01.11.2021 BFH-Urteil: Mehr Flexibilität bei der Umsatzsteueroption bei Asset Deals
Der BFH hat mit einem am 28.10.2021 veröffentlichten Urteil (XI R 22/19) entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung beim Asset Deal widerrufen werden kann, solange beim Verkäufer die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder änderbar ist. Dies schafft erhebliche Flexibilität für Transaktionen, insbesondere in den Fällen, in denen die umsatzsteuerliche Verwendung zum späteren Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (BNL) beim Signing noch nicht feststeht. Auch die Käufer von nicht vollständig umsatzsteuerpflichtig genutzten Objekten können davon profitieren.
Option im notariellen Kaufvertrag
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstückslieferungen kann zwar nach wie vor nur im notariellen Kaufvertrag wirksam erklärt werden. Allerdings können dieser Verzicht bzw. diese Option nun später (teilweise) widerrufen werden, was bis dato ausgeschlossen war.
Änderung der Verhältnisse bis zum BNL
Da zwischen dem Signing und dem späteren BNL sich die tatsächlichen Verwendungsverhältnisse des Grundstücks noch ändern können, kann es im Interesse der Beteiligten liegen, einen ursprünglich erklärten (vollständigen) Verzicht auf die Steuerbefreiung der Grundstückslieferung (teilweise) wieder rückgängig zu machen.
Praxisbeispiel
Beim Forward Deal zwischen Projektentwickler und Langfristinvestor (z.B. Fonds) wird der Kaufvertrag häufig 2-3 Jahre vor BNL geschlossen. Dabei ist häufig die Vermietung noch völlig unklar, z.B. ob Büroflächen umsatzsteuerpflichtig oder-frei vermietet werden. In diesen Fällen konnte der Projektentwickler bis dato nur sinnvollerweise vollständig zur Umsatzsteuer im Kaufvertrag optieren. Wurde dann umsatzsteuerfrei vermietet, konnte der Käufer die Umsatzsteuer auf diese Flächen nicht als Vorsteuer geltend machen. Im Kaufvertrag musste dann regelmäßig eine Kompensationsregelung gefunden werden, damit der Käufer nicht negativ von dieser Option betroffen wurde. Dies ist nun nicht mehr notwendig, der Projektentwickler kann nach BNL regelmäßig seine Option (teilweise) noch widerrufen. Somit ist dann keine Kompensation mehr erforderlich. Andererseits muss der Verkäufer seinen eigenen Vorsteuerabzug dann entsprechend berichtigen.
(Quelle: Alexander Lehnen und Veit Kachelmann, ARNECKE SIBETH DABESTEIN)
Option im notariellen Kaufvertrag
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstückslieferungen kann zwar nach wie vor nur im notariellen Kaufvertrag wirksam erklärt werden. Allerdings können dieser Verzicht bzw. diese Option nun später (teilweise) widerrufen werden, was bis dato ausgeschlossen war.
Änderung der Verhältnisse bis zum BNL
Da zwischen dem Signing und dem späteren BNL sich die tatsächlichen Verwendungsverhältnisse des Grundstücks noch ändern können, kann es im Interesse der Beteiligten liegen, einen ursprünglich erklärten (vollständigen) Verzicht auf die Steuerbefreiung der Grundstückslieferung (teilweise) wieder rückgängig zu machen.
Praxisbeispiel
Beim Forward Deal zwischen Projektentwickler und Langfristinvestor (z.B. Fonds) wird der Kaufvertrag häufig 2-3 Jahre vor BNL geschlossen. Dabei ist häufig die Vermietung noch völlig unklar, z.B. ob Büroflächen umsatzsteuerpflichtig oder-frei vermietet werden. In diesen Fällen konnte der Projektentwickler bis dato nur sinnvollerweise vollständig zur Umsatzsteuer im Kaufvertrag optieren. Wurde dann umsatzsteuerfrei vermietet, konnte der Käufer die Umsatzsteuer auf diese Flächen nicht als Vorsteuer geltend machen. Im Kaufvertrag musste dann regelmäßig eine Kompensationsregelung gefunden werden, damit der Käufer nicht negativ von dieser Option betroffen wurde. Dies ist nun nicht mehr notwendig, der Projektentwickler kann nach BNL regelmäßig seine Option (teilweise) noch widerrufen. Somit ist dann keine Kompensation mehr erforderlich. Andererseits muss der Verkäufer seinen eigenen Vorsteuerabzug dann entsprechend berichtigen.
(Quelle: Alexander Lehnen und Veit Kachelmann, ARNECKE SIBETH DABESTEIN)
