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12.11.2021 Premiumimmobilienmarkt in Hamburg: Rekordwerte am Tor zur Welt

Der Markt für Premiumimmobilien befindet sich in der Hansestadt weiterhin im Aufwind und konnte auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres positive Ergebnisse verzeichnen: So wechselten in Hamburg in den von DAHLER & COMPANY untersuchten Teilmärkten rund 780 Eigentumswohnungen den Besitzer – ein Plus von über 100 % (ggü. H1-2020). Ein ähnliches Bild zeigt sich auf dem Häusermarkt: Die Hansestadt verzeichnete 330 Veräußerungen und damit ein Plus von 33 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Hamburger Premiumimmobilienmakler betrachtete Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis ab 7.000 Euro sowie Häuser mit einem Gesamtkaufpreis ab 750.000 Euro. Grundlage der Auswertung bilden die Datenerhebungen des Gutachterausschusses.

Diese zeigen die während des Untersuchungszeitraums tatsächlich erfolgten Verkäufe und Kaufpreise an den jeweiligen Standorten. Untersucht wurden die Teilmärkte Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity und Rahlstedt. Ein unglaublicher Spitzenpreis wurde in der HafenCity erzielt: Die teuerste Wohnung lag bei 11,0 Mio. Euro. Der höchste Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung wurde auf der Uhlenhorst gezahlt und lag bei rund 33.900 Euro. Den höchsten Wert für ein Haus erzielte eine Immobilie in Harvestehude für 11,9 Mio. Euro.

Um die Entwicklung mit dem prä-pandemischen Niveau vergleichen zu können, wurden im Rahmen der Analyse die Vertragsabschlüsse der Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser ebenfalls dem ersten Halbjahr 2019 gegenübergestellt. „2020 steht für eine absolute Ausnahmesituation und muss in eine entsprechende Relation gesetzt werden, wenngleich es nach nur einer kurzen Schockstarre auf dem Wohnimmobilienmarkt mit einer sehr starken Dynamik weiterging. Das zeigt sich bereits klar in den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2020 und diese wurden nun 2021 nochmals deutlich übertroffen“, erläutert Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER & COMPANY, und ergänzt: „Vor allem das hochpreisige Segment verzeichnete deutliche Zugewinne, unter anderem aufgrund mangelnder Anlagealternativen, des niedrigen Zinsniveaus sowie grundsätzlicher Preissteigerungen und einer damit einhergehenden Verschiebung. Zudem ist das Top-Segment aktuell von Neubauentwicklungen geprägt, bei denen entsprechende Preise aufgerufen werden.“

Neubau als Treiber im Spitzensegment

Die hochpreisigen Projektentwicklungen in Hamburg spiegeln sich in den Kauffällen der vergangenen Jahre wider: Immobilien mit einem Baujahr von 2020 und jünger bzw. solche, die sich aktuell noch in der Fertigstellung befinden, zeichnen im ersten Halbjahr für rund 50,6 % der Transaktionen auf dem Eigentumswohnungsmarkt verantwortlich. Immobilien, die zwischen den Jahren 2000 und 2019 fertiggestellt wurden, erreichten einen Anteil von ca. 11,8 %. Zweitstärkste Gruppe im Segment der Eigentumswohnungen waren die klassischen Altbauten mit einem Baujahr von 1939 und älter (21,5 %).

„Verfügbare Bestandsimmobilien werden in allen Segmenten immer mehr zu einem raren Gut. Eigentümer tendieren aufgrund mangelnder Alternativen dazu, diese zu halten“, erläutert Dahler. „Der Druck und der Wettbewerb unter den Interessenten steigt zunehmend, zumal Top-Immobilien immer häufiger an vorgemerkte Kunden vergeben werden. In der Folge sind Neubauimmobilien eine willkommene Option und werden häufig weit vor der Fertigstellung erworben.“

Zum Vergleich: Im ersten Halbjahr 2020 betrug der Anteil der Eigentumswohnungen, die ein Baujahr von 2019 und jünger aufwiesen, rund 41,2 %.

Eigentumswohnungen im Überblick (ab 7.000 Euro/m², H1-2021):

• Mit den 778 veräußerten Eigentumswohnungen wurde ein Gesamtumsatz von rund 745,9 Mio. Euro erzielt. Im ersten Halbjahr 2020 wurden 354 Immobilien in den untersuchten Teilmärkten verkauft.

• Insgesamt wiesen 374 Eigentumswohnungen einen Quadratmeterpreis von mehr als 9.000 Euro auf. Für den größten Anteil zeichnet der Teilmarkt Alster-Ost mit 127 Verkäufen verantwortlich, gefolgt von der HafenCity mit 102.

• Auf das Spitzensegment ab 15.000 Euro/m² entfielen im ersten Halbjahr 2021 insgesamt 35 Transaktionen (H1-2020: 9). Die meisten davon befinden sich in der HafenCity (19).

• Die teuerste Wohnung wechselte für 11 Mio. Euro in der HafenCity den Besitzer.

• Der höchste Quadratmeterpreis wurde auf der Uhlenhorst erzielt und lag bei rund 33.900 Euro.

Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 750.000 Euro, H1-2021):

• Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern summierte sich das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2021 auf rund 558,5 Mio. Euro bei 330 Kauffällen. Im ersten Halbjahr 2020 wurden 248 Häuser veräußert. Ein Plus von 33 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

• Den höchsten Umsatz verzeichneten die Elbvororte mit rund 229 Mio. Euro. Hier wurden 126 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert.

• Von den 330 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen 65 einen Verkaufspreis von mehr als 2 Mio. Euro auf – 35 davon befanden sich in den Elbvororten.

• Die teuerste Immobilie in diesem Segment erzielte einen Kaufpreis von 11,9 Mio. Euro und wechselte in Harvestehude seinen Besitzer.

„Die Nachfrage ist ähnlich wie in den anderen Top-Standorten Deutschlands auch in Hamburg seit Jahren ungebrochen hoch. Das anhaltende Interesse trifft im Premium- und Luxussegment jedoch zunehmend auf ein begrenztes Angebot, sodass der Wettbewerb um verfügbare Immobilien zugenommen hat. Das wachsende Interesse an Immobilien außerhalb der Stadtgrenzen der Metropolregionen könnte jedoch zu einer Streuung der Nachfrage führen. Bereits jetzt ist erkennbar, dass sich auch hier die Preise weiter in die Höhe bewegen“, erläutert Dahler und ergänzt abschließend: „Hinzu kommen noch umfassendere Anforderungen an die jeweilige Immobilie: Der Wunsch nach mehr Fläche und Freiraum rückt wieder in den Fokus, ebenso wie zusätzliche Rückzugsorte, die als Home-Office oder aber auch als alternativer Entspannungsort genutzt werden können.“






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