22.10.2021 Köln: Deutliche Nachhol-Effekte am Markt für Wohn-/Geschäftshäuser
Trotz einer hohen Dynamik wird der Markt für wohnwirtschaftliche Kapitalanlagen in Köln in diesem Jahr das hohe Niveau der Jahre 2018 und 2019 nur knapp verfehlen. Laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial Köln könnten bis zu 600 Anlageimmobilen (+ 11,7 %) mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. € (+22,6 %) gehandelt werden.
Regularien und steigende Kosten
Trotz der deutlich spürbaren Nachholeffekte komme der Gesamtmarkt noch nicht ganz an die Rekordergebnisse des Jahres 2019 mit Abschlüssen in Höhe von insgesamt 1,15 Mrd. € für 620 Wohn- und Geschäftshäuser heran. Ursächlich für das rege Transaktionsgeschehen sei die zunehmend häufige Entscheidung von Eigentümern, sich aufgrund der aktuellen Markteinflüsse von ihrer Immobilie zu trennen. „Das sind einerseits politische Regulierungen wie die anstehende Grundsteuerreform oder neue Mietpreisregularien und andererseits die jüngste Preisexplosion der Baustoffpreise, die für einige private Bestandshalter teils dringend benötigte Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich machen“, führt Jörn Freudenberg, Leiter Investment Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Köln, aus.
Hohe Marktaktivität in den Hotspots
Auch im zurückliegenden Jahr wurden in den traditionell umsatzstärksten Kölner Lagen Altstadt, Neustadt, Mülheim und Ehrenfeld die meisten Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt. Mit rund 41,1 % entfiel somit ein Großteil aller vom Gutachterausschuss registrierten Kauffälle auf die vier Hotspots der Domstadt. In Mülheim betrug das durchschnittliche Transaktionsvolumen rund 950.000 EUR, in Ehrenfeld knapp 1,5 Mio. EUR. In der Neustadt und der Altstadt (rund 2,3 bzw. 2,5 Mio. EUR) lag der Vergleichswert hingegen deutlich darüber. Besonders groß sei die Varianz in der nördlichen Altstadt gewesen. Dort wurden laut der Statistik zum einen 16 Immobilien für jeweils weniger als 1,5 Mio. EUR und zum anderen neun Objekte für zusammen über 81 Mio. EUR verkauft. Außerhalb der genannten Gebiete habe sich das Transaktionsgeschehen recht ausgeglichen gezeigt. Mit Sülz, Lindenthal, Nippes, Neuehrenfeld, Holweide, Rodenkirchen, Deutz und Niehl hätten acht weitere Stadtteile zweistellige Transaktionsanzahlen verzeichnet.
Wohnungs- und Mietmarkt unter Druck
Mit nur rund 2.000 Baufertigstellungen wurde laut dem aktuellen Marktreport im Vorjahr erneut zu wenig gebaut, um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Zum Vergleich: In Hamburg seien es mit rund 11.300 Wohnungen mehr als fünfmal so viel gewesen. Auch die Entwicklung der Haushaltsanzahl, die in den vergangenen Jahren jährlich um durchschnittlich 0,6 % stieg, konterkariere aufgrund des anhaltenden Trends zu Single-Haushalten die benötigte Entlastung. Aktuell liege die Leerstandsquote bei lediglich 0,9 %. „Um von einem funktionierenden Mietmarkt mit einer ausreichenden Fluktuationsreserve sprechen zu können, müsste die Leerstandsquote bei ca. 3 % liegen“, erläutert Freudenberg.
Köln teurer als Düsseldorf
Laut Engel & Völkers Commercial lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Kölner Bestandswohnungen in der ersten Jahreshälfte 2021 mit 12,35 EUR/m² 5,9 % über dem Vorjahreswert. Unter Deutschlands sieben A-Städten liegt die Domstadt damit auf dem fünften Rang – vor Düsseldorf und nur knapp hinter Hamburg. Höher als im Durchschnittswert seien die Mieten in den sehr guten und guten Lagen wie der Innenstadt (14,08 €/m²), Lindenthal (13,00 €/m²), Ehrenfeld (12,84 €/m²) und Rodenkirchen (12,59 €/m²). Am niedrigsten sei die durchschnittliche Miete mit 10,42 €/m² in Chorweiler. Die Spanne der Angebotsmiete habe im ersten Halbjahr 2021 zwischen 7,10 €/m² in der einfachen Lage wie Vingst und 15,90 €/m² in den sehr guten Lagen wie Hahnwald oder Sülz gelegen.
Markteinstieg ab 2.000 €/m²
Vor diesem Hintergrund bleibe die Nachfrage nach Residential Investments in Köln hoch. Auch nach wie vor steigende Angebotspreise werden das Investoreninteresse nicht bremsen können. Engel & Völkers Commercial erwartet, dass sich diese Entwicklung mittelfristig durchaus fortsetzen kann, wenn auch moderater. Im ersten Halbjahr 2021 wurden demzufolge im Durchschnitt für ein Kölner Wohn- und Geschäftshaus 4.028 EUR/m² gefordert. Damit habe der Angebotspreis rund 10,5 % über dem Vorjahreswert gelegen. Die Preisspanne liege zwischen 2.000 €/m² in einfachen Lagen wie Elsdorf und Vogelsang sowie 5.300 €/m² in den sehr guten Lagen wie Hahnwald oder Sülz.
Regularien und steigende Kosten
Trotz der deutlich spürbaren Nachholeffekte komme der Gesamtmarkt noch nicht ganz an die Rekordergebnisse des Jahres 2019 mit Abschlüssen in Höhe von insgesamt 1,15 Mrd. € für 620 Wohn- und Geschäftshäuser heran. Ursächlich für das rege Transaktionsgeschehen sei die zunehmend häufige Entscheidung von Eigentümern, sich aufgrund der aktuellen Markteinflüsse von ihrer Immobilie zu trennen. „Das sind einerseits politische Regulierungen wie die anstehende Grundsteuerreform oder neue Mietpreisregularien und andererseits die jüngste Preisexplosion der Baustoffpreise, die für einige private Bestandshalter teils dringend benötigte Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich machen“, führt Jörn Freudenberg, Leiter Investment Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Köln, aus.
Hohe Marktaktivität in den Hotspots
Auch im zurückliegenden Jahr wurden in den traditionell umsatzstärksten Kölner Lagen Altstadt, Neustadt, Mülheim und Ehrenfeld die meisten Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt. Mit rund 41,1 % entfiel somit ein Großteil aller vom Gutachterausschuss registrierten Kauffälle auf die vier Hotspots der Domstadt. In Mülheim betrug das durchschnittliche Transaktionsvolumen rund 950.000 EUR, in Ehrenfeld knapp 1,5 Mio. EUR. In der Neustadt und der Altstadt (rund 2,3 bzw. 2,5 Mio. EUR) lag der Vergleichswert hingegen deutlich darüber. Besonders groß sei die Varianz in der nördlichen Altstadt gewesen. Dort wurden laut der Statistik zum einen 16 Immobilien für jeweils weniger als 1,5 Mio. EUR und zum anderen neun Objekte für zusammen über 81 Mio. EUR verkauft. Außerhalb der genannten Gebiete habe sich das Transaktionsgeschehen recht ausgeglichen gezeigt. Mit Sülz, Lindenthal, Nippes, Neuehrenfeld, Holweide, Rodenkirchen, Deutz und Niehl hätten acht weitere Stadtteile zweistellige Transaktionsanzahlen verzeichnet.
Wohnungs- und Mietmarkt unter Druck
Mit nur rund 2.000 Baufertigstellungen wurde laut dem aktuellen Marktreport im Vorjahr erneut zu wenig gebaut, um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Zum Vergleich: In Hamburg seien es mit rund 11.300 Wohnungen mehr als fünfmal so viel gewesen. Auch die Entwicklung der Haushaltsanzahl, die in den vergangenen Jahren jährlich um durchschnittlich 0,6 % stieg, konterkariere aufgrund des anhaltenden Trends zu Single-Haushalten die benötigte Entlastung. Aktuell liege die Leerstandsquote bei lediglich 0,9 %. „Um von einem funktionierenden Mietmarkt mit einer ausreichenden Fluktuationsreserve sprechen zu können, müsste die Leerstandsquote bei ca. 3 % liegen“, erläutert Freudenberg.
Köln teurer als Düsseldorf
Laut Engel & Völkers Commercial lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Kölner Bestandswohnungen in der ersten Jahreshälfte 2021 mit 12,35 EUR/m² 5,9 % über dem Vorjahreswert. Unter Deutschlands sieben A-Städten liegt die Domstadt damit auf dem fünften Rang – vor Düsseldorf und nur knapp hinter Hamburg. Höher als im Durchschnittswert seien die Mieten in den sehr guten und guten Lagen wie der Innenstadt (14,08 €/m²), Lindenthal (13,00 €/m²), Ehrenfeld (12,84 €/m²) und Rodenkirchen (12,59 €/m²). Am niedrigsten sei die durchschnittliche Miete mit 10,42 €/m² in Chorweiler. Die Spanne der Angebotsmiete habe im ersten Halbjahr 2021 zwischen 7,10 €/m² in der einfachen Lage wie Vingst und 15,90 €/m² in den sehr guten Lagen wie Hahnwald oder Sülz gelegen.
Markteinstieg ab 2.000 €/m²
Vor diesem Hintergrund bleibe die Nachfrage nach Residential Investments in Köln hoch. Auch nach wie vor steigende Angebotspreise werden das Investoreninteresse nicht bremsen können. Engel & Völkers Commercial erwartet, dass sich diese Entwicklung mittelfristig durchaus fortsetzen kann, wenn auch moderater. Im ersten Halbjahr 2021 wurden demzufolge im Durchschnitt für ein Kölner Wohn- und Geschäftshaus 4.028 EUR/m² gefordert. Damit habe der Angebotspreis rund 10,5 % über dem Vorjahreswert gelegen. Die Preisspanne liege zwischen 2.000 €/m² in einfachen Lagen wie Elsdorf und Vogelsang sowie 5.300 €/m² in den sehr guten Lagen wie Hahnwald oder Sülz.
