01.12.2021 Mit Fachmarktimmobilien institutionelle Portfolios diversifizieren
Fachmarktimmobilien haben sich als institutionelle Assetklasse etabliert und erfreuen sich großer Beliebtheit bei Investoren. Einzelhandelskonzepte, die der Grundversorgung dienen, haben sich auch in der Corona-Pandemie als krisenresistent erwiesen. Ihre Öffnung, auch in Zeiten von Kontakt- und Ausgangsbeschränkungen, sicherte dem Einzelhandel den Umsatz, den Angestellten das Gehalt, den Zulieferern die Abnahme der Ware und dem Vermieter regelmäßige Einnahmen. Aber auch ohne Berücksichtigung einer solchen Sondersituation sollten institutionelle Investoren analysieren, welchen Performancebeitrag Fachmarktimmobilien langfristig für ihr Kapitalanlageportfolio leisten können. Eine umfassende Ankauf-Due-Diligence und die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Investmentmanager sind hierfür essenziell.
Hohes Renditepotenzial
Fachmarktimmobilien sind großflächige, typischerweise ebenerdige und eingeschossige Einzelhandelsformate in den Segmenten Lebensmittel, Drogerie, Baumarkt, Elektro/Elektronik oder Textilien und Schuhe. Sie befinden sich meist an Standorten, die mit dem eigenen Fahrzeug, aber auch über den ÖPNV gut erreichbar sind.
Der potenzielle Mehrwert für die institutionelle Kapitalanlage ergibt sich insbesondere in Hinblick auf die Mieterstruktur und den Standort. Fachmarktzentren generieren stabile Mieteinnahmen, die mittel- bis langfristig sogar noch steigen können. Einzelhändler sind bestrebt, sich lukrative Standorte und entsprechende Marktanteile auf lange Zeit zu sichern. Besonders der Lebensmitteleinzelhandel investiert signifikant in den Ausbau seiner Verkaufsflächen. Dies führt angesichts kurzfristig nicht vermehrbarer Flächen zu einem Nachfrageüberhang und einer tendenziellen Verlängerung der Mietvertragslaufzeiten von teils sogar 20 Jahren und zu einem langfristig attraktiven und berechenbaren Cashflow. Mietvertragliche Indexklauseln sichern zudem einen Inflationsschutz. Die meist einfache Struktur und geringe technische Komplexität von Fachmarktimmobilien führen zu einem gut planbaren und in der Regel niedrigen Instandhaltungs- und laufenden Investitionsbedarf.
Weiterhin punkten Fachmarktimmobilien mit einer hohen wirtschaftlichen Standortsicherheit. In Deutschland ist der Neubau von großflächigen Einzelhandelsimmobilien baurechtlich stark reglementiert. Hat sich ein Investor einen guten Standort gesichert, ist das Risiko einer Konkurrenzbebauung in direkter Nachbarschaft gering. Diese Situation ermöglicht nicht nur zeitweise, sondern über längere Phasen Überrenditen.
Darüber hinaus stellt der zunehmende Onlinehandel für die Ertragssituation von Fachmarktimmobilien nur ein geringfügiges Risiko dar. Die strukturellen Veränderungen, die der Onlinehandel beispielsweise bei Textilien oder im Buchhandel ausgelöst hat, sind beim grundbedarfsorientierten Einzelhandel weniger zu beobachten. Zwar nimmt auch hier der Versandhandel mit Lebensmitteln und Getränken zu, das Gesamtniveau ist allerdings gering und ein verändertes Kundenverhalten eher auf den urbanen Raum begrenzt.
Nicht zuletzt besitzen Fachmarktimmobilien durch ihre baulichen Eigenschaften viel Potenzial, Nachhaltigkeitsziele zu unterstützen. So lassen sich die meist großen Dachflächen – nach gründlicher technischer Untersuchung – für die Gewinnung von Solarstrom nutzen. Auf Parkplätzen bietet es sich zudem an, mit überschaubarem Aufwand Ladestationen für Elektroautos zu installieren. Generell steigen darüber hinaus die baulichen Standards bei Neu- und Umbauten, wodurch die Vorgaben führender Nachhaltigkeitszertifikate erfüllt werden können.
Fachmarktimmobilien erfordern Expertise
Auch bei dieser Assetklasse beginnt erfolgreiches Investieren bereits im Ankaufsprozess. Vor allem die Bewertung des Standorts, der Flächengrößen und -konzeptionen und damit die Beurteilung der nachhaltigen Tragfähigkeit von Mieten sind von elementarer Bedeutung – insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Ansprüche bei den Kaufpreisfaktoren in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Nur bei einer korrekten Einschätzung können die Anforderungen der Investoren an Cashflow und Rendite eingehalten werden.
Für den nachhaltigen Erfolg ist eine Lebenszyklusbetrachtung essenziell. Bei einem langlaufenden Mietvertrag ist regelmäßige Mieterpflege und -zufriedenheit wichtig. Kenntnis über Passantenfrequenz und Umsatzentwicklung ermöglicht, eine sich verändernde Attraktivität des Standorts eng zu beobachten. Mit geeigneten Maßnahmen kann bei Bedarf frühzeitig gegengesteuert werden. Ein umfassendes Monitoring stellt sicher, dass alle technischen Anlagen und Betriebseinrichtungen ordnungsgemäß funktionieren und der Betreiber seine Verantwortung zu jedem Zeitpunkt uneingeschränkt wahrnehmen kann.
Beginnt der zweite oder dritte Wiedervermietungszyklus, können umfangreiche technische Erneuerungen anstehen, die frühzeitig geplant werden müssen. Diese Phase sollte für konzeptionelle Anpassungen des Objekts genutzt werden, um dessen Attraktivität für Mieter und Besucher zu steigern. So kann das Objekt nachhaltig erfolgreich im Markt positioniert werden. Ein interdisziplinärer Ansatz mit technischer und kaufmännischer Kompetenz sowie ein enger Schulterschluss mit den Mietern sind hier erfolgsentscheidend.
Umfangreiches Detailwissen und langjährige Erfahrung im Management von Fachmarktzentren sind unabdingbar für den Erfolg. Doch eine Investition in diese Assetklasse lohnt sich, insbesondere vor dem Hintergrund eines weiterhin niedrigen Zinsniveaus. Das Renditeniveau ist attraktiv und das Risikoprofil – bei vorhandener Managementexpertise und Erfahrung – gut einschätzbar. Insbesondere für Versicherungen und ähnlich ausgerichtete Anleger empfiehlt sich die Beimischung von Fachmarktimmobilien, um von einem noch besser diversifizierten Kapitalanlageportfolio zu profitieren.
(Autor: Uwe Krause, MEAG, Head of Real Estate Fund Management)
Hohes Renditepotenzial
Fachmarktimmobilien sind großflächige, typischerweise ebenerdige und eingeschossige Einzelhandelsformate in den Segmenten Lebensmittel, Drogerie, Baumarkt, Elektro/Elektronik oder Textilien und Schuhe. Sie befinden sich meist an Standorten, die mit dem eigenen Fahrzeug, aber auch über den ÖPNV gut erreichbar sind.
Der potenzielle Mehrwert für die institutionelle Kapitalanlage ergibt sich insbesondere in Hinblick auf die Mieterstruktur und den Standort. Fachmarktzentren generieren stabile Mieteinnahmen, die mittel- bis langfristig sogar noch steigen können. Einzelhändler sind bestrebt, sich lukrative Standorte und entsprechende Marktanteile auf lange Zeit zu sichern. Besonders der Lebensmitteleinzelhandel investiert signifikant in den Ausbau seiner Verkaufsflächen. Dies führt angesichts kurzfristig nicht vermehrbarer Flächen zu einem Nachfrageüberhang und einer tendenziellen Verlängerung der Mietvertragslaufzeiten von teils sogar 20 Jahren und zu einem langfristig attraktiven und berechenbaren Cashflow. Mietvertragliche Indexklauseln sichern zudem einen Inflationsschutz. Die meist einfache Struktur und geringe technische Komplexität von Fachmarktimmobilien führen zu einem gut planbaren und in der Regel niedrigen Instandhaltungs- und laufenden Investitionsbedarf.
Weiterhin punkten Fachmarktimmobilien mit einer hohen wirtschaftlichen Standortsicherheit. In Deutschland ist der Neubau von großflächigen Einzelhandelsimmobilien baurechtlich stark reglementiert. Hat sich ein Investor einen guten Standort gesichert, ist das Risiko einer Konkurrenzbebauung in direkter Nachbarschaft gering. Diese Situation ermöglicht nicht nur zeitweise, sondern über längere Phasen Überrenditen.
Darüber hinaus stellt der zunehmende Onlinehandel für die Ertragssituation von Fachmarktimmobilien nur ein geringfügiges Risiko dar. Die strukturellen Veränderungen, die der Onlinehandel beispielsweise bei Textilien oder im Buchhandel ausgelöst hat, sind beim grundbedarfsorientierten Einzelhandel weniger zu beobachten. Zwar nimmt auch hier der Versandhandel mit Lebensmitteln und Getränken zu, das Gesamtniveau ist allerdings gering und ein verändertes Kundenverhalten eher auf den urbanen Raum begrenzt.
Nicht zuletzt besitzen Fachmarktimmobilien durch ihre baulichen Eigenschaften viel Potenzial, Nachhaltigkeitsziele zu unterstützen. So lassen sich die meist großen Dachflächen – nach gründlicher technischer Untersuchung – für die Gewinnung von Solarstrom nutzen. Auf Parkplätzen bietet es sich zudem an, mit überschaubarem Aufwand Ladestationen für Elektroautos zu installieren. Generell steigen darüber hinaus die baulichen Standards bei Neu- und Umbauten, wodurch die Vorgaben führender Nachhaltigkeitszertifikate erfüllt werden können.
Fachmarktimmobilien erfordern Expertise
Auch bei dieser Assetklasse beginnt erfolgreiches Investieren bereits im Ankaufsprozess. Vor allem die Bewertung des Standorts, der Flächengrößen und -konzeptionen und damit die Beurteilung der nachhaltigen Tragfähigkeit von Mieten sind von elementarer Bedeutung – insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Ansprüche bei den Kaufpreisfaktoren in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Nur bei einer korrekten Einschätzung können die Anforderungen der Investoren an Cashflow und Rendite eingehalten werden.
Für den nachhaltigen Erfolg ist eine Lebenszyklusbetrachtung essenziell. Bei einem langlaufenden Mietvertrag ist regelmäßige Mieterpflege und -zufriedenheit wichtig. Kenntnis über Passantenfrequenz und Umsatzentwicklung ermöglicht, eine sich verändernde Attraktivität des Standorts eng zu beobachten. Mit geeigneten Maßnahmen kann bei Bedarf frühzeitig gegengesteuert werden. Ein umfassendes Monitoring stellt sicher, dass alle technischen Anlagen und Betriebseinrichtungen ordnungsgemäß funktionieren und der Betreiber seine Verantwortung zu jedem Zeitpunkt uneingeschränkt wahrnehmen kann.
Beginnt der zweite oder dritte Wiedervermietungszyklus, können umfangreiche technische Erneuerungen anstehen, die frühzeitig geplant werden müssen. Diese Phase sollte für konzeptionelle Anpassungen des Objekts genutzt werden, um dessen Attraktivität für Mieter und Besucher zu steigern. So kann das Objekt nachhaltig erfolgreich im Markt positioniert werden. Ein interdisziplinärer Ansatz mit technischer und kaufmännischer Kompetenz sowie ein enger Schulterschluss mit den Mietern sind hier erfolgsentscheidend.
Umfangreiches Detailwissen und langjährige Erfahrung im Management von Fachmarktzentren sind unabdingbar für den Erfolg. Doch eine Investition in diese Assetklasse lohnt sich, insbesondere vor dem Hintergrund eines weiterhin niedrigen Zinsniveaus. Das Renditeniveau ist attraktiv und das Risikoprofil – bei vorhandener Managementexpertise und Erfahrung – gut einschätzbar. Insbesondere für Versicherungen und ähnlich ausgerichtete Anleger empfiehlt sich die Beimischung von Fachmarktimmobilien, um von einem noch besser diversifizierten Kapitalanlageportfolio zu profitieren.
(Autor: Uwe Krause, MEAG, Head of Real Estate Fund Management)
