30.09.2021 Bereitschaft zur Veränderung beflügelt Hamburger Büromarkt
Mit einem Flächenumsatz von 135.000 m² im 3. Quartal demonstrierte der Hamburger Markt für Bürovermietungen seine zunehmende Dynamik. Insgesamt belief sich die Summe der bisher vermieteten und eigengenutzten Büroflächen in Hamburg auf 360.000 m². Gegenüber dem durch Corona geprägten Vorjahreszeitraum ist dies ein Anstieg von 44 %.
„Durch die Pandemie stehen bisherige Organisationsmodelle auf dem Prüfstand, entsprechend groß ist die Bereitschaft der Firmen für Veränderungen. Auslaufende Mietverträge werden daher derzeit häufig als Chance genutzt, mit neuen Organisationsstrukturen an alternativen Standorten durchzustarten. Insofern lässt sich die Erholung mittlerweile auch am Flächenumsatz ablesen“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), den Aufwärtstrend.
Aufgrund dessen erwartet Rehberg für den Büromarkt Hamburg einen Gesamtjahresflächenumsatz in Höhe von über 460.000 m².
Markt im Detail:
• Der Leerstand von Büroflächen in Hamburg stabilisierte sich bei 3,8 % auf etwas höherem Niveau als vor einem Jahr mit 3,3 %, blieb aber gegenüber dem Vorquartal unverändert.
• Anders als noch zu Jahresanfang erwartet, zeichnete sich bei Untermietflächen im Vergleich zum Vorquartal ein rückläufiger Trend ab, da viele Firmen ihre Flächen teilweise doch selbst weiternutzen. „Die meisten Unternehmen, die Flächenpotenziale für Untervermietungen haben, scheuen voreilige Entscheidungen und warten darum die weitere Entwicklung ab. Zudem ist die Vermarktung von Untermietflächen häufig mit einigen Hürden verbunden, wie begrenzte Vertragslaufzeiten, die Nicht-Umsetzbarkeit von Änderungswünschen oder nicht vorhandene Umbaubudgets“, erläutert Rehberg. Rein rechnerisch hat das Volumen von Untermietflächen im Vorjahresvergleich jedoch auf 48.500 m² gegenüber 30.300 m² zugenommen.
• Großvolumige Abschlüsse in Neubau-Projekten mit entsprechend hohem Mietniveau sorgten für einen neuen Höchstwert bei der Durchschnittsmiete. Diese legte um 4,6 % auf 18,10 €/m²/Monat zu. Dabei bilden alle Verträge der letzten zwölf Monate die Basis für die Berechnung. Somit wurden beispielsweise neben den Neuabschlüssen im „Ipanema“ und Büro-Campus Deelböge auch der Großvertrag der Hamburg Commercial Bank im „Elbtower“ aus dem 4. Quartal 2020 berücksichtigt.
• Auch die Spitzenmiete kletterte im Vergleich zum Vorquartal von 31,00 auf 31,50 €/m²/Monat. „Für hochwertige Büroprojekte in zentralen Lagen ist das Preisniveau gestiegen. Hierfür ist unter anderem die Preisspirale bei den Baukosten verantwortlich, die derzeit bei vielen Entwicklern ein Unsicherheitsfaktor in deren Projektkalkulationen ist“, begründet Rehberg das Plus.
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„Durch die Pandemie stehen bisherige Organisationsmodelle auf dem Prüfstand, entsprechend groß ist die Bereitschaft der Firmen für Veränderungen. Auslaufende Mietverträge werden daher derzeit häufig als Chance genutzt, mit neuen Organisationsstrukturen an alternativen Standorten durchzustarten. Insofern lässt sich die Erholung mittlerweile auch am Flächenumsatz ablesen“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), den Aufwärtstrend.
Aufgrund dessen erwartet Rehberg für den Büromarkt Hamburg einen Gesamtjahresflächenumsatz in Höhe von über 460.000 m².
Markt im Detail:
• Der Leerstand von Büroflächen in Hamburg stabilisierte sich bei 3,8 % auf etwas höherem Niveau als vor einem Jahr mit 3,3 %, blieb aber gegenüber dem Vorquartal unverändert.
• Anders als noch zu Jahresanfang erwartet, zeichnete sich bei Untermietflächen im Vergleich zum Vorquartal ein rückläufiger Trend ab, da viele Firmen ihre Flächen teilweise doch selbst weiternutzen. „Die meisten Unternehmen, die Flächenpotenziale für Untervermietungen haben, scheuen voreilige Entscheidungen und warten darum die weitere Entwicklung ab. Zudem ist die Vermarktung von Untermietflächen häufig mit einigen Hürden verbunden, wie begrenzte Vertragslaufzeiten, die Nicht-Umsetzbarkeit von Änderungswünschen oder nicht vorhandene Umbaubudgets“, erläutert Rehberg. Rein rechnerisch hat das Volumen von Untermietflächen im Vorjahresvergleich jedoch auf 48.500 m² gegenüber 30.300 m² zugenommen.
• Großvolumige Abschlüsse in Neubau-Projekten mit entsprechend hohem Mietniveau sorgten für einen neuen Höchstwert bei der Durchschnittsmiete. Diese legte um 4,6 % auf 18,10 €/m²/Monat zu. Dabei bilden alle Verträge der letzten zwölf Monate die Basis für die Berechnung. Somit wurden beispielsweise neben den Neuabschlüssen im „Ipanema“ und Büro-Campus Deelböge auch der Großvertrag der Hamburg Commercial Bank im „Elbtower“ aus dem 4. Quartal 2020 berücksichtigt.
• Auch die Spitzenmiete kletterte im Vergleich zum Vorquartal von 31,00 auf 31,50 €/m²/Monat. „Für hochwertige Büroprojekte in zentralen Lagen ist das Preisniveau gestiegen. Hierfür ist unter anderem die Preisspirale bei den Baukosten verantwortlich, die derzeit bei vielen Entwicklern ein Unsicherheitsfaktor in deren Projektkalkulationen ist“, begründet Rehberg das Plus.
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