05.11.2021 Blasenindex: Was macht die Inflation mit den Wohnungspreisen?
Nicht jeder Preisanstieg ist auch Inflation. Man muss unterscheiden zwischen geldmengeninduzierter Erhöhung des allgemeinen Preisniveaus und einer knappheits- oder steuerinduzierten Erhöhung relativer Preise.
So war es bislang:
Seit Jahren zeigt sich der Unterschied bei Kapitalanlagen: Zuzugsbedingt steigende Wohnungsnachfrage bei zu geringem Neubau erhöht die Knappheit und verändert so die relativen Preise des Wohnens – Mieten steigen. Höhere Mieten führen zu proportionalem Anstieg der Kaufpreise.
Niedrigzinsen dagegen haben keinen direkten Einfluss auf die Knappheit von Konsumgütern. Aber sie erhöhen das Finanzierungspotential für Kapitalanlagen: das allgemeine Vermögenspreisniveau steigt (Aktien, Kryptos, Kunst, Oldtimer und Immobilien).
Das ist jetzt neu
Seit dem Sommer zeigen zunehmend auch Konsumgüter beide Tendenzen: Lieferengpässe, der vorübergehende (!) Effekt einer abgesenkten Mehrwertsteuer, aber vor allem der dauerhafte (!) Effekt höherer Klimakosten erhöhen die relativen Preise für Energie und zeitverzögert auch fürs Wohnen oder für Lebensmittel.
Real dürfte der Geldbeutel des Normalverdieners also dadurch schrumpfen. Führt dies zu Lohnforderungen, kommt eine Preisspirale in Gang, das allgemeine Preisniveau steigt und Zinserhöhungen drohen.
Auswirkung auf Blasengefahr
Bad news: ein Zinsanstieg erhöht die Blasengefahr. Good news: Je mehr Inflation, desto unauffälliger schleicht Luft aus der Preisblase ohne Einbruch der nominalen Wohnungspreise. Technisch senken nominal höhere Löhne die Preis-Einkommens-Relation. Soweit Mieten nominal steigen, sinkt zudem der Vervielfältiger.
Im Ergebnis würden bei drohendem Zinsanstieg durch Herdenverhalten verursachte Panik-Verkäufe vermieden. Die Blasengefahr könnte sinken – ganz ohne Crash. Es besteht Hoffnung.
Die Werte für 2021q3
Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Fertigstellungen (+4), erheblich weniger die Teilindices Vervielfältiger (+2) und Preis-Einkommen (+1 Pkte; s. Abb. unten). Köln baut trotz hohen Bedarfes weiterhin nur halb so viel wie vergleichbare Städte und hat deswegen unnötig hohe Mieten, aber eben eine geringere Blasengefahr.
Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in Schwarmstädten (+4 Pkte) am stärksten, gefolgt von Wachstums- (+3 Pkte) und Schrumpfungsregionen (+3 Pkte).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten (untere Abb.). Bundesweit liegt es bei 31% (vor drei Jahren 16%), in den Top 7-Städten bei 48% (33%).
Begünstigt wird ein Einbruch durch nachlassenden Mietanstieg: mehr Neubau, Stadtflucht oder mehr Arbeitslosigkeit. Unwahrscheinlicher würde ein Einbruch durch weitere Klimaauflagen beim Neubau, sinkende Zinsen oder steigende Einkommen.
Großstädte
Erstmals gilt für Hamburg eine „hohe“ Blasengefahr, für weitere 11 Großstädte bleibt die Gefahr „eher hoch“ und für Köln weiterhin „mäßig“, weil dort zu wenig gebaut wird.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 311 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 302, vor drei Jahren 234).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 338 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 333, vor drei Jahren 247).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 64 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 65, vor drei Jahren 32).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 336 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 325, vor drei Jahren 247).
So war es bislang:
Seit Jahren zeigt sich der Unterschied bei Kapitalanlagen: Zuzugsbedingt steigende Wohnungsnachfrage bei zu geringem Neubau erhöht die Knappheit und verändert so die relativen Preise des Wohnens – Mieten steigen. Höhere Mieten führen zu proportionalem Anstieg der Kaufpreise.
Niedrigzinsen dagegen haben keinen direkten Einfluss auf die Knappheit von Konsumgütern. Aber sie erhöhen das Finanzierungspotential für Kapitalanlagen: das allgemeine Vermögenspreisniveau steigt (Aktien, Kryptos, Kunst, Oldtimer und Immobilien).
Das ist jetzt neu
Seit dem Sommer zeigen zunehmend auch Konsumgüter beide Tendenzen: Lieferengpässe, der vorübergehende (!) Effekt einer abgesenkten Mehrwertsteuer, aber vor allem der dauerhafte (!) Effekt höherer Klimakosten erhöhen die relativen Preise für Energie und zeitverzögert auch fürs Wohnen oder für Lebensmittel.
Real dürfte der Geldbeutel des Normalverdieners also dadurch schrumpfen. Führt dies zu Lohnforderungen, kommt eine Preisspirale in Gang, das allgemeine Preisniveau steigt und Zinserhöhungen drohen.
Auswirkung auf Blasengefahr
Bad news: ein Zinsanstieg erhöht die Blasengefahr. Good news: Je mehr Inflation, desto unauffälliger schleicht Luft aus der Preisblase ohne Einbruch der nominalen Wohnungspreise. Technisch senken nominal höhere Löhne die Preis-Einkommens-Relation. Soweit Mieten nominal steigen, sinkt zudem der Vervielfältiger.
Im Ergebnis würden bei drohendem Zinsanstieg durch Herdenverhalten verursachte Panik-Verkäufe vermieden. Die Blasengefahr könnte sinken – ganz ohne Crash. Es besteht Hoffnung.
Die Werte für 2021q3
Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Fertigstellungen (+4), erheblich weniger die Teilindices Vervielfältiger (+2) und Preis-Einkommen (+1 Pkte; s. Abb. unten). Köln baut trotz hohen Bedarfes weiterhin nur halb so viel wie vergleichbare Städte und hat deswegen unnötig hohe Mieten, aber eben eine geringere Blasengefahr.
Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in Schwarmstädten (+4 Pkte) am stärksten, gefolgt von Wachstums- (+3 Pkte) und Schrumpfungsregionen (+3 Pkte).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten (untere Abb.). Bundesweit liegt es bei 31% (vor drei Jahren 16%), in den Top 7-Städten bei 48% (33%).
Begünstigt wird ein Einbruch durch nachlassenden Mietanstieg: mehr Neubau, Stadtflucht oder mehr Arbeitslosigkeit. Unwahrscheinlicher würde ein Einbruch durch weitere Klimaauflagen beim Neubau, sinkende Zinsen oder steigende Einkommen.
Großstädte
Erstmals gilt für Hamburg eine „hohe“ Blasengefahr, für weitere 11 Großstädte bleibt die Gefahr „eher hoch“ und für Köln weiterhin „mäßig“, weil dort zu wenig gebaut wird.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 311 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 302, vor drei Jahren 234).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 338 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 333, vor drei Jahren 247).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 64 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 65, vor drei Jahren 32).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 336 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 325, vor drei Jahren 247).
