des Flächenumsatzes um rund 73 Prozent auf 121.900 Quadratmeter einen enormen Zuwachs verzeichnet, dicht gefolgt von der Größenklasse über 1.000 Quadratmeter mit rund 56 Prozent. Die Größenklasse über 2.000 Quadratmeter zeigt mit einem Zuwachs von etwas mehr als einem Drittel ebenfalls einen deutlichen Anstieg. Der Bereich über 500 Quadratmeter knüpft weiterhin am Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes an.
Die räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes konzentrierte sich im Jahresverlauf insbesondere auf vier Teilmärkte. Der Teilmarkt City konnte sich mit einem Flächenumsatz von 74.500 Quadratmeter den Spitzenrang sichern, mit etwas Abstand gefolgt vom Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld, der durch zwei großflächige Anmietungen der öffentlichen Hand mit insgesamt 47.900 Quadratmeter den zweithöchsten Flächenumsatz vorweist. Die Teilmärkte Ossendorf / Niehl (34.200 Quadratmeter) und Sülz / Lindenthal / Klettenberg (33.700 Quadratmeter) teilen sich aufgrund des ähnlich starken Umsatzes den dritten Platz. Bei der Branchenverteilung nimmt die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatz von rund 97.900 Quadratmeter erneut die Spitzenposition ein, erst mit großem Abstand folgen die Informations- und Telekommunikationsbranche (27.200 Quadratmeter) und Beratungsunternehmen (25.000 Quadratmeter).
Die Flächenüberhänge in der Domstadt haben in 2021 zugenommen, die kurzfristig verfügbaren lassen sich am Ende des Jahres auf 256.300 Quadratmeter beziffern. Im Vorjahresvergleich hat sich somit die Leerstandsquote um 40 Basispunkte erhöht und liegt mit 3,2 Prozent weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Trotz eines merklichen Anstieges der Untermietflächen ist festzuhalten, dass diese mit einem Anteil von 12 Prozent nach wie vor eine untergeordnete Rolle spielen. „Wie prognostiziert ist ein Anstieg des Leerstandes zu verzeichnen. Eine weitere Erhöhung der Leerstandsquote hätte mittelfristig positive Auswirkungen auf den Markt, da hierdurch wieder mehr Anmietungsoptionen in Bestandsimmobilien entstehen würden“, kommentiert Ergüney die Entwicklung.
Die in 2021 fertig gestellten Projektentwicklungen hatten mit einer sehr hohen Vorvermietungsquote so gut wie keine Auswirkung auf die Leerstandssituation. Erst die für 2022 avisierten Fertigstellungen in Höhe von 92.200 Quadratmeter könnten einen größeren Einfluss haben, denn hier liegt die Vorvermietungsquote derzeit noch bei rund 70 Prozent. Es ist zu erwarten, dass es in den kommenden Monaten zu einer Erhöhung der Vorvermietungsquote für 2022 kommen wird.
Die Mietpreisentwicklung in Köln konnte im bisherigen Jahresverlauf ihre positive Entwicklung aus dem Jahr 2020 weiter fortsetzen. Die Spitzenmiete notiert auch im vierten Quartal wieder stabil bei 25,75 Euro pro Quadratmeter. „Die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet hat im Vorjahresvergleich um 2 Prozent zugelegt und liegt aktuell bei 16,20 Euro pro Quadratmeter. Damit wurde der Kölner Bürovermietungsmarkt bei der Durchschnittsmiete wie bereits im Vorjahr von der Landeshauptstadt Düsseldorf übertroffen und gibt die im Jahresverlauf erlangte Spitzenposition in Nordrhein-Westfalen wieder ab. Begründet liegt dies vor allem in zahlreichen mittel- und großflächigen Anmietungen im Schlussquartal, die die Durchschnittsmiete etwas dämpfen“, ergänzt Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in NRW.
Abschließend ist festzustellen, dass der Kölner Bürovermietungsmarkt im Gesamtjahreszeitraum 2021 mit einem sehr umsatzstarken Ergebnis abgeschlossen hat, das selbst die Jahresprognose übertroffen hat. „Jedoch gilt es hierbei zu differenzieren. Einerseits präsentierte sich die öffentliche Hand als Umsatztreiber, andererseits zeigten sich die kleinen Flächensegmente noch eher zurückhaltend. Festzuhalten bleibt, dass das Jahr 2021 mit einer Steigerung des Büroflächenumsatzes von rund einem Drittel zum Vorjahresergebnis deutlich an Dynamik gewonnen hat“, so Ergüney abschließend.
Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen kann der Büroflächenumsatz erstmalig wieder an das Jahr 2019 anknüpfen. Dabei sorgt erneut die öffentliche Verwaltung mit über das Jahr verteilten Anmietungsaktivitäten für ein umsatzstarkes Ergebnis auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt.“
Insgesamt neun Anmietungen sind der Größenklasse über 5.000 Quadratmeter im Jahr 2021 zuzuordnen, von denen alleine fünf Flächensegmente über 10.000 Quadratmeter die Treiber des Büroflächenumsatzes sind. Weitere 15 Abschlüsse sind in dem Segment über 2.000 Quadratmeter zu finden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat die Größenklasse über 5.000 Quadratmeter mit einem Anstieg des Flächenumsatzes um rund 73 Prozent auf 121.900 Quadratmeter einen enormen Zuwachs verzeichnet, dicht gefolgt von der Größenklasse über 1.000 Quadratmeter mit rund 56 Prozent. Die Größenklasse über 2.000 Quadratmeter zeigt mit einem Zuwachs von etwas mehr als einem Drittel ebenfalls einen deutlichen Anstieg. Der Bereich über 500 Quadratmeter knüpft weiterhin am Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes an.
Die räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes konzentrierte sich im Jahresverlauf insbesondere auf vier Teilmärkte. Der Teilmarkt City konnte sich mit einem Flächenumsatz von 74.500 Quadratmeter den Spitzenrang sichern, mit etwas Abstand gefolgt vom Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld, der durch zwei großflächige Anmietungen der öffentlichen Hand mit insgesamt 47.900 Quadratmeter den zweithöchsten Flächenumsatz vorweist. Die Teilmärkte Ossendorf / Niehl (34.200 Quadratmeter) und Sülz / Lindenthal / Klettenberg (33.700 Quadratmeter) teilen sich aufgrund des ähnlich starken Umsatzes den dritten Platz. Bei der Branchenverteilung nimmt die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatz von rund 97.900 Quadratmeter erneut die Spitzenposition ein, erst mit großem Abstand folgen die Informations- und Telekommunikationsbranche (27.200 Quadratmeter) und Beratungsunternehmen (25.000 Quadratmeter).
Die Flächenüberhänge in der Domstadt haben in 2021 zugenommen, die kurzfristig verfügbaren lassen sich am Ende des Jahres auf 256.300 Quadratmeter beziffern. Im Vorjahresvergleich hat sich somit die Leerstandsquote um 40 Basispunkte erhöht und liegt mit 3,2 Prozent weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Trotz eines merklichen Anstieges der Untermietflächen ist festzuhalten, dass diese mit einem Anteil von 12 Prozent nach wie vor eine untergeordnete Rolle spielen. „Wie prognostiziert ist ein Anstieg des Leerstandes zu verzeichnen. Eine weitere Erhöhung der Leerstandsquote hätte mittelfristig positive Auswirkungen auf den Markt, da hierdurch wieder mehr Anmietungsoptionen in Bestandsimmobilien entstehen würden“, kommentiert Ergüney die Entwicklung.
Die in 2021 fertig gestellten Projektentwicklungen hatten mit einer sehr hohen Vorvermietungsquote so gut wie keine Auswirkung auf die Leerstandssituation. Erst die für 2022 avisierten Fertigstellungen in Höhe von 92.200 Quadratmeter könnten einen größeren Einfluss haben, denn hier liegt die Vorvermietungsquote derzeit noch bei rund 70 Prozent. Es ist zu erwarten, dass es in den kommenden Monaten zu einer Erhöhung der Vorvermietungsquote für 2022 kommen wird.
Die Mietpreisentwicklung in Köln konnte im bisherigen Jahresverlauf ihre positive Entwicklung aus dem Jahr 2020 weiter fortsetzen. Die Spitzenmiete notiert auch im vierten Quartal wieder stabil bei 25,75 Euro pro Quadratmeter. „Die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet hat im Vorjahresvergleich um 2 Prozent zugelegt und liegt aktuell bei 16,20 Euro pro Quadratmeter. Damit wurde der Kölner Bürovermietungsmarkt bei der Durchschnittsmiete wie bereits im Vorjahr von der Landeshauptstadt Düsseldorf übertroffen und gibt die im Jahresverlauf erlangte Spitzenposition in Nordrhein-Westfalen wieder ab. Begründet liegt dies vor allem in zahlreichen mittel- und großflächigen Anmietungen im Schlussquartal, die die Durchschnittsmiete etwas dämpfen“, ergänzt Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in NRW.
Abschließend ist festzustellen, dass der Kölner Bürovermietungsmarkt im Gesamtjahreszeitraum 2021 mit einem sehr umsatzstarken Ergebnis abgeschlossen hat, das selbst die Jahresprognose übertroffen hat. „Jedoch gilt es hierbei zu differenzieren. Einerseits präsentierte sich die öffentliche Hand als Umsatztreiber, andererseits zeigten sich die kleinen Flächensegmente noch eher zurückhaltend. Festzuhalten bleibt, dass das Jahr 2021 mit einer Steigerung des Büroflächenumsatzes von rund einem Drittel zum Vorjahresergebnis deutlich an Dynamik gewonnen hat“, so Ergüney abschließend.
