08.10.2021 Bürovermietung Stuttgart so aktiv wie vor Corona – Großdeals fehlen
Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnete nach Angaben von Colliers in den ersten drei Quartalen des Jahres 2021 mit einem Flächenumsatz von circa 86.200 Quadratmetern das bislang niedrigste Ergebnis, das für diesen Zeitraum auf dem Bürovermietungsmarkt der baden-württembergischen Landeshauptstadt erzielt wurde. Trotz des geringen Umsatzergebnisses konnte gegenüber dem Vorjahr ein signifikanter Anstieg der Aktivität beobachtet werden, der mit insgesamt 179 Abschlüssen zum Ende des dritten Quartals nicht nur über dem Niveau des Jahres 2020 (115 Deals) lag, sondern sogar das Ergebnis des Vor-Corona-Jahres 2019 (176 Deals) übertraf.
Zurückzuführen ist der niedrige Flächenumsatz vielmehr auf das Fehlen von Großdeals über 5.000 Quadratmeter. So stellte diese Größenkategorie beispielsweise im Jahr 2019 mit rund 125.000 Quadratmetern noch annähernd 50 Prozent des Flächenumsatzes. Ebenfalls konnte im aktuellen Jahr noch kein Flächenbezug durch Eigennutzer registriert werden, so dass auch der Vermietungsumsatz bei ca. 86.200 Quadratmetern lag.
Ralf Spieth, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Während wir im kleinflächigen Segment wieder eine rege Anmietungsaktivität beobachten konnten, wurden großflächige Anmietungsentscheidungen vorerst zurückgestellt. Begründet sehen wir dies zum einen in einer gewissen Vorsicht der Entscheidungsträger, die in Zeiten von Corona und Homeoffice Flächenbedarfe zunächst abschätzen müssen. Auf der anderen Seite erkennen wir einen erhöhten Fokus auf hochwertige Flächen in den sehr gut angebundenen zentralen Lagen, die den gestiegenen Anforderungen an die Bürowelten von morgen gerecht werden können. Diese Flächen sind in den Stuttgarter Zentrumslagen jedoch im großflächigen Segment ab 5.000 Quadratmeter kaum verfügbar, so dass die geringe Anzahl an Großdeals auch auf das limitierte Angebot in diesem Segment zurückgeführt werden muss.“
Wie bereits in den vergangenen Jahren zeigten sich in den ersten drei Quartalen Beratungsunternehmen mit 41 Abschlüssen besonders aktiv. Sie stellten mit circa 17.300 Quadratmetern auch den größten Anteil am Flächenumsatz, dicht gefolgt von der öffentlichen Hand mit circa 15.000 Quadratmetern, die auch einen Großteil der wenigen Abschlüsse mit mehr als 2.000 Quadratmetern stellte. Danach folgen Unternehmen aus dem Bereich der Information und Telekommunikation (circa 13.400 Quadratmeter) sowie des Verarbeitenden Gewerbes (circa 9.400 Quadratmeter).
Zum Ende des dritten Quartals konnte bei einem Flächenbestand von rund 8,25 Millionen Quadratmetern ein Leerstand von circa 268.800 Quadratmetern verzeichnet werden. Damit verharrt der Leerstand nach wie vor auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau. So konnte gegenüber dem Vorquartal lediglich eine leichte Erhöhung der Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 3,3 Prozent festgestellt werden. Auch gegenüber dem Jahresende 2020 (3,0 Prozent) ist die Erhöhung der Leerstandsquote weiterhin überschaubar. Schaut man auf den Durchschnitt der nationalen Top-7-Standorte (4,3 Prozent) befindet sich das Stuttgarter Flächenangebot ebenfalls auf signifikant unterdurchschnittlichem Niveau und nur knapp hinter den Quoten der Städte Berlin (2,6 Prozent) und Köln (2,9 Prozent).
Die Mietpreise, die trotz der Corona-Krise bislang kaum zurückgingen, konnten ihr hohes Niveau auch zum Ende des dritten Quartals weitestgehend halten. So notierte die gemessene Spitzenmiete zum 30.09. unverändert bei 25,00 Euro pro Quadratmeter. Sie liegt damit immer noch ein Euro über dem Wert aus dem ersten Quartal 2020, das noch nicht unter dem Einfluss von Corona stand. Die Durchschnittsmiete, die sich seit dem zweiten Quartal 2020 auf hohem, jedoch leicht rückläufigem Niveau zeigt, notierte mit 15,80 Euro pro Quadratmeter noch einmal rund 0,30 Euro pro Quadratmeter niedriger als im Vorquartal.
Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zeigt sich aktuell in mehrfacher Weise zweigeteilt. Einer hohen Aktivität auf Vor-Corona-Niveau steht ein äußerst niedriger Flächenumsatz gegenüber, der auf das Fehlen von Großdeals zurückzuführen ist. Auf der Angebotsseite beobachten wir weiterhin äußerst niedrige Leerstände in den Zentrumslagen, wobei hier insbesondere die geringe Anzahl von Angebotsflächen mit mehr als 2.000 Quadratmetern evident ist.
Dem entgegen sind im Zuge der Corona-Pandemie in einigen peripheren Märkten die Leerstände signifikant gestiegen. Ebenfalls ist zu erwarten, dass im Zuge der Corona-Auswirkungen die Nachfrage nach Projekt- und Neubauflächen aufgrund der zunehmenden Anforderungen an flexible Grundrisse und moderne Bürokonzepte weiter zunehmen wird, während veraltete und wenig flexible Flächen einen zunehmend schwereren Stand am Markt haben werden.
Im vierten Quartal befinden sich noch einige wenige größere Deals in der Pipeline. Sollten diese bis zum Jahresende umgesetzt werden, erwarten wir, dass ein Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres (circa 139.500 Quadratmeter) wieder möglich ist.“
Zurückzuführen ist der niedrige Flächenumsatz vielmehr auf das Fehlen von Großdeals über 5.000 Quadratmeter. So stellte diese Größenkategorie beispielsweise im Jahr 2019 mit rund 125.000 Quadratmetern noch annähernd 50 Prozent des Flächenumsatzes. Ebenfalls konnte im aktuellen Jahr noch kein Flächenbezug durch Eigennutzer registriert werden, so dass auch der Vermietungsumsatz bei ca. 86.200 Quadratmetern lag.
Ralf Spieth, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Während wir im kleinflächigen Segment wieder eine rege Anmietungsaktivität beobachten konnten, wurden großflächige Anmietungsentscheidungen vorerst zurückgestellt. Begründet sehen wir dies zum einen in einer gewissen Vorsicht der Entscheidungsträger, die in Zeiten von Corona und Homeoffice Flächenbedarfe zunächst abschätzen müssen. Auf der anderen Seite erkennen wir einen erhöhten Fokus auf hochwertige Flächen in den sehr gut angebundenen zentralen Lagen, die den gestiegenen Anforderungen an die Bürowelten von morgen gerecht werden können. Diese Flächen sind in den Stuttgarter Zentrumslagen jedoch im großflächigen Segment ab 5.000 Quadratmeter kaum verfügbar, so dass die geringe Anzahl an Großdeals auch auf das limitierte Angebot in diesem Segment zurückgeführt werden muss.“
Wie bereits in den vergangenen Jahren zeigten sich in den ersten drei Quartalen Beratungsunternehmen mit 41 Abschlüssen besonders aktiv. Sie stellten mit circa 17.300 Quadratmetern auch den größten Anteil am Flächenumsatz, dicht gefolgt von der öffentlichen Hand mit circa 15.000 Quadratmetern, die auch einen Großteil der wenigen Abschlüsse mit mehr als 2.000 Quadratmetern stellte. Danach folgen Unternehmen aus dem Bereich der Information und Telekommunikation (circa 13.400 Quadratmeter) sowie des Verarbeitenden Gewerbes (circa 9.400 Quadratmeter).
Zum Ende des dritten Quartals konnte bei einem Flächenbestand von rund 8,25 Millionen Quadratmetern ein Leerstand von circa 268.800 Quadratmetern verzeichnet werden. Damit verharrt der Leerstand nach wie vor auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau. So konnte gegenüber dem Vorquartal lediglich eine leichte Erhöhung der Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 3,3 Prozent festgestellt werden. Auch gegenüber dem Jahresende 2020 (3,0 Prozent) ist die Erhöhung der Leerstandsquote weiterhin überschaubar. Schaut man auf den Durchschnitt der nationalen Top-7-Standorte (4,3 Prozent) befindet sich das Stuttgarter Flächenangebot ebenfalls auf signifikant unterdurchschnittlichem Niveau und nur knapp hinter den Quoten der Städte Berlin (2,6 Prozent) und Köln (2,9 Prozent).
Die Mietpreise, die trotz der Corona-Krise bislang kaum zurückgingen, konnten ihr hohes Niveau auch zum Ende des dritten Quartals weitestgehend halten. So notierte die gemessene Spitzenmiete zum 30.09. unverändert bei 25,00 Euro pro Quadratmeter. Sie liegt damit immer noch ein Euro über dem Wert aus dem ersten Quartal 2020, das noch nicht unter dem Einfluss von Corona stand. Die Durchschnittsmiete, die sich seit dem zweiten Quartal 2020 auf hohem, jedoch leicht rückläufigem Niveau zeigt, notierte mit 15,80 Euro pro Quadratmeter noch einmal rund 0,30 Euro pro Quadratmeter niedriger als im Vorquartal.
Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zeigt sich aktuell in mehrfacher Weise zweigeteilt. Einer hohen Aktivität auf Vor-Corona-Niveau steht ein äußerst niedriger Flächenumsatz gegenüber, der auf das Fehlen von Großdeals zurückzuführen ist. Auf der Angebotsseite beobachten wir weiterhin äußerst niedrige Leerstände in den Zentrumslagen, wobei hier insbesondere die geringe Anzahl von Angebotsflächen mit mehr als 2.000 Quadratmetern evident ist.
Dem entgegen sind im Zuge der Corona-Pandemie in einigen peripheren Märkten die Leerstände signifikant gestiegen. Ebenfalls ist zu erwarten, dass im Zuge der Corona-Auswirkungen die Nachfrage nach Projekt- und Neubauflächen aufgrund der zunehmenden Anforderungen an flexible Grundrisse und moderne Bürokonzepte weiter zunehmen wird, während veraltete und wenig flexible Flächen einen zunehmend schwereren Stand am Markt haben werden.
Im vierten Quartal befinden sich noch einige wenige größere Deals in der Pipeline. Sollten diese bis zum Jahresende umgesetzt werden, erwarten wir, dass ein Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres (circa 139.500 Quadratmeter) wieder möglich ist.“
