26.11.2021 Scope bewertet dii. Wohnimmobilien Deutschland 2 mit (P) bbb+ (AIF)
Der geschlossene Publikums-Fonds lässt damit eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten. Über den Publikums-AIF dii. Wohnimmobilien Deutschland 2 GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG („Fonds“ bzw. „AIF“) können sich Anleger ab einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro zzgl. 5% Agio an Bestandsimmobilien mit wohnwirtschaftlichem Fokus beteiligen. Hierfür soll der AIF mittelbar über mindestens zwei Zielgesellschaften in Wohnimmobilien mit wenigstens 25 Wohneinheiten und einem Verkehrswert von mindestens 2 Mio. Euro jeweils pro Immobilie investieren. Die Objekte befinden sich vorrangig in B-Städten und ausgesuchten Mikrolagen von Metropolen in Deutschland. Die Bestandsentwicklung kann energetische Optimierung, bauliche Modernisierungen, Erweiterung der Wohnfläche und aktives Nebenkostenmanagement umfassen, um entsprechende Wertsteigerungspotentiale zu heben.
Der Fonds ist als sog. Blindpool konzipiert und wird nach dem Grundsatz der Risikomischung investieren. Zum Ratingstichtag 31.10.2021 sind noch keine Immobilien angebunden bzw. liegt noch kein identifiziertes Startportfolio vor, so dass es sich um einen reinen Blindpool-Fonds handelt.
Das geplante Eigenkapital des AIF beläuft sich auf 20 Mio. Euro und das geplante gesamte Investitionsvolumen inkl. Agio auf rund 40,3 Mio. Euro. Hierfür wird eine Fremdkapitalaufnahme von 19,3 Mio. Euro benötigt. Aktuell konnten rund 1,3 Mio. Euro Eigenkapital bei Anlegern eingeworben werden. Das Eigenkapital kann bis auf 50 Mio. Euro erhöht werden. Die Fondslaufzeit ist befristet bis zum 31.12.2033, kann jedoch mittels Gesellschafterbeschluss um maximal zwei Jahre verlängert werden.
Für die Anleger wird ein geplanter Gesamtmittelrückfluss im Basisszenario in Höhe von 187% vor Steuern prognostiziert. Dieser setzt sich aus geplanten jährlichen Auszahlungen in Höhe von anfänglich 3% p.a. (ansteigend bis auf 4,5% p.a. im Jahr 2032) und aus dem prognostizierten Verkaufserlös i.H.v. rund 147% im Jahr 2033 zusammen. Scope bewertet die damit prognostizierte Rendite i.H.v. rund 5,6% v. St. (IRR, unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags) als angemessen, allerdings stellen insbesondere das aktuell hohe Marktpreisniveau, mögliche Regulierungsmaßnahmen in Zusammenhang mit der Einschränkung von Mietpreissteigerungen und auch Anforderungen im Rahmen der CO2-Reduktion/-Bepreisung mögliche Risikofaktoren für künftige Veräußerungserlöse und damit für mögliche Renditereduzierungen dar.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• Spezialist für Bestandsentwicklung mit Fokus auf die Regionen Hamburg, Berlin, Rhein-Ruhr, Rhein-Main und Rhein-Neckar mit gutem Marktzugang und breitem Netzwerk
• Asset Manager mit tiefer Wertschöpfungskette – die Kernprozesse inklusive Finanzierung und Bestandsentwicklung werden inhouse abgedeckt
• Kein Währungsrisiko, da ausschließlich Euro-Investments und währungskongruente Finanzierung
• Kein Reinvestitionsrisiko – Fondsstrategie sieht keine Reinvestitionen vor
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• Die sehr starke Konkurrenz von Bestandsimmobilien im Segment Wohnen
• Die Blindpool-Struktur mit weit gefassten Allokationskriterien
• Die leicht unterdurchschnittliche Investitionsquote
• Erhöhtes Klumpenrisiko möglich
Der Emissionsprospekt, die wesentlichen Anlegerinformationen, die zusätzlichen Informationen der Gesellschaft und das vorliegende Asset Management Rating bilden die Bewertungsgrundlage dieses Ratings. Für die d.i.i. Gruppe wurde von Scope am 07.09.2020 ein Asset Management Rating veröffentlicht. Scope stufte das Asset Management Rating der d.i.i Gruppe im Segment Immobilien auf A+AMR ein und attestiert dem Unternehmen eine gute Qualität und Kompetenz im Asset Management. Dieses Rating befindet sich aktuell in der Aktualisierung.
Der Fonds ist als sog. Blindpool konzipiert und wird nach dem Grundsatz der Risikomischung investieren. Zum Ratingstichtag 31.10.2021 sind noch keine Immobilien angebunden bzw. liegt noch kein identifiziertes Startportfolio vor, so dass es sich um einen reinen Blindpool-Fonds handelt.
Das geplante Eigenkapital des AIF beläuft sich auf 20 Mio. Euro und das geplante gesamte Investitionsvolumen inkl. Agio auf rund 40,3 Mio. Euro. Hierfür wird eine Fremdkapitalaufnahme von 19,3 Mio. Euro benötigt. Aktuell konnten rund 1,3 Mio. Euro Eigenkapital bei Anlegern eingeworben werden. Das Eigenkapital kann bis auf 50 Mio. Euro erhöht werden. Die Fondslaufzeit ist befristet bis zum 31.12.2033, kann jedoch mittels Gesellschafterbeschluss um maximal zwei Jahre verlängert werden.
Für die Anleger wird ein geplanter Gesamtmittelrückfluss im Basisszenario in Höhe von 187% vor Steuern prognostiziert. Dieser setzt sich aus geplanten jährlichen Auszahlungen in Höhe von anfänglich 3% p.a. (ansteigend bis auf 4,5% p.a. im Jahr 2032) und aus dem prognostizierten Verkaufserlös i.H.v. rund 147% im Jahr 2033 zusammen. Scope bewertet die damit prognostizierte Rendite i.H.v. rund 5,6% v. St. (IRR, unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags) als angemessen, allerdings stellen insbesondere das aktuell hohe Marktpreisniveau, mögliche Regulierungsmaßnahmen in Zusammenhang mit der Einschränkung von Mietpreissteigerungen und auch Anforderungen im Rahmen der CO2-Reduktion/-Bepreisung mögliche Risikofaktoren für künftige Veräußerungserlöse und damit für mögliche Renditereduzierungen dar.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• Spezialist für Bestandsentwicklung mit Fokus auf die Regionen Hamburg, Berlin, Rhein-Ruhr, Rhein-Main und Rhein-Neckar mit gutem Marktzugang und breitem Netzwerk
• Asset Manager mit tiefer Wertschöpfungskette – die Kernprozesse inklusive Finanzierung und Bestandsentwicklung werden inhouse abgedeckt
• Kein Währungsrisiko, da ausschließlich Euro-Investments und währungskongruente Finanzierung
• Kein Reinvestitionsrisiko – Fondsstrategie sieht keine Reinvestitionen vor
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• Die sehr starke Konkurrenz von Bestandsimmobilien im Segment Wohnen
• Die Blindpool-Struktur mit weit gefassten Allokationskriterien
• Die leicht unterdurchschnittliche Investitionsquote
• Erhöhtes Klumpenrisiko möglich
Der Emissionsprospekt, die wesentlichen Anlegerinformationen, die zusätzlichen Informationen der Gesellschaft und das vorliegende Asset Management Rating bilden die Bewertungsgrundlage dieses Ratings. Für die d.i.i. Gruppe wurde von Scope am 07.09.2020 ein Asset Management Rating veröffentlicht. Scope stufte das Asset Management Rating der d.i.i Gruppe im Segment Immobilien auf A+AMR ein und attestiert dem Unternehmen eine gute Qualität und Kompetenz im Asset Management. Dieses Rating befindet sich aktuell in der Aktualisierung.
