13.10.2021 Preis-Dynamik für Wohnungen flacht ab, Mieten stagnieren
Nach einem rasanten Anstieg in der ersten Jahreshälfte verlor die Preis-Dynamik im abgelaufenen 3. Quartal deutlich an Fahrt. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich nur noch um 1,8 % gegenüber dem Vorquartal. Die Preise für Mietwohnungen bewegten sich gar nicht mehr, und stiegen um marginale 0,1%. Lediglich Einfamilienhäuser verteuerten sich nochmals merklich um 2,9%, blieben aber ebenso wie die übrigen Markt-Segmente deutlich unter den Wachstumsraten des Vorquartals.
Die Angebotskaufpreise für Wohnungen im Bestand sind im 3. Quartal 2021 nur noch um 1,8% gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Im zweiten Quartal lag die Wachstumsrate noch bei >4%. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Preisanstieg aber immer noch 13,9%. Auch die Preise für Einfamilienhäuser entwickelten sich verhaltener als zuletzt. Sie stiegen um 2,9% im Vergleich zum letzten Quartal. Dies führte auf Jahressicht zu einem Preisplus von 15,3%. Die Mieten legten eine Nullrunde hin: Sie stagnierten mit 0,1%.
In den Metropolen stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 2,4 % ggü. dem Vorquartal. Spitzenreiter bei gebrauchten Eigentumswohnungen unter den 7 Großstädten ist in diesem Quartal Düsseldorf mit einem Plus von 3 %, vor Hamburg (2,6 %), Stuttgart (2,4 %), Berlin (2,2 %), München (1,7 %) sowie Köln mit –0,1 %. In Frankfurt gingen die Preise für Wohnungen nochmals leicht zurück (–0,4 %). Die Mieten stagnierten hier weitgehend: In Hamburg lagen sie im Vergleich zum Vorquartal bei –0,2 % und auch in Stuttgart (0 %), Frankfurt (0,2 %) und Düsseldorf (0,3 %) gab es kaum Veränderung. In München verzeichneten wir ein leichtes Plus von 1,1 %, in Berlin eine Steigerung von 1,7 % und in Köln von 2,1 %.
In den B-14 Städten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 3,3 %. Das Bild ist hier aber heterogen. In der Hälfte der 14 B-Städte lag das Wachstum im Vergleich zum Vorquartal unter 2 %. Darunter Hannover mit 0,1 %, Wiesbaden (0,4 %), Bonn (0,5 %), Dortmund (0,9 %), Essen (1,1 %), Münster (1,4 %) und Nürnberg (1,9 %). Am stärksten stiegen die Preise in Mannheim (4,1 %), Dresden (4,5 %), Bremen (4,9 %) und Mainz (5,1 %). Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise in Dortmund mit 23,8 % am stärksten gestiegen. Auch Bonn (22 %) und Leipzig (20 %) legten auf Jahressicht deutlich zu. Bei den Mieten führt Leipzig mit 7,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal die Liste der B-14 Städte vor Dortmund (6,3 %) und Münster (6,1 %).
„Zwar sind die jährlichen Wachstumsraten durchaus immer noch beeindruckend, sie rühren allerdings nicht von den Entwicklungen am aktuellen Datenrand her. Die Märkte scheinen in eine Seitwärts-Bewegung zu schwenken. Mit Ausnahme von Einfamilienhäusern könnte das Ende der Fahnenstange erreicht sein in Bezug auf das Preiswachstum. Auch das Angebotsvolumen stieg im 3. Quartal 2021 wieder an, obwohl in der Sommerzeit urlaubsbedingt andere Tendenzen zu erwarten gewesen wären. Die Begründungen hierfür können nur spekulativ sein: Sicher ist, dass zumindest die Selbstnutzer-Nachfrage in der Breite langsam an die Belastungsgrenzen stößt. Weitere Preis-Steigerungen könnten daher angebotsseitig als unwahrscheinlicher bewertet werden. Außerdem sind die Zeiten trotz größerer Resilienz gegenüber Corona auch nicht sicherer geworden.“ kommentiert Sebastian Hein, operativer Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „Es ist nicht mehr allein der Niedrigzins, der auf den Märkten kursiert, sondern auch ein unsichereres Umfeld. Und: Die derzeitigen Inflationsraten lassen Anfangsrenditen im Bereich von 2,5 % für Wohninvestments natürlich in einem anderen Licht erscheinen. Gepaart mit Seitwärts-Bewegungen bei den Mieten könnte diese Gemengelage zu einer Abkühlung der Preis-Dynamik im Wohninvestment-Bereich führen.“
Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Trier
Zum zweiten Mal begleitet die regionale Sonder-Auswertung „Regional Insight“ die Datenanalyse vom VALUE Marktdaten-Team. Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beigetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen. Fokus-Region in diesem Quartal ist die Region Trier.
Das Mietniveau liegt aktuell im Schnitt bei 8,31 €/m², Eigentumswohnungen sind für 3.030 €/m² zu haben und Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 1.620 €/m². Allerdings ist der Immobilienmarkt in der Region sehr heterogen. Ausgehend vom Luxemburger Grenzgebiet und dem Oberzentrum Trier fällt das Preisgebirge relativ stark von Süd-Westen nach Nord-Osten ab.
Im 3. Quartal 2021 kosten Eigentumswohnungen in der Stadt Trier mit 3.180 €/m² und Eigenheime mit 2.690 €/m² aktuell am meisten. Auch Mietwohnungen sind mit 9,58 €/m² in Trier deutlich teurer als in der restlichen Region. Am günstigsten ist es hingegen im Vulkaneifelkreis: Hier sind Mietwohnungen bereits für 6 €/m² und Eigentumswohnungen für rd. 1.410 €/m² zu haben. Abseits der Stadt Trier und dem Umlandkreis Trier-Saarburg, kosten Einfamilienhäuser im Bestand durchschnittlich zwischen 1.200 €/m² und 1.500 €/m² Euro. In der Region haben Teilmärkte der Mietwohnungen und Eigentumswohnungen einen deutlichen räumlichen Fokus auf das Oberzentrum und das Luxemburger Grenzgebiet. 75 % der Eigentumswohnungen und 67 % der Mietwohnungen in der Region werden im Kreis Trier-Saarburg und der Stadt Trier angeboten.
Die Preis-Entwicklung in der Region insgesamt ist vergleichbar mit den bundesweiten Entwicklungen. Während die Preise für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr mit 16,6 % etwas stärker als im Bundesdurchschnitt gestiegen sind, liegt die Wachstumsrate bei Eigentumswohnungen mit 12,3 % leicht darunter. Ähnlich wie auch in anderen Regionen stagnieren die Mieten mit einem Plus von 0,6 % gegenüber dem letzten Quartal.
Die Kaufpreise sind seit 2012 in der gesamten Region stark gestiegen. Die Wohnungspreise haben sich seither mit rd. 80 %, fast verdoppelt. Eigenheime sind rd. 60 % teurer als noch vor knapp 10 Jahren. Die Mieten legten im regionalen Mittel etwa 30 % zu. Aber auch hier zeigen sich regionale Unterschiede. Die Kaufpreise stiegen in Trier Stadt seit 2012 beispielsweise 66 %, die Mieten hingegen nur um 25 %. Im Eifelkreis Bitburg-Prüm stiegen die Mieten im selben Zeitraum um 40 % und im Vulkaneifelkreis um 35 %. Hier werden Basiseffekte deutlich, in allen drei Kreisen muss heute um die 2 €/m² mehr bezahlt werden als noch im Jahr 2012. Am dominierenden Eigenheimmarkt messen wir im Kreis Bernkastel-Wittlich die größten Preis-Steigerungen seit 2012: Hier stiegen die Preise um etwas mehr als 60 %. Auch in der Vulkaneifel sind Preis-Steigerungen von über 50 % zu verzeichnen.
„Obwohl die beiden Kreise teils stark vom demographischen Wandel betroffen sind, zeigt sich hier eine bemerkenswerte Dynamik, die sich durch eine zusätzliche Nachfrage aus den Niederlanden nach Zweit- bzw. Ferien-Immobilien erklären lässt.“, so die Analysten.
(Quelle: VALUE Data Insights)
Die Angebotskaufpreise für Wohnungen im Bestand sind im 3. Quartal 2021 nur noch um 1,8% gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Im zweiten Quartal lag die Wachstumsrate noch bei >4%. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Preisanstieg aber immer noch 13,9%. Auch die Preise für Einfamilienhäuser entwickelten sich verhaltener als zuletzt. Sie stiegen um 2,9% im Vergleich zum letzten Quartal. Dies führte auf Jahressicht zu einem Preisplus von 15,3%. Die Mieten legten eine Nullrunde hin: Sie stagnierten mit 0,1%.
In den Metropolen stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 2,4 % ggü. dem Vorquartal. Spitzenreiter bei gebrauchten Eigentumswohnungen unter den 7 Großstädten ist in diesem Quartal Düsseldorf mit einem Plus von 3 %, vor Hamburg (2,6 %), Stuttgart (2,4 %), Berlin (2,2 %), München (1,7 %) sowie Köln mit –0,1 %. In Frankfurt gingen die Preise für Wohnungen nochmals leicht zurück (–0,4 %). Die Mieten stagnierten hier weitgehend: In Hamburg lagen sie im Vergleich zum Vorquartal bei –0,2 % und auch in Stuttgart (0 %), Frankfurt (0,2 %) und Düsseldorf (0,3 %) gab es kaum Veränderung. In München verzeichneten wir ein leichtes Plus von 1,1 %, in Berlin eine Steigerung von 1,7 % und in Köln von 2,1 %.
In den B-14 Städten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 3,3 %. Das Bild ist hier aber heterogen. In der Hälfte der 14 B-Städte lag das Wachstum im Vergleich zum Vorquartal unter 2 %. Darunter Hannover mit 0,1 %, Wiesbaden (0,4 %), Bonn (0,5 %), Dortmund (0,9 %), Essen (1,1 %), Münster (1,4 %) und Nürnberg (1,9 %). Am stärksten stiegen die Preise in Mannheim (4,1 %), Dresden (4,5 %), Bremen (4,9 %) und Mainz (5,1 %). Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise in Dortmund mit 23,8 % am stärksten gestiegen. Auch Bonn (22 %) und Leipzig (20 %) legten auf Jahressicht deutlich zu. Bei den Mieten führt Leipzig mit 7,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal die Liste der B-14 Städte vor Dortmund (6,3 %) und Münster (6,1 %).
„Zwar sind die jährlichen Wachstumsraten durchaus immer noch beeindruckend, sie rühren allerdings nicht von den Entwicklungen am aktuellen Datenrand her. Die Märkte scheinen in eine Seitwärts-Bewegung zu schwenken. Mit Ausnahme von Einfamilienhäusern könnte das Ende der Fahnenstange erreicht sein in Bezug auf das Preiswachstum. Auch das Angebotsvolumen stieg im 3. Quartal 2021 wieder an, obwohl in der Sommerzeit urlaubsbedingt andere Tendenzen zu erwarten gewesen wären. Die Begründungen hierfür können nur spekulativ sein: Sicher ist, dass zumindest die Selbstnutzer-Nachfrage in der Breite langsam an die Belastungsgrenzen stößt. Weitere Preis-Steigerungen könnten daher angebotsseitig als unwahrscheinlicher bewertet werden. Außerdem sind die Zeiten trotz größerer Resilienz gegenüber Corona auch nicht sicherer geworden.“ kommentiert Sebastian Hein, operativer Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „Es ist nicht mehr allein der Niedrigzins, der auf den Märkten kursiert, sondern auch ein unsichereres Umfeld. Und: Die derzeitigen Inflationsraten lassen Anfangsrenditen im Bereich von 2,5 % für Wohninvestments natürlich in einem anderen Licht erscheinen. Gepaart mit Seitwärts-Bewegungen bei den Mieten könnte diese Gemengelage zu einer Abkühlung der Preis-Dynamik im Wohninvestment-Bereich führen.“
Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Trier
Zum zweiten Mal begleitet die regionale Sonder-Auswertung „Regional Insight“ die Datenanalyse vom VALUE Marktdaten-Team. Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beigetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen. Fokus-Region in diesem Quartal ist die Region Trier.
Das Mietniveau liegt aktuell im Schnitt bei 8,31 €/m², Eigentumswohnungen sind für 3.030 €/m² zu haben und Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 1.620 €/m². Allerdings ist der Immobilienmarkt in der Region sehr heterogen. Ausgehend vom Luxemburger Grenzgebiet und dem Oberzentrum Trier fällt das Preisgebirge relativ stark von Süd-Westen nach Nord-Osten ab.
Im 3. Quartal 2021 kosten Eigentumswohnungen in der Stadt Trier mit 3.180 €/m² und Eigenheime mit 2.690 €/m² aktuell am meisten. Auch Mietwohnungen sind mit 9,58 €/m² in Trier deutlich teurer als in der restlichen Region. Am günstigsten ist es hingegen im Vulkaneifelkreis: Hier sind Mietwohnungen bereits für 6 €/m² und Eigentumswohnungen für rd. 1.410 €/m² zu haben. Abseits der Stadt Trier und dem Umlandkreis Trier-Saarburg, kosten Einfamilienhäuser im Bestand durchschnittlich zwischen 1.200 €/m² und 1.500 €/m² Euro. In der Region haben Teilmärkte der Mietwohnungen und Eigentumswohnungen einen deutlichen räumlichen Fokus auf das Oberzentrum und das Luxemburger Grenzgebiet. 75 % der Eigentumswohnungen und 67 % der Mietwohnungen in der Region werden im Kreis Trier-Saarburg und der Stadt Trier angeboten.
Die Preis-Entwicklung in der Region insgesamt ist vergleichbar mit den bundesweiten Entwicklungen. Während die Preise für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr mit 16,6 % etwas stärker als im Bundesdurchschnitt gestiegen sind, liegt die Wachstumsrate bei Eigentumswohnungen mit 12,3 % leicht darunter. Ähnlich wie auch in anderen Regionen stagnieren die Mieten mit einem Plus von 0,6 % gegenüber dem letzten Quartal.
Die Kaufpreise sind seit 2012 in der gesamten Region stark gestiegen. Die Wohnungspreise haben sich seither mit rd. 80 %, fast verdoppelt. Eigenheime sind rd. 60 % teurer als noch vor knapp 10 Jahren. Die Mieten legten im regionalen Mittel etwa 30 % zu. Aber auch hier zeigen sich regionale Unterschiede. Die Kaufpreise stiegen in Trier Stadt seit 2012 beispielsweise 66 %, die Mieten hingegen nur um 25 %. Im Eifelkreis Bitburg-Prüm stiegen die Mieten im selben Zeitraum um 40 % und im Vulkaneifelkreis um 35 %. Hier werden Basiseffekte deutlich, in allen drei Kreisen muss heute um die 2 €/m² mehr bezahlt werden als noch im Jahr 2012. Am dominierenden Eigenheimmarkt messen wir im Kreis Bernkastel-Wittlich die größten Preis-Steigerungen seit 2012: Hier stiegen die Preise um etwas mehr als 60 %. Auch in der Vulkaneifel sind Preis-Steigerungen von über 50 % zu verzeichnen.
„Obwohl die beiden Kreise teils stark vom demographischen Wandel betroffen sind, zeigt sich hier eine bemerkenswerte Dynamik, die sich durch eine zusätzliche Nachfrage aus den Niederlanden nach Zweit- bzw. Ferien-Immobilien erklären lässt.“, so die Analysten.
(Quelle: VALUE Data Insights)
