07.01.2022 Hamburger Büromarkt auf dem Weg zum Vorkrisenniveau
In der Hansestadt Hamburg wurde nach Angaben von Colliers für 2021 ein kumulierter Flächenumsatz von 470.800 Quadratmeter registriert, wobei 106.900 Quadratmeter auf das vierte Quartal entfielen. Das aggregierte Ergebnis übertrifft um 41 Prozent den Vorjahreswert. Es liegt nur noch sieben Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt und rund zehn Prozent unter dem Fünfjahresschnitt.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Der Bürovermietungsmarkt in Hamburg hat sich im Jahresverlauf zunehmend solide entwickelt und zeigt deutliche Erholungstendenzen auf. Wir sind zwar noch nicht auf dem Vorkrisenniveau mit 535.400 Quadratmeter in 2019, dennoch hat sich die Stimmung bei vielen Unternehmen¬ trotz eines turbulenten Umfeldes wieder verbessert und zu einer erhöhten Nachfrage geführt. Unsere Annahme von einer zunehmenden Marktdynamik konnte bestätigt werden. Gleichermaßen hat sich auch der Flächenumsatz in fast allen Branchen gegenüber dem Vorjahr erholt.“ Über 570 Mietvertragsabschlüsse konnten registriert werden. Dies entspricht einem Zuwachs von 15 Prozent.
Veränderungsbereitschaft von Büronutzern ist vorhanden
Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Unsere Flächenumsatzprognose für 2021 mit rund 450.000 Quadratmeter konnte sogar übertroffen werden! Wir beobachten insgesamt wieder eine Zunahme der Anzahl an Vermietungsabschlüssen, was vor allem an der höheren Bereitschaft für Flächenveränderungen liegt. Viele Büronutzer realisieren derzeit, dass ihre Büroflächen den veränderten Anforderungen nicht mehr genügen. Nicht zu unterschätzen ist auch die Wirkung moderner Büros auf Nachwuchstalente. Unternehmen sind immer mehr daran gehalten, junge Talente mittels repräsentativer Büros zu überzeugen. Hier spielt die Qualität eine immer bedeutsamere Rolle. Insofern werden mittelfristig auch Neubauimmobilien einen Vorteil haben, da Konzepte hier ideal umgesetzt werden können. Um sich künftig Top-Flächen am Markt zu sichern, setzt es eine frühzeitge Planung von Unternehmen voraus.“
Großanmietungen dominieren am Markt
Gemessen am Flächenumsatz haben sich gegenüber dem Vorjahr alle Flächengrößen positiv entwickelt. Hervorzuheben ist das Flächensegment über 5.000 Quadratmeter, bei dem gegenüber 2020 ein Aufschwung von 140 Prozent erzielt wurde. Verteilt über das Jahr konnten elf Abschlüsse mit rund 134.000 Quadratmeter oder 28 Prozent am Gesamtflächenumsatz in diesem Flächensegment gezählt werden. Folgende Vermietungsabschlüsse im Großflächensegment über 10.000 Quadratmeter, haben das Ergebnis in die Höhe getrieben: Berenberg Bank (19.200 Quadratmeter), Hamburger Staatsanwaltschaft (17.600 Quadratmeter), Techniker Krankenkasse (14.800 Quadratmeter), Signal Iduna (13.000 Quadratmeter), Sysmex Deutschland (11.800 Quadratmeter) und Dea Wintershall (11.300 Quadratmeter). Mit der Anmietung von Maersk Deutschland im Projekt „Johann Kontor“, sind im vierten Quartal rund 13.200 Quadratmeter hinzugekommen.
Neben den Sektoren Tourismus und Verkehr sowie dem verarbeitenden Gewerbe haben Banken – und Finanzen am meisten angemietet. Sie sind für ein Viertel des Gesamtflächenumsatzes verantwortlich. Gegenüber dem Vorjahr haben vor allem Unternehmen aus der Versicherungsbranche, sowie Provider von Co-Working Spaces wieder mehr als im Vorjahr angemietet. Der Teilmarkt City konnte seinen Vorsprung gegenüber den anderen Teilmärkten weiter ausbauen. Insgesamt nahmen die Vermietungsaktivitäten im CBD auf einen Anteil von rund 26 Prozent zu.
Leerstand nimmt weiter zu
Das Leerstandsvolumen am Hamburger Büromarkt mit kurzfristig zur Verfügung stehenden Büroflächen ist im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt, um 24 Prozent auf 514.000 Quadratmeter gestiegen. Zum Jahresende ist die Leerstandsquote von 3,6 Prozent im Vorquartal, um 10 Basispunkte auf 3,7 Prozent gestiegen. „Seit Jahresbeginn (3,0 Prozent) hat sich die Leerstandsquote um 70 Basispunkte gesteigert. Der akute Flächenmangel konnte sich dadurch leicht erholen und weiter Spannung vom Markt genommen werden“, so Schroers. „Auch im nächsten Jahr wird der Leerstand vermutlich weiter zunehmen. Bei ähnlichen Marktgegebenheiten wie 2021, ist eine Leerstandsprognose im Bereich von 4,5 Prozent für 2022 realistisch“, ergänzt Schroers.
Mieten haben sich im Jahresverlauf positiv entwickelt
Die Spitzenmiete hat sich im vierten Quartal stabil bei 30,50 Euro pro Quadratmeter gehalten. Im Verhältnis zum Vorjahreswert (30,00 Euro pro Quadratmeter) ist sie moderat um 1,7 Prozent gestiegen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen 12 Monate stieg hingegen im Vergleich zum Vorjahr (17,10 Euro pro Quadratmeter) um 1,00 Euro oder rund 6,0 Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter an.
„Der Anstieg der Durchschnittsmiete geht unter anderem auf großvolumige Abschlüsse in der City und HafenCity zurück. Interessant zu sehen ist zudem, dass unserer Auswertung nach 72 Prozent der Großnutzer im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter in Neubauprojekten – mit modernen Flächen und zeitgemäßen Bürokonzepten – angemietet haben. Das spricht für den Wandel der Bürowelt und sorgt für zukünftiges Mietsteigerungspotenzial“, so Hanekopf. „Diese Entwicklung wird aufgrund kommender Spitzenprodukte in der Zukunft sogar noch unterstützt“, ergänzt Schroers.
Ausblick 2022
„Dem neuen Jahr 2022 blicken wir positiv entgegen und erwarten eine ähnliche Entwicklung am Büromarkt wie in 2021. Die zunehmende Normalisierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stützt die Marktdynamik. Hinzukommend wird ESG mittelfristig einen immer stärken Einfluss auch auf Anmietungen in Gewerbeimmobilien haben. Wir werden in 2022 vermehrt Mietvertragsabschlüsse in ESG-konformen Objekten sehen“, ist sich Hanekopf sicher. Dennoch ist jedoch richtungsweisend, wie sich Covid-19, die Weiterentwicklung der Inflation als auch das Wirtschaftswachstum insgesamt entwickelt. „Grundsätzlich gehen wir jedoch von einem Flächenumsatz im Bereich von 500.000 Quadratmeter aus, der damit einen weiteren Schritt in Richtung Vorkrisenniveau darstellt“, prognostiziert Schroers.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Der Bürovermietungsmarkt in Hamburg hat sich im Jahresverlauf zunehmend solide entwickelt und zeigt deutliche Erholungstendenzen auf. Wir sind zwar noch nicht auf dem Vorkrisenniveau mit 535.400 Quadratmeter in 2019, dennoch hat sich die Stimmung bei vielen Unternehmen¬ trotz eines turbulenten Umfeldes wieder verbessert und zu einer erhöhten Nachfrage geführt. Unsere Annahme von einer zunehmenden Marktdynamik konnte bestätigt werden. Gleichermaßen hat sich auch der Flächenumsatz in fast allen Branchen gegenüber dem Vorjahr erholt.“ Über 570 Mietvertragsabschlüsse konnten registriert werden. Dies entspricht einem Zuwachs von 15 Prozent.
Veränderungsbereitschaft von Büronutzern ist vorhanden
Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Unsere Flächenumsatzprognose für 2021 mit rund 450.000 Quadratmeter konnte sogar übertroffen werden! Wir beobachten insgesamt wieder eine Zunahme der Anzahl an Vermietungsabschlüssen, was vor allem an der höheren Bereitschaft für Flächenveränderungen liegt. Viele Büronutzer realisieren derzeit, dass ihre Büroflächen den veränderten Anforderungen nicht mehr genügen. Nicht zu unterschätzen ist auch die Wirkung moderner Büros auf Nachwuchstalente. Unternehmen sind immer mehr daran gehalten, junge Talente mittels repräsentativer Büros zu überzeugen. Hier spielt die Qualität eine immer bedeutsamere Rolle. Insofern werden mittelfristig auch Neubauimmobilien einen Vorteil haben, da Konzepte hier ideal umgesetzt werden können. Um sich künftig Top-Flächen am Markt zu sichern, setzt es eine frühzeitge Planung von Unternehmen voraus.“
Großanmietungen dominieren am Markt
Gemessen am Flächenumsatz haben sich gegenüber dem Vorjahr alle Flächengrößen positiv entwickelt. Hervorzuheben ist das Flächensegment über 5.000 Quadratmeter, bei dem gegenüber 2020 ein Aufschwung von 140 Prozent erzielt wurde. Verteilt über das Jahr konnten elf Abschlüsse mit rund 134.000 Quadratmeter oder 28 Prozent am Gesamtflächenumsatz in diesem Flächensegment gezählt werden. Folgende Vermietungsabschlüsse im Großflächensegment über 10.000 Quadratmeter, haben das Ergebnis in die Höhe getrieben: Berenberg Bank (19.200 Quadratmeter), Hamburger Staatsanwaltschaft (17.600 Quadratmeter), Techniker Krankenkasse (14.800 Quadratmeter), Signal Iduna (13.000 Quadratmeter), Sysmex Deutschland (11.800 Quadratmeter) und Dea Wintershall (11.300 Quadratmeter). Mit der Anmietung von Maersk Deutschland im Projekt „Johann Kontor“, sind im vierten Quartal rund 13.200 Quadratmeter hinzugekommen.
Neben den Sektoren Tourismus und Verkehr sowie dem verarbeitenden Gewerbe haben Banken – und Finanzen am meisten angemietet. Sie sind für ein Viertel des Gesamtflächenumsatzes verantwortlich. Gegenüber dem Vorjahr haben vor allem Unternehmen aus der Versicherungsbranche, sowie Provider von Co-Working Spaces wieder mehr als im Vorjahr angemietet. Der Teilmarkt City konnte seinen Vorsprung gegenüber den anderen Teilmärkten weiter ausbauen. Insgesamt nahmen die Vermietungsaktivitäten im CBD auf einen Anteil von rund 26 Prozent zu.
Leerstand nimmt weiter zu
Das Leerstandsvolumen am Hamburger Büromarkt mit kurzfristig zur Verfügung stehenden Büroflächen ist im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt, um 24 Prozent auf 514.000 Quadratmeter gestiegen. Zum Jahresende ist die Leerstandsquote von 3,6 Prozent im Vorquartal, um 10 Basispunkte auf 3,7 Prozent gestiegen. „Seit Jahresbeginn (3,0 Prozent) hat sich die Leerstandsquote um 70 Basispunkte gesteigert. Der akute Flächenmangel konnte sich dadurch leicht erholen und weiter Spannung vom Markt genommen werden“, so Schroers. „Auch im nächsten Jahr wird der Leerstand vermutlich weiter zunehmen. Bei ähnlichen Marktgegebenheiten wie 2021, ist eine Leerstandsprognose im Bereich von 4,5 Prozent für 2022 realistisch“, ergänzt Schroers.
Mieten haben sich im Jahresverlauf positiv entwickelt
Die Spitzenmiete hat sich im vierten Quartal stabil bei 30,50 Euro pro Quadratmeter gehalten. Im Verhältnis zum Vorjahreswert (30,00 Euro pro Quadratmeter) ist sie moderat um 1,7 Prozent gestiegen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen 12 Monate stieg hingegen im Vergleich zum Vorjahr (17,10 Euro pro Quadratmeter) um 1,00 Euro oder rund 6,0 Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter an.
„Der Anstieg der Durchschnittsmiete geht unter anderem auf großvolumige Abschlüsse in der City und HafenCity zurück. Interessant zu sehen ist zudem, dass unserer Auswertung nach 72 Prozent der Großnutzer im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter in Neubauprojekten – mit modernen Flächen und zeitgemäßen Bürokonzepten – angemietet haben. Das spricht für den Wandel der Bürowelt und sorgt für zukünftiges Mietsteigerungspotenzial“, so Hanekopf. „Diese Entwicklung wird aufgrund kommender Spitzenprodukte in der Zukunft sogar noch unterstützt“, ergänzt Schroers.
Ausblick 2022
„Dem neuen Jahr 2022 blicken wir positiv entgegen und erwarten eine ähnliche Entwicklung am Büromarkt wie in 2021. Die zunehmende Normalisierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stützt die Marktdynamik. Hinzukommend wird ESG mittelfristig einen immer stärken Einfluss auch auf Anmietungen in Gewerbeimmobilien haben. Wir werden in 2022 vermehrt Mietvertragsabschlüsse in ESG-konformen Objekten sehen“, ist sich Hanekopf sicher. Dennoch ist jedoch richtungsweisend, wie sich Covid-19, die Weiterentwicklung der Inflation als auch das Wirtschaftswachstum insgesamt entwickelt. „Grundsätzlich gehen wir jedoch von einem Flächenumsatz im Bereich von 500.000 Quadratmeter aus, der damit einen weiteren Schritt in Richtung Vorkrisenniveau darstellt“, prognostiziert Schroers.
