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01.11.2021 Hamburg: Wie kommen Einzelhandel und 1A-Lagen aus der Corona-Krise

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die Situation im Herbst 2021. Wie stellt sich aktuell die Situation für den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen dar? Im zweiten Teil der Serie geht es um Hamburg, Deutschlands zweitgrößte Stadt und auch unter Einzelhandelsaspekten „Das Hoch im Norden“.

Allgemein

Ab März 2020 befanden sich Gesellschaft und Wirtschaft mehr als ein Jahr im Würgegriff der weltweiten Corona-Pandemie. Dabei zählten Einzelhandel und Gastronomie zu den Hauptleidtragenden. Erst im Verlauf des Sommers 2021 gewannen die positiven Triebkräfte endlich wieder die Oberhand. Insbesondere der Impffortschritt führte zu deutlichen Lockerungen und mehr Normalität im öffentlichen Leben sowie einer wachsenden Zuversicht innerhalb der Bevölkerung. In der Folge ist auch die Gesamtwirtschaft wieder angesprungen: Arbeitsplatzabbau sowie Kurzarbeiterzahlen gehen zurück und zum Einkaufen steht den Verbrauchern neben ihren Einkommen auch eine während der Pandemie gewachsene Ersparnis zur Verfügung.

Sichtbares Ergebnis sind unter anderem die gestiegenen innerstädtischen Passantenfrequenzen, auch wenn diese vielfach das Vor-Corona-Niveau noch nicht ganz wieder erreicht haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Corona-AHA-Regeln (Maske, Abstand, Kundenzahl im Geschäft etc.) noch immer Einfluss auf das Einkaufsgeschehen ausüben. Vor diesem Hintergrund sind die heutigen Passantenfrequenzen als absolut ermutigend zu bewerten. Zudem ist zu festzustellen, dass sich die lange Zeit der (erzwungenen) Enthaltsamkeit im stationären Einzelhandel nunmehr auch in höheren Durchschnittsbons der Innenstadtbesucher niederschlägt.
Diese bundesweiten Trends finden sich auch in der aktuellen Entwicklung der Freien und Hansestadt Hamburg wieder. So fällt die Arbeitslosenquote im September 2021 mit 7,0 % erfreulicherweise 1,0 Prozentpunkte niedriger aus als im Vorjahr aus.

Auch rangieren die Passantenfrequenzen in der Hamburger Innenstadt nach den erfassten Zahlen von hystreet speziell samstags nur noch in einstelligen Prozentwerten unterhalb des Niveaus von 2019. Mit Blick auf auswärtige Besucher muss jedoch weiterhin konstatiert werden, dass diese noch deutlich schwächer als vor der Corona-Krise vertreten sind. So erreichte die Gesamtzahl der Hamburger Hotel-Übernachtungen nach den Daten für Januar bis August 2021 (der jüngste von der Statistik vorliegende Monat) mit rd. 3,6 Mio. nur gut ein Drittel des Niveaus von vor zwei Jahren. Bei den Übernachtungen von Ausländern sind es gar nur gut 20 %. Aber immerhin der Trend zeigte jüngst klar nach oben. Denn im Monat August 2021 erreichte das Gesamtübernachtungsaufkommen im Vergleich zu 2019 immerhin schon über 85 % - stark gepusht durch inländische Besucher. Bei den ausländischen Besuchern wurde dagegen nur ein Niveau von rd. 50 % erreicht.

Hamburg

Die Freie und Hansestadt ist mit ihren rund 1,85 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands und wächst in den letzten Jahren und auch auf Sicht stetig weiter.
Als Einzelhandels- und Immobilienstandort profitiert die Stadt von einer breit gefächerten, sehr soliden wirtschaftlichen Basis als Handels-, Verkehrs- und Dienstleistungsmetropole mit einer ausgesprochen leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur. Dabei spielt die Hafenwirtschaft und der drittgrößte Containerhafen Europas traditionell eine herausgehobene Rolle. Als Arbeitsplatzstandort stellt Hamburg mit einem Pendlerüberschuss von arbeitstäglich rund 230.000 Personen die klar dominierende Metropole Norddeutschlands dar. Wie bereits angesprochen, kommen die diversen touristischen Stärken der Hansestadt -von ihrer naturräumlich bevorzugten Wasserlage an Elbe und Alster, den zahlreichen Freizeit - und Erlebnisangeboten (seien es Sport, Museen, Musicals, Konzerte, Kreuzfahrer, Erlebnisraum HafenCity mit der Elbphilharmonie als Highlight) - gegenwärtig noch nicht wieder voll zum Tragen, sind aber ein solides Fundament für eine deutlich bessere Zukunft nach der Pandemie.

Grundsätzlich stellen sich die Rahmendaten des Hamburger Einzelhandels generell positiv dar: Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Hamburger von 110,5 (lt. Quelle GfK, Bundesdurchschnitt = 100) sowie einer klar positiven allgemeinen Einzelhandelszentralität lt. GfK von rund 110. In dem für die räumliche Ausstrahlung als Einkaufsstandort mit entscheidenden Sektor Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren, der sogenannten Modezentralität, liegt der Wert mit rund 167 noch deutlich höher. In den starken Zentralitätswerten spiegelt sich nicht zuletzt auch die Ausstrahlung der Metropole in ihr natürliches schleswig-holsteinisches und niedersächsisches Einzugsgebiet wider, in dem noch einmal rund 1,7 Mio. Einwohner ansässig sind. So erfreut sich der innerstädtische Einzelhandel an einem hohen Nachfragepotenzial von mehr als 3,5 Mio. Konsumenten.

Insgesamt verfügte der Hamburger Einzelhandel im Jahr 2020 über eine Verkaufsfläche von knapp 2,7 Mio. Quadratmetern. Das entspricht einer Ausstattung von rund 1,4 m² pro Kopf, auf der ein Gesamtumsatz von etwa 11,3 Mrd. € getätigt wurde. Entsprechend der Stadtgröße bedeutet dies im Ranking Platz 2 hinter Berlin für ganz Deutschland. Dabei stellt die Innenstadt mit Abstand den wichtigsten Einzelhandelsstandort in der Stadt und der Metropolregion dar. Innerhalb des historischen Wallrings und nördlich der Ost-West-Straße wurde auf einer Verkaufsfläche von etwa 318.000 m² selbst im Corona-Jahr 2020 ein Einzelhandelsumsatz von rund 1,4 Mrd. € p.a. erwirtschaftet.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien

Nachdem Handelsimmobilien in 2020 trotz des Lockdown-Schocks noch immer ein Transaktionsvolumen von stattlichen knapp 11 Mrd. € erzielt haben, fiel dieses in 2021 zunächst deutlich schwächer aus. Hier versetzte der zweite Lockdown zum Jahreswechsel der Nachfrage einen deutlichen Dämpfer und es fehlte - anders als zuvor - an größeren Portfolio-Transaktionen. Zudem hatte sich das Investoreninteresse angesichts ihrer ‚Systemrelevanz‘ weiter in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Rückgang. Die auf diese Weise erfahrene Anfälligkeit dieser Assets in der Pandemie, fortlaufende Diskussionen über Mietreduktionen bzw. Anpassungen mietvertraglicher Regelungen oder befürchtete Insolvenzen weiterer Mietkonzepte ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.

Solche Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten. Insofern werden ältere Mietverträge von den Investoren sehr kritisch hinterfragt. Ebenso wie die bisherige einzelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt es, die Machbarkeit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten (von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik) zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund bieten diverse große in der aktuellen Flächenkonstellation nicht mehr marktgängige Objekte für Developer beziehungsweise Core+ und Value Add-Investoren ein erhebliches Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstädtische Mischnutzungen und Quartiere. Mittlerweile wächst das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern wieder. Dies ist nicht zuletzt auf die gewachsene Normalität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen.

Diese generellen Rahmenbedingungen sind auch für Hamburg gültig. Nach wie vor zählt die Hansestadt zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Immobilienunternehmen. Nicht umsonst erreichte ‚das Tor zur Welt‘ in der renommierten pwc- und ULI-Untersuchung „Emerging Trends in Real Estate Europe 2021“ (europaweite Befragung von knapp 1.000 Immobilien-Professionals) wieder eine TOP-Platzierung. Unter den mehr als 30 wichtigsten europäischen Metropolen platzierte sich Hamburg auf Rang 6. Dementsprechend wurden auch inmitten der Corona-Krise herausragende Deals getätigt. So erwarb noch Ende 2020 Hamburg Team das Projekt „Fuhle 101“ mit einer Mischnutzung aus Einzelhandels-, Gastronomie-, Büro- und Hotelflächen im Hamburger Stadtteil Barmbek. Die Hamburg Commercial Bank veräußerte ihren Hauptsitz in bester Hamburger Innenstadtlage am Gerhart-Hauptmann-Platz mit Anbindung an die Spitalerstraße an die Signa und sicherte sich im Gegenzug neue Flächen im Signa-Projekt Elbtower. Anfang 2021 erwarb May&Co eine Immobilie in der Premiumlage Hohe Bleichen, die Bekanntheit durch das Restaurant „Die Bank“ erlangt hatte, welches im Zuge der Pandemie in Schieflage geriet und im Zuge des Eigentümerwechsels nicht fortgeführt werden konnte. Schließlich wurde das durch die HBB modernisierte Stadtteilcenter „Krohnstiegcenter“ mit Edeka und Decathlon als Ankermieter an die Hahn-Gruppe verkauft, die bereits im letzten Jahr das Stadteilzentrum Eppendorf Center erworben hatten.

Für die absoluten Hamburger Toplagen bewegen sich die Kaufpreise aktuell wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau, Kaufpreisfaktoren von klar mehr als dem 33-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind. Dabei richtet sich die Nachfrage im Core Segment nach Objekten mit ausgewogener Durchmischung von mehreren Nutzungsarten, hoher Objektqualität mit zunehmender Beachtung von ESG Kriterien bei institutionellen Investoren und herausragenden Lagequalitäten. Stark dominierende Einzelhandelsnutzung mit einhergehender Mehrgeschossigkeit wird noch zurückhaltend betrachtet. Projektentwickler sind ebenfalls sehr aktiv und suchen insbesondere Möglichkeiten, die zuvor beschriebenen Immobilien bzw. Quartiere mit Mischnutzung zu entwickeln.

1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten

Durch die Corona-Krise hatte sich bis in das Frühjahr 2021 hinein der Rückgang der Mieternachfrage verstärkt, der den Markt bereits vor der Krise erfasst hatte. So hat sich der ehemalige Vermietermarkt nunmehr zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten - insbesondere bei Großflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur. Aber auch mit einem Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – mit kürzeren Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechten, Baukostenzuschüssen oder beispielsweise der Bezahlung von Makler-Innen-Provisionen.

Die letzten Monate haben aber auch gezeigt, dass die Entwicklung keineswegs ins Bodenlose geht, sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist. Denn selbst zu den Corona-Hochzeiten fanden tatsächlich eine Reihe von sehr namhaften Vermietungen statt. Mittlerweile hat der Markt wieder deutlich mehr Fahrt aufgenommen und immer mehr Mieter erkennen neue Zukunftschancen für gute Geschäfte in den attraktiven Innenstädten.

Nachfolgend erfolgt für die innerstädtischen Hamburger Toplagen eine aktuelle Kurzcharakterisierung und Darstellung der gegenwärtigen Höchstmieten. Generell ist hierbei darauf hinzuweisen, dass sich nach vielen Jahren eines relativ stabilen Ladenbesatzes in der Hamburger Innenstadt aktuell nunmehr ein ganz erheblicher Wandel durch eine Fülle an neuen Läden bzw. Standortverlagerungen vollzieht.

Spitalerstraße

? Hoch frequentierte Hauptachse (lt. hystreet aktuell knapp 10.000 Passanten pro Stunde in der Spitze) vom / zum Hauptbahnhof
? Konsumig, hoher Filialisierungsgrad
? Höchste Flächenproduktivität
? Einige Häuser verfügen über Eingänge sowohl zur Spitaler- als auch zur Mönckebergstraße (z.B. P & C, ANSON’S, ZARA, GÖRTZ-Stammhaus).
? Großer traditionsreicher H & M-Flagship-Store
? PERLE Hamburg als Passage mit Verbindung zum Gerhart-Hauptmann-Platz, u. a. mit ROSSMANN, My Toys und gastronomischen Schwerpunkten
? Neue Mieter: Edeka, Lovisa, Sephora, Maison du Monde, Søstrene Grene (vermittelt von COMFORT) sowie demnächst Rituals
? Höchstmiete: ca. 290 - 310 EUR / m² (klein)
Spitalerstraße 22 – 26: Neueröffnung Søstrene Grene am 29.10.21 vermittelt von COMFORT

Mönckebergstraße

? Hanseatische Rotklinkerarchitektur, große Waren- und Kaufhäuser sowie Textilanbieter
? Überaus differenzierte Lagequalität je nach Straßenseite / -bereich
? Aktuell durch U-Bahn-Baustelle und Großflächenleerstände von Ex-Kaufhof und Karstadt Sport speziell vom / zum Hauptbahnhof eingeschränkte Aufenthaltsqualität und Frequenzen
? Sogwirkung durch die Europa Passage in Richtung City West
? Eigenständiges „BID Mönckebergstraße“
? Neue Mieter: Dr. Martens, Scotch & Soda, Graf von Faber-Castell, dyson, Candy World, Sushi Supply, Mö³-Popup-Store, demnächst Cyberport, s.Oliver, adidas (Relocation)
? Höchstmiete: ca. 195 - 205 EUR / m² (klein)

Jungfernstieg

? Stark frequentierte Niveaulage, traditioneller „Flanierboulevard“ mit Binnenalsterlage; einseitige Einzelhandelsbelegung
? Höchstfrequenz lt. hystreet aktuell rd. 6.000 Passanten pro Stunde
? Fortschreitender Alsterhaus-Umbau der KaDeWe Group zum Department Store-Highlight
? Stark touristisch geprägte Frequenz, Gastro-Angebote auf der Wasserseite
? Umbau des Haller-Hauses mit Reduzierung der Commerzbank-Flächen zugunsten neuer Retail-Flächen (u.a. Douglas) praktisch abgeschlossen
? Perspektivisch wird Entwicklung des Hamburger Hofs für neue Impulse sorgen
? Sperre für den Pkw-Verkehr mit interimistischer neuer Stadtmöblierung hat die Lagequalität nicht verbessert
? Neue Mieter: Douglas (COMFORT vermittelte), Optiker Bode (Relocation), Vergrößerung Nivea-Haus, WMF-Popup, Vintage Fabrik, Commerzbank (nach Umbau wieder zurück)
? Höchstmiete: ca. 190 - 200 EUR / m² (klein)

Neuer Wall

? Einzige Luxuslage von internationalem Rang
? Differenzierter Lagecharakter innerhalb des Straßenverlaufs; im gehobenen Genre agierender Bereich zwischen Jungfernstieg und Poststraße; hier Frequenz lt. hystreet aktuell bei rd. 3.000 Passanten pro Stunde
? Verdichtung der hochwertigen Designer- / Luxuslabels im mittleren Bereich zwischen Poststraße und Bleichenbrücke
? Neue Konzepte generieren einen besseren Angebotsmix und Frequenzsteigerungen.
? Noch laufende Quantum-Entwicklung Stadthöfe hat zusätzliche Impulse gebracht, u.a.in der Querverbindung zur Bleichenbrücke mit dem neuen Gastro-Innenhof (u.a. mit Peter Pane, La Tavola Calda, dean & david) und einem Einrichtungsschwerpunkt (u.a. Poliform Rolf Benz, demnächst clic)
? Neue Mieter am Neuen Wall: Breitling, Tag Heuer, Juwelier Rüschenbeck, Petite Tortue Bar, Shaping New Tomorrow, Petit Bateau, Slowwear, Hamburger Hof Parfümerie, demnächst Lumas.
? Höchstmiete: ca. 265 - 275 €/m² (klein)
Große Bleichen / Hohe Bleichen / Poststraße / Gerhofstraße / Galerien
? Stadtquartier mit durchmischten Angebotsstrukturen im höherwertigen und niveaugeprägten Bereich sowie hoher Aufenthaltsqualität im sogenannten
Passagenviertel

? Ansiedlung neuer Konzepte, die keine Massenansprache suchen
? Konzentration der City-Galerien, die größtenteils neu aufgestellt sind (Kaufmannshaus, Alte Post, Girardet Höfe) bzw. neu entwickelt wurden (Kaisergalerie von Quantum)
? Das Hanse-Viertel wird aktuell in Teilen umgebaut; der Hamburger Hof perspektivisch grundlegend angefasst
? Der Neueigentümer Signa wird die Gänsemarktpassage zu den Lessinghöfen umwandeln
? Neue Mieter: NKM, Lulemon (Relocation), Filippa K., Heydorn, Torquato (Relocation), Polestar, Klar Seifen, The North Face, Nordathleten Fitness, e.GO (pop-up)
? Höchstmiete: ca. 80 - 90 bis ca. 170 - 180 EUR / m² (klein)

Ergänzende Lagen

Am Rande der etablierten Lagen sind zudem weitere großformatige Projektentwicklungen fertiggestellt bzw. in der Umsetzung. Als Retail-Standorte vor allem zu erwähnen sind:
? Am Alten Wall sind die Retail-Flächen der Art Invest-Projektentwicklung sukzessive ans Netz gegangen (Uniqlo, Ladage & Oelke, Anthropologie, Aylin Koenig, Wallter’s Restaurant, Lynk & Co.). Zusammen mit dem Bucerius Kunst Forum und einer neuen Fußgängerzone und Fleet-Querung ist hier in historischem Gewand ein völlig neues Kunst-Kultur-Shopping Quartier mit direkter Tuchfühlung zum Hamburger Rathaus entstanden.
? Am Großen Burstah befindet sich die Neuentwicklung des neuen Burstah-Quartiers von Bilton in Bau; am Standort der ehemaligen Allianzverwaltung.
? Nach dem Abriss ebenfalls im Neubau befindlich ist zudem das Deutschlandhaus an seinem traditionsreichen Standort im Eckbereich Gänsemarkt und Dammtorstraße.
Wie den nachfolgenden Grafiken zu entnehmen ist, sind auch in Hamburg im Gefolge von Lockdown und Corona-Krise die Höchstmieten lageübergreifend unter Druck geraten. Und zwar, mit Ausnahme des in Bestlage noch nahezu preisstabilen Neuen Walls, zum Beispiel in der Gerhofstraße in Größenordnungen von zwischen rd. 10 - 20 % gegenüber dem Vorjahr.






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