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10.11.2021 Vermietung Mixed-Use-Immobilien: Vorsteuer richtig aufteilen

Vermieter von sogenannten gemischt genutzten Immobilien, also solche die sowohl an Endverbraucher als auch an umsatzsteuerliche Unternehmer vermietet werden, sind bei der Frage des Vorsteuerabzugs vor eine besondere Herausforderung gestellt: Vorsteuerbeträge, die nicht eindeutig und leicht der einen oder der anderen Seite zugeordnet werden können, müssen grundsätzlich anhand des präzisesten sachgerechten Schlüssels aufgeteilt werden.

„Dabei ist die Aufteilung des Vorsteuerabzugs bei Anschaffung oder Herstellung nach dem Umsatzschlüssel, also dem Verhältnis der Umsätze, immer dann zulässig, wenn keine andere Zurechnung möglich ist“, erklärt Dr. Mario Wagner, Steuerberater der Hamburger Gesellschaft Schomerus und Mitglied der Fachgruppe Umsatzsteuer im bundesweiten Netzwerk HLB Deutschland. „Bei gemischt genutzten Gebäuden ist eine Zuordnung nach dem Verhältnis der Flächen, der sogenannte Flächenschlüssel, möglich. Daher muss die Vorsteueraufteilung grundsätzlich nach diesem Flächenschlüssel erfolgen, da dieser im Vergleich zur Verwendung eines Umsatzschlüssels zu einer präziseren Aufteilung führt.“

Dies bestätigte nun auch der Bundesfinanzhof in seiner jüngeren Rechtsprechung.
Der Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Immobilen hat objektbezogen zu erfolgen, das heißt, der Vorsteuerschlüssel ist jeweils auf ein Gebäude bezogen zu entwickeln. Die Anwendung des Flächenschlüssels gilt demnach für sämtliche Vorsteuerbeträge, die gegebenenfalls nach nicht zu komplexen, leicht durchführbaren Einzelzuordnungen verbleiben. Der BFH tendiert dazu, die vorgelagerte Einzelzuordnung auszulassen und sämtliche Vorsteuern nach Schlüssel aufzuteilen. Hierbei sieht er die Anwendung des Umsatzschlüssels nur dann vor, wenn unterschiedlich genutzte Räume erhebliche unterschiedliche Ausstattungsmerkmale aufweisen, beispielsweise unterschiedliche Deckenhöhen oder -dicken, Wanddicken, Raumhöhen, Innenausstattungen, etc.). „In Ermangelung einer gesetzlichen oder richterlichen Definition wurde in der Praxis das Verständnis entwickelt, dass Unterschiede dann „erheblich“ sind, wenn diese im Vergleich zum Flächenschlüssel entweder eine Abweichung von 10 Prozent oder einen Betrag von mindestens 10.000 Euro bedeuten“, stellt Wagner klar.

Die Sichtweise der Finanzverwaltung folgt den Rechtsprechungsgrundsätzen nicht in Gänze: Im Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) ist zunächst der Flächenschlüssel für die Aufteilung vorgesehen, bei erheblich unterschiedlichen Räumlichkeiten die Einzelzuordnung. Ergänzend kommt eine Aufteilung im Verhältnis der Ertragswerte in Betracht, wenn die Immobilie erworben, also nicht hergestellt worden ist. Der Umsatzschlüssel soll hingegen nur dann angewendet werden, wenn keine andere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist.

Wagner rät daher, die Lage – im Zweifel anhand der Bauplanungen und (plausibler!) Vermietungsabsicht – zu klären. „In manchen Fällen bietet es sich an, dies von Anfang an mit dem zuständigen Finanzamt abzustimmen“, sagt er. Auf der Grundlage einer sauberen, nachgehaltenen Planung im Zeitablauf sind auch außerordentliche Ereignisse wie ein plötzlicher Teilverkauf von Einzelbauten, Teilprojekten oder Baufeldern besser handhabbar.





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