22.12.2021 Attraktiv: Gute Perspektiven für den Immobilienstandort Düsseldorf
Nach Analysen von Aengevelt Research bleibt die Attraktivität der NRW-Landeshauptstadt als Immobilienstandort im nationalen und internationalen Wettbewerb aufgrund guter Rahmenbedingungen hoch:
• In den Jahren 2015 bis 2019 stieg die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 9.700 auf 622.000 Einwohner (+1,6 %). Dieser Wachstumstrend setzte sich coronabedingt im Jahr 2020 nicht fort. Allerdings wird die Einwohnerzahl Düsseldorfs nach Prognosen der „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2018 bis 2040/2060 für Nordrhein-Westfalen“ bis 2040 weiter auf rd. 704.000 EW steigen.
• Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Düsseldorf stieg in den letzten Jahren mit konstanten Wachstumsraten von über 2 % auf rd. 433.700 Beschäftigte im März 2020. In 2021 stellt sich die Zahl der Beschäftigten weitgehend stabil auf rd. 432.700 Beschäftigte (Stand: März 2021).
Nachdem die Arbeitslosenquote in Düsseldorf zwischen Januar 2020 und Januar 2021 von 6,9 % auf 8,5 % stieg, verringerte sich der Wert im Laufe des Jahres stetig bis auf 7,3 % im Oktober 2021. Parallel dazu nahm auch die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen um knapp 47 % zu (von rd. 3.400 auf rd. 5.100). Nach den temporären Effekten der Covid-19-Pandemie in 2020 lässt sich somit ein Aufschwung am Arbeitsmarkt beobachten.
• Im Einzelhandel gibt es nach einer coronabedingt weiteren Verstärkung des Negativtrends in 2020 zum Jahresende 2021 Grund zur Hoffnung, da Anzeichen einer Erholung zu beobachten sind. So stiegen die Passantenfrequenzen im Düsseldorfer Stadtgebiet: Die westliche Schadowstraße erholt sich bundesweit am schnellsten und an der Mittelstraße liegt die Passantenfrequenz lediglich 1,8 % unter dem Vorcorona-Niveau.
• Dagegen sanken die Wohnungsbaugenehmigungen in Düsseldorf im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich von 1.444 um 24 % auf 1.091 genehmigte Wohnungen. Entsprechend müssten im zweiten Halbjahr 2021 knapp 2.000 weitere Genehmigungen erteilt werden, um an das Vorjahresergebnis (2020: 3.045 Genehmigungen) anzuknüpfen. Aufgrund der aktuellen Situation erscheint dies unwahrscheinlich. Auch das Fertigstellungsniveau von rd. 2.300 Wohnungen im letzten Jahr wird in 2021 voraussichtlich nicht erreicht. Tatsächlich stellt sich der Gesamtneubaubedarf in Düsseldorf nach Analysen von Aengevelt Research deutlich höher auf rd. 5.600 Wohnungen p.a. Entsprechend zeichnet sich weiterhin keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt ab, zumal der Schwerpunkt des Wohnungsneubaus unverändert auf den gehobenen Miet- und Kaufpreiskategorien liegt. Vielmehr ist von einem weiteren Anstieg des Miet- und Kaufpreisniveaus am Wohnungsmarkt auszugehen.
• Insgesamt ist und bleibt die Landeshauptstadt Düsseldorf dank der exzellenten Infrastrukturqualität und -dichte, dem differenzierten und wachstumsaffinen Arbeitsplatzangebot, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und ihrer finanziellen Solidität ein attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort und bietet damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.
Dynamischer Investmentmarkt
• Nach Auswertungen des Gutachterausschusses Düsseldorf wurde im ersten Halbjahr 2021 am Grundstücksmarkt der Landeshauptstadt (Asset Deals) ein Geldumsatz von rd. EUR 2,5 Mrd. kontrahiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. HJ. 2020: rd. EUR 1,6 Mrd.) bedeutet dies ein Umsatzwachstum von 57 % bzw. rd. EUR 900 Mio. Zudem handelt es sich um den höchsten Düsseldorfer Halbjahres-Wert in diesem Jahrtausend.
• Besonders deutlich stieg dabei der Geldumsatz im Marktbereich der bebauten Grundstücke, nämlich um 58 % bzw. rd. EUR 586 Mio. auf knapp EUR 1,6 Mrd.
„Dahinter stehen wie von Aengevelt prognostiziert Nachholeffekte im Segment der Immobilieninvestments, das den Marktbereich der bebauten Grundstücke besonders stark prägt, u.a. mit mehreren großvolumigen Büro-/Geschäftsgebäude-Transaktionen im jeweils dreistelligen Mio.-Euro-Bereich“, erläutert Oliver Lederer, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams.
Einer der relevantesten Deals des Jahres 2021 ist dabei der Verkauf der HSBC-Trinkhaus Galerie an das Joint Venture der Momeni Gruppe, Black Horse Investment und Wirtgen Invest für einen Kaufpreis von rd. EUR 155 Mio.
• Da sich das Transaktionsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte traditionell nochmals dynamisiert, prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2021 einen Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) von über EUR 6 Mrd. am Düsseldorfer Grundstücksmarkt. Damit würde nicht nur der Vorjahreswert (2020: rd. EUR 5,4 Mrd.), sondern auch das Dekadenmittel (Ø 2011 bis 2020: rd. EUR 5 Mrd.) deutlich übertroffen.
• Zugleich bestätigt die Entwicklung der Spitzenrendite für Büroobjekte, die im Jahresverlauf ungeachtet der anhaltenden Krisensituation noch einmal um 10 Basispunkte auf 2,8 % p.a. nachgegeben hat, dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core Objekten besteht.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment-segment traditionell eine große Rolle. Durch die Pandemie wurde dieser Trend nochmals deutlich verstärkt. „Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach qualifizierten Wohninvestments sind auch hier die Spitzenrenditen weiter gesunken und stellen sich in Düsseldorf für Top-Objekte aktuell auf etwa 2,9 % p.a.“, beschreibt Oliver Lederer die Entwicklung.
Ausblick
Für 2022 prognostiziert Oliver Lederer eine weiterhin gute Dynamik am Düsseldorfer Investmentmarkt: „Grundsätzlich wird der Immobilienstandort Düsseldorf von nationalen und internationalen Investoren weiterhin als stabil und mit hohem Potential bewertet und geschätzt.“ Das gelte auch ungeachtet der immer noch vorhandenen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie.
Vielmehr würden diese zu einer weiteren Differenzierung der Assetklassen durch die Kapitalanleger führen.
Dazu Oliver Lederer: „Wohnen gilt unverändert als sicherer Hafen mit der Folge einer weiter leicht sinkenden Spitzenrendite – u.a. auch aufgrund des zu geringen Angebots. Das gilt auch für Top-Logistikobjekte, während bei Büroobjekten angesichts veränderter Raum- und Arbeitskonzepte flexible Aufteilungsmöglichkeiten, die technische Infrastruktur etc. über ihre Zukunftsfähigkeit und damit Verkaufsfähigkeit entscheiden. Hier sehen wir insgesamt eine Stabilisierung des Renditeniveaus mit wieder leicht steigender Tendenz.“
Bei Einzelhandelsimmobilien würde bei einer insgesamt sehr sorgfältigen Objektprüfung noch stärker als bisher bereits auf die Nachhaltigkeit der Lagequalitäten und potentielle Umnutzungs- und Exit-Möglichkeiten geachtet. Hotels sind aus Sicht von Lederer angesichts von Auslastungszahlen immer noch deutlich unter Vorcorona-Niveau unverändert schwer zu platzieren: „Hier bieten vergleichsweise kleine Hotels mit Standorten in etablierten Wohnquartieren noch die größten Verkaufschancen, allerdings perspektivisch mit Blick auf eine Umnutzung zu Wohnungen bzw. auf Abriss und Neuplanung als Wohnprojekt.“
„Ungeachtet der grundsätzlich guten Rahmenbedingungen und Perspektiven am Düsseldorfer Immobilienmarkt wird ein Aspekt – nicht nur in Düsseldorf, sondern bundesweit – in den nächsten Jahren den Investmentmarkt stark prägen: das Thema “ESG“. Das steht für Environment Social Governance und letztendlich für die Nachhaltigkeit von Immobilien hinsichtlich Klimawandel, verschiedener sozialer Aspekte u.a. für das Quartiersumfeld und für die Erfüllung von Anforderungen aus dem Bereich Corporate Governance. Dabei betrifft das Thema nicht nur Neubauprojekte, sondern auch Bestandsimmobilien und wird – nicht zuletzt aufgrund bereits ab 2022 Zug um Zug in Kraft tretender EU-Regelungen – starken Einfluss auf die Investoren-Nachfrage, die Finanzierbarkeit von Objekten und Projekten und ihre zukünftige Wertentwicklung haben. Darauf müssen sich alle Marktteilnehmer einstellen und zeitnah vorbereiten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden,“ fasst Oliver Lederer einen der Megatrends am Immobilienmarkt zusammen.
• In den Jahren 2015 bis 2019 stieg die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 9.700 auf 622.000 Einwohner (+1,6 %). Dieser Wachstumstrend setzte sich coronabedingt im Jahr 2020 nicht fort. Allerdings wird die Einwohnerzahl Düsseldorfs nach Prognosen der „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2018 bis 2040/2060 für Nordrhein-Westfalen“ bis 2040 weiter auf rd. 704.000 EW steigen.
• Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Düsseldorf stieg in den letzten Jahren mit konstanten Wachstumsraten von über 2 % auf rd. 433.700 Beschäftigte im März 2020. In 2021 stellt sich die Zahl der Beschäftigten weitgehend stabil auf rd. 432.700 Beschäftigte (Stand: März 2021).
Nachdem die Arbeitslosenquote in Düsseldorf zwischen Januar 2020 und Januar 2021 von 6,9 % auf 8,5 % stieg, verringerte sich der Wert im Laufe des Jahres stetig bis auf 7,3 % im Oktober 2021. Parallel dazu nahm auch die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen um knapp 47 % zu (von rd. 3.400 auf rd. 5.100). Nach den temporären Effekten der Covid-19-Pandemie in 2020 lässt sich somit ein Aufschwung am Arbeitsmarkt beobachten.
• Im Einzelhandel gibt es nach einer coronabedingt weiteren Verstärkung des Negativtrends in 2020 zum Jahresende 2021 Grund zur Hoffnung, da Anzeichen einer Erholung zu beobachten sind. So stiegen die Passantenfrequenzen im Düsseldorfer Stadtgebiet: Die westliche Schadowstraße erholt sich bundesweit am schnellsten und an der Mittelstraße liegt die Passantenfrequenz lediglich 1,8 % unter dem Vorcorona-Niveau.
• Dagegen sanken die Wohnungsbaugenehmigungen in Düsseldorf im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich von 1.444 um 24 % auf 1.091 genehmigte Wohnungen. Entsprechend müssten im zweiten Halbjahr 2021 knapp 2.000 weitere Genehmigungen erteilt werden, um an das Vorjahresergebnis (2020: 3.045 Genehmigungen) anzuknüpfen. Aufgrund der aktuellen Situation erscheint dies unwahrscheinlich. Auch das Fertigstellungsniveau von rd. 2.300 Wohnungen im letzten Jahr wird in 2021 voraussichtlich nicht erreicht. Tatsächlich stellt sich der Gesamtneubaubedarf in Düsseldorf nach Analysen von Aengevelt Research deutlich höher auf rd. 5.600 Wohnungen p.a. Entsprechend zeichnet sich weiterhin keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt ab, zumal der Schwerpunkt des Wohnungsneubaus unverändert auf den gehobenen Miet- und Kaufpreiskategorien liegt. Vielmehr ist von einem weiteren Anstieg des Miet- und Kaufpreisniveaus am Wohnungsmarkt auszugehen.
• Insgesamt ist und bleibt die Landeshauptstadt Düsseldorf dank der exzellenten Infrastrukturqualität und -dichte, dem differenzierten und wachstumsaffinen Arbeitsplatzangebot, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und ihrer finanziellen Solidität ein attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort und bietet damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.
Dynamischer Investmentmarkt
• Nach Auswertungen des Gutachterausschusses Düsseldorf wurde im ersten Halbjahr 2021 am Grundstücksmarkt der Landeshauptstadt (Asset Deals) ein Geldumsatz von rd. EUR 2,5 Mrd. kontrahiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. HJ. 2020: rd. EUR 1,6 Mrd.) bedeutet dies ein Umsatzwachstum von 57 % bzw. rd. EUR 900 Mio. Zudem handelt es sich um den höchsten Düsseldorfer Halbjahres-Wert in diesem Jahrtausend.
• Besonders deutlich stieg dabei der Geldumsatz im Marktbereich der bebauten Grundstücke, nämlich um 58 % bzw. rd. EUR 586 Mio. auf knapp EUR 1,6 Mrd.
„Dahinter stehen wie von Aengevelt prognostiziert Nachholeffekte im Segment der Immobilieninvestments, das den Marktbereich der bebauten Grundstücke besonders stark prägt, u.a. mit mehreren großvolumigen Büro-/Geschäftsgebäude-Transaktionen im jeweils dreistelligen Mio.-Euro-Bereich“, erläutert Oliver Lederer, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams.
Einer der relevantesten Deals des Jahres 2021 ist dabei der Verkauf der HSBC-Trinkhaus Galerie an das Joint Venture der Momeni Gruppe, Black Horse Investment und Wirtgen Invest für einen Kaufpreis von rd. EUR 155 Mio.
• Da sich das Transaktionsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte traditionell nochmals dynamisiert, prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2021 einen Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) von über EUR 6 Mrd. am Düsseldorfer Grundstücksmarkt. Damit würde nicht nur der Vorjahreswert (2020: rd. EUR 5,4 Mrd.), sondern auch das Dekadenmittel (Ø 2011 bis 2020: rd. EUR 5 Mrd.) deutlich übertroffen.
• Zugleich bestätigt die Entwicklung der Spitzenrendite für Büroobjekte, die im Jahresverlauf ungeachtet der anhaltenden Krisensituation noch einmal um 10 Basispunkte auf 2,8 % p.a. nachgegeben hat, dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core Objekten besteht.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment-segment traditionell eine große Rolle. Durch die Pandemie wurde dieser Trend nochmals deutlich verstärkt. „Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach qualifizierten Wohninvestments sind auch hier die Spitzenrenditen weiter gesunken und stellen sich in Düsseldorf für Top-Objekte aktuell auf etwa 2,9 % p.a.“, beschreibt Oliver Lederer die Entwicklung.
Ausblick
Für 2022 prognostiziert Oliver Lederer eine weiterhin gute Dynamik am Düsseldorfer Investmentmarkt: „Grundsätzlich wird der Immobilienstandort Düsseldorf von nationalen und internationalen Investoren weiterhin als stabil und mit hohem Potential bewertet und geschätzt.“ Das gelte auch ungeachtet der immer noch vorhandenen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie.
Vielmehr würden diese zu einer weiteren Differenzierung der Assetklassen durch die Kapitalanleger führen.
Dazu Oliver Lederer: „Wohnen gilt unverändert als sicherer Hafen mit der Folge einer weiter leicht sinkenden Spitzenrendite – u.a. auch aufgrund des zu geringen Angebots. Das gilt auch für Top-Logistikobjekte, während bei Büroobjekten angesichts veränderter Raum- und Arbeitskonzepte flexible Aufteilungsmöglichkeiten, die technische Infrastruktur etc. über ihre Zukunftsfähigkeit und damit Verkaufsfähigkeit entscheiden. Hier sehen wir insgesamt eine Stabilisierung des Renditeniveaus mit wieder leicht steigender Tendenz.“
Bei Einzelhandelsimmobilien würde bei einer insgesamt sehr sorgfältigen Objektprüfung noch stärker als bisher bereits auf die Nachhaltigkeit der Lagequalitäten und potentielle Umnutzungs- und Exit-Möglichkeiten geachtet. Hotels sind aus Sicht von Lederer angesichts von Auslastungszahlen immer noch deutlich unter Vorcorona-Niveau unverändert schwer zu platzieren: „Hier bieten vergleichsweise kleine Hotels mit Standorten in etablierten Wohnquartieren noch die größten Verkaufschancen, allerdings perspektivisch mit Blick auf eine Umnutzung zu Wohnungen bzw. auf Abriss und Neuplanung als Wohnprojekt.“
„Ungeachtet der grundsätzlich guten Rahmenbedingungen und Perspektiven am Düsseldorfer Immobilienmarkt wird ein Aspekt – nicht nur in Düsseldorf, sondern bundesweit – in den nächsten Jahren den Investmentmarkt stark prägen: das Thema “ESG“. Das steht für Environment Social Governance und letztendlich für die Nachhaltigkeit von Immobilien hinsichtlich Klimawandel, verschiedener sozialer Aspekte u.a. für das Quartiersumfeld und für die Erfüllung von Anforderungen aus dem Bereich Corporate Governance. Dabei betrifft das Thema nicht nur Neubauprojekte, sondern auch Bestandsimmobilien und wird – nicht zuletzt aufgrund bereits ab 2022 Zug um Zug in Kraft tretender EU-Regelungen – starken Einfluss auf die Investoren-Nachfrage, die Finanzierbarkeit von Objekten und Projekten und ihre zukünftige Wertentwicklung haben. Darauf müssen sich alle Marktteilnehmer einstellen und zeitnah vorbereiten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden,“ fasst Oliver Lederer einen der Megatrends am Immobilienmarkt zusammen.
