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07.01.2022 Bürovermietungsmarkt Frankfurt mit deutlichem Umsatzzuwachs 2021

Der Frankfurter Büroflächenmarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist im finalen Quartal 2021 durch einen regelrechten Jahresendspurt gekennzeichnet, wodurch die bereits positive Entwicklung der Vorquartale nochmals übertrumpft werden konnte. „Damit zeigt sich einmal mehr, dass trotz der aktuellen Corona-Welle, der Ausbreitung der Omikron-Variante, der Inflationssorgen oder auch der derzeitigen Lieferengpässe die Unternehmen in Frankfurt zuversichtlich in die Zukunft schauen“, erläutert Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. So ist in den Monaten Oktober bis Dezember 2021 ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 184.500 Quadratmeter verzeichnet worden. „Damit ist es das mit Abstand beste Quartal seit Beginn der Corona-Pandemie. Im Vergleich zum Vorjahresquartal hat das registrierte Volumen um rund 50 Prozent zugenommen, das Vorquartalsergebnis ist nahezu verdoppelt worden“, ordnet Wende die Entwicklung ein.

Auf Jahressicht verbucht der Frankfurter Büroflächenmarkt mit 449.000 Quadratmetern ein Resultat, das sich nur rund 9 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt einordnet (2011-2020: ca. 494.000 Quadratmeter) und gleichzeitig 36 Prozent über dem Niveau von 2020 liegt (329.200 Quadratmeter). Im Einklang damit hat die Anzahl der erfassten von 455 im Jahr 2020 auf nun 540 zugelegt. Hand in Hand mit der Umsatzzunahme hat auch die Dynamik bei Mietvertragsverlängerungen zugenommen.

Zunahme bei Großabschlüssen

„Das positive Jahresendresultat des Frankfurter Büromarktes ist auf das Comeback von Großabschlüssen zurückzuführen. So haben im Cluster oberhalb von 10.000 Quadratmeter insgesamt sieben Abschlüsse für ein Volumen von ca. 110.000 Quadratmeter gesorgt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 46 Prozent. Sogar verdoppelt hat sich der Flächenumsatz in der Größenklasse ‚5.001 – 10.000 Quadratmeter‘“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Damit vereinen diese beiden Segmente mit fast 168.000 Quadratmetern über 37 Prozent des diesjährigen Flächenumsatzes.

Öffentliche Einrichtungen, Finanzindustrie und Industrieunternehmen für Umsatzplus verantwortlich

„Zu den größten Deals des Jahres 2021 zählen die Anmietung der BImA für das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle mit 21.400 Quadratmetern Bürofläche im ersten Bauabschnitt des ‚Börsenplatz Eschborn‘, der Abschluss von Nestlé im Projekt ‚Kreisler‘ über rund 20.000 Quadratmeter sowie die Vermietung von ca. 15.400 Quadratmeter an Worldline Global im Atricom in der Lyoner Straße 15“, erläutert Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo.

Im finalen Quartal haben sich neben den „Banken, Finanzdienstleistern & Versicherungen“ vor allem „öffentliche Einrichtungen“ besonders viele Flächen gesichert. Dementsprechend belegen diese beiden Gruppen in der Branchenbetrachtung im Gesamtjahr 2021 mit Anteilen von 20,4 Prozent bzw. 16,7 Prozent den ersten und zweiten Rang. Es folgen „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“, „Kommunikation, IT & EDV“ sowie „Kanzleien, Notare & Rechtsberater“. Dabei haben 2021 sowohl die Finanzindustrie als auch die Industrieunternehmen das Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr verdoppeln können. Die öffentlichen Einrichtungen haben die Vermietungsleistung sogar um über 160 Prozent gesteigert. Somit geht die positive Gesamtmarktentwicklung primär auf diese drei Branchen zurück.

Niederrad Lyoner Quartier und Bankenlage nahezu gleichauf

„Drei Großanmietungen oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke – darunter der Abschluss von Worldline Global – sowie einige Anmietungen im mittleren Größensegment haben dem Teilmarkt „Niederrad Lyoner Quartier“ mit 58.200 Quadratmetern den höchsten Umsatz unter den Einzellagen beschert. Die sonst dominierende Bankenlage ordnet sich mit 58.000 Quadratmetern nur knapp dahinter ein“, so Kanzler. Auf Eschborn, den drittplatzierten Teilmarkt, entfallen 54.700 Quadratmeter. Unter den Hauptlagen behauptet dennoch der „CBD“ mit einem Marktanteil von 47,5 Prozent die Spitzenposition, vor den „Bürozentren“ mit einem Anteil von 26,7 Prozent, die 2021 vor allem von den überdurchschnittlich hohen Marktaktivitäten im Lyoner Quartier und in Eschborn profitierten.

Spitzenmietniveau stabil, Durchschnittsmiete mit leichter Abnahme

Die Durchschnittsmiete notiert zum Ende des vierten Quartals 2021 bei 22,60 €/Quadratmeter und ist damit in den letzten drei Monaten u.a. infolge der Abschlüsse in den Bürozentren um 0,40 €/Quadratmeter gesunken. Im Vergleich zum Vorjahr liegt diese nun 0,20 €/Quadratmeter niedriger. Stabil zeigt sich hingegen die Spitzenmiete, die sich weiterhin bei 46,00 €/Quadratmeter befindet.

Im Gesamtjahr 2021 sind im Frankfurter Marktgebiet rund 193.200 Quadratmeter neue Bürofläche fertig gestellt worden, wovon bereits über 80 Prozent einen Nutzer gefunden haben. Fertigstellungen des vierten Quartals sind beispielsweise das „Zebra“ in der Europa-Allee oder der „Senckenbergturm“ in der Senckenberganlage. In den letzten drei Monaten 2021 stehen Fertigstellungen in Höhe von 77.500 Quadratmetern Flächenabgängen von rund 26.900 Quadratmetern gegenüber. Entsprechend ist der Büroflächenbestand im Frankfurter Marktgebiet auf nun 11,495 Mio. Quadratmeter gestiegen.

Nach jetzigem Kenntnisstand ist im nächsten Jahr mit einem Flächenneuzugang von rund 170.000 Quadratmetern Bürofläche zu rechnen bei einer Vorvermietungsquote von aktuell über 60 Prozent.

Leerstand überspringt 1 Mio. Quadratmeter-Marke

Zu einem spürbaren Anstieg ist es im Schlussquartal beim Leerstand gekommen, was unter anderem auf einen Anstieg der Untermietflächen zurückzuführen ist. Zum Stand 31.12.2021 beträgt der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – rund 1,017 Mio. Quadratmeter. Somit ist dieser in den vergangenen drei Monaten um 65.000 Quadratmeter bzw. 0,5 Prozent-Punkte auf aktuell 8,8 Prozent gestiegen. Gegenüber dem Jahresende 2020 steht ein Plus von 203.000 Quadratmeter bzw. 1,7 Prozent-Punkten.

Positive Vorzeichen für 2022 gegeben

Für das Jahr 2022 gestaltet sich eine Prognose aufgrund der erwarteten erneuten Verschärfung der Corona-Pandemie infolge der sich ausbreitenden Omikron-Variante schwierig. „Vor allem in den letzten Monaten 2021 konnten wir eine deutliche Erholung am Frankfurter Bürovermietungsmarkt erkennen. Gegebenenfalls könnte sich diese weiter beschleunigen. Die Stimmung hellt sich also auf, mehr Unternehmen suchen nach neuen Flächen. Es scheint also gut möglich, dass das Umsatzvolumen 2022 nochmals zulegen wird. Wir rechnen in diesem Zusammenhang auch mit einer stabilen bis leicht positiven Mietentwicklung“, so Wende.






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