06.08.2021 JLLs VICTOR Prime Office: Leichter Aufwärtstrend im zweiten Quartal
Mit den wirtschaftlichen Erholungstendenzen zeigt auch der JLL Valuation Performance Indicator, VICTOR Prime Office, im zweiten Quartal 2021 einen Aufwärtstrend. Die Performance-Entwicklung in den analysierten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beträgt +2,1 Prozent. Damit liegt der neue Indikatorstand bei 227,2 Punkten.
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Auch wenn Investoren, die an Top-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern interessiert sind, bei ihrer Suche nach solchen Objekten nach wie vor nicht aus dem Angebots-Vollen schöpfen können, so zeigt das zweite Quartal doch einen Anstieg beim Transaktionsvolumen. Neun der zehn größten Bürotransaktionen in den ersten sechs Monaten wurden zwischen April und Ende Juli über die Bühne gebracht. Allerdings: die wurden überwiegend bereits im Jahr 2020 angestoßen und kamen jetzt zum Abschluss. Fakt ist: Sie haben Bewegung in die Preisentwicklung mit einhergehend sinkenden Renditen gebracht. Dagegen bewegen sich die Spitzenmieten momentan seitwärts.“ Die „wait and see“-Haltung sei auf Verkäuferseite noch immer spürbar, die Käuferseite stünde bereit.
Hohe Nachfrage bringt Bewegung in die Preisentwicklung
Nach der schwachen Entwicklung zu Jahresbeginn erreichten die Berliner Toplagen im zweiten Quartal 2021 gegenüber den ersten drei Monaten die höchste Wachstumsrate unter den Big 5 mit +4,9 Prozent auf 253,7 Punkte. Auch die Düsseldorfer Innenstadt setzt ihre positive Entwicklung bereits das vierte Quartal in Folge fort mit einem Anstieg von +4,4 Prozent auf 199,8 Punkte. Auf Platz 3 positioniert sich die Hamburger Innenstadt (+1,8 % auf 249,8 Punkte). „In allen drei Lagen wird das Performancewachstum durch den Investmentmarkt getrieben, während die Impulse aus den Mietmärkten noch ausgeblieben sind“, betont Ralf Kemper. Die Top-Lagen in Frankfurt und München weisen im zweiten Quartal 2021 kaum Bewegung auf: +0,3 Prozent auf 213,5 Punkte bzw. +0,4 Prozent auf 232,1 Punkte.
Die Jahresperformance kann dementsprechend wieder deutlicher punkten. Sie kommt auf +5,5 Prozent und liegt damit über den Wachstumsraten der Vorquartale (Q1 2021/Q1 2020: +4,6 % und Q4 2020/Q4 2019: +4,7 %). Für drei Märkte wurde ein Plus von über 5 Prozent notiert, mit der Hamburger Innenstadt an der Spitze (t +8,9), gefolgt von Düsseldorf mit +8,2 Prozent und den Berliner Toplagen, die dank des hohen Wachstums im zweiten Quartal die Jahresperformance auf +5,4 Prozent steigen lassen. Analog zur Quartalsperformance bilden die Frankfurter Bankenlage (+3,7 %) und die Münchner Innenstadt (+3,6 %) die Schlusslichter.
Ralf Kemper kommentiert: „Die Verbesserung des Top Performers im VICTOR, Berlin, resultiert im zweiten Quartal überwiegend aus der Absenkung der Spitzenrendite um 15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Großtransaktionen wie beispielsweise der Verkauf des Projekts Fürst haben diese Anpassung vor allem bewirkt.“ Besonders in Berlin sei die Nachfrage ausländischer Investoren hoch. Immerhin hätte ihr Anteil im zweiten Quartal bei 74 Prozent gelegen. „Dadurch entsteht noch mehr Druck, sie erhöhen den Wettbewerb in den Bieterverfahren, teilweise mit einer nicht zu unterschätzenden Wirkung auf die Preisgestaltung. In Düsseldorf hat die Spitzenrendite im zweiten Quartal ebenfalls noch einmal um 15 Basispunkte nachgegeben. Nachfrage und Angebot für hochwertigste Produkte in der Bankenlage befinden sich nach wie vor in einer Schieflage.
Die schwächere Entwicklung des VICTOR Prime Office in den vergangenen Quartalen war vor allem der verhaltenen Entwicklung des Vermietungsmarktes geschuldet, vorsichtig agierten aber auch die Player auf dem Investmentmarkt „Dies hat sich im zweiten Quartal geändert: Beide weisen eine leichte Belebung auf. Zu ihrer alten Stärke mit entsprechenden Jahresvolumina, die sich auf dem jeweiligen Fünfjahresschnitt bewegen, ist aber noch ein längerer Weg“, so Ralf Kemper. Kemper weiter: „Basierend auf ermutigenden gesamtwirtschaftlichen Signalen und einer mit deren Stabilisierung erwartet spürbaren Belebung der Vermietungsmärkte haben Verkäufer nach längerem Zögern endlich Veräußerungsprozesse gestartet. Das sind erst einmal positive Zeichen“, und er ergänzt: „Die Gespräche und Verhandlungen tragen zunächst zur besseren Transparenz bei, zeigen, wo der Markt steht, geben eine Richtung an.“ Ob es dann noch dieses Jahr zum Abschluss reicht, sei zu diesem Zeitpunkt offen.
Ralf Kemper abschließend: „Die gute Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien am Markt ist auch, aber nicht nur auf das negative Zinsniveau der EZB sowie den Anlagedruck größerer Fonds, Pensionskassen und anderer Anleger zurückzuführen. Am Immobilienmarkt keimt ein zunehmender vorsichtiger Optimismus, dass die Folgen der Covid-19-Pandemie den Büromarkt nicht auf Dauer beeinträchtigen werden. Zumindest in den untersuchten Toplagen zeigt die Renditeentwicklung, dass Investoren an die Assetklasse Büroimmobilie glauben. Entsprechendes Angebot vorausgesetzt, werden Höchstpreise gezahlt, wie der Auftakt zum dritten Quartal mit dem Erwerb des Frankfurter T 1 durch die Allianz und die Bayerische Versorgungskammer eindrucksvoll beweist. Es ist die mit 1,4 Mrd. Euro bis dato größte jemals in Deutschland registrierte Transaktion einer Einzelimmobilie. Sie verdeutlicht, dass Objekte, ausgestattet mit modernster Technologie und Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigend, auch in schwierigen Zeiten ihre Abnehmer haben. Dazu gehört Vertrauen in den Markt. Und das ist in den vergangenen drei Monaten wieder gestiegen – bei allem Wissen um die Herausforderungen, die immer noch immens sind.“
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Auch wenn Investoren, die an Top-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern interessiert sind, bei ihrer Suche nach solchen Objekten nach wie vor nicht aus dem Angebots-Vollen schöpfen können, so zeigt das zweite Quartal doch einen Anstieg beim Transaktionsvolumen. Neun der zehn größten Bürotransaktionen in den ersten sechs Monaten wurden zwischen April und Ende Juli über die Bühne gebracht. Allerdings: die wurden überwiegend bereits im Jahr 2020 angestoßen und kamen jetzt zum Abschluss. Fakt ist: Sie haben Bewegung in die Preisentwicklung mit einhergehend sinkenden Renditen gebracht. Dagegen bewegen sich die Spitzenmieten momentan seitwärts.“ Die „wait and see“-Haltung sei auf Verkäuferseite noch immer spürbar, die Käuferseite stünde bereit.
Hohe Nachfrage bringt Bewegung in die Preisentwicklung
Nach der schwachen Entwicklung zu Jahresbeginn erreichten die Berliner Toplagen im zweiten Quartal 2021 gegenüber den ersten drei Monaten die höchste Wachstumsrate unter den Big 5 mit +4,9 Prozent auf 253,7 Punkte. Auch die Düsseldorfer Innenstadt setzt ihre positive Entwicklung bereits das vierte Quartal in Folge fort mit einem Anstieg von +4,4 Prozent auf 199,8 Punkte. Auf Platz 3 positioniert sich die Hamburger Innenstadt (+1,8 % auf 249,8 Punkte). „In allen drei Lagen wird das Performancewachstum durch den Investmentmarkt getrieben, während die Impulse aus den Mietmärkten noch ausgeblieben sind“, betont Ralf Kemper. Die Top-Lagen in Frankfurt und München weisen im zweiten Quartal 2021 kaum Bewegung auf: +0,3 Prozent auf 213,5 Punkte bzw. +0,4 Prozent auf 232,1 Punkte.
Die Jahresperformance kann dementsprechend wieder deutlicher punkten. Sie kommt auf +5,5 Prozent und liegt damit über den Wachstumsraten der Vorquartale (Q1 2021/Q1 2020: +4,6 % und Q4 2020/Q4 2019: +4,7 %). Für drei Märkte wurde ein Plus von über 5 Prozent notiert, mit der Hamburger Innenstadt an der Spitze (t +8,9), gefolgt von Düsseldorf mit +8,2 Prozent und den Berliner Toplagen, die dank des hohen Wachstums im zweiten Quartal die Jahresperformance auf +5,4 Prozent steigen lassen. Analog zur Quartalsperformance bilden die Frankfurter Bankenlage (+3,7 %) und die Münchner Innenstadt (+3,6 %) die Schlusslichter.
Ralf Kemper kommentiert: „Die Verbesserung des Top Performers im VICTOR, Berlin, resultiert im zweiten Quartal überwiegend aus der Absenkung der Spitzenrendite um 15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Großtransaktionen wie beispielsweise der Verkauf des Projekts Fürst haben diese Anpassung vor allem bewirkt.“ Besonders in Berlin sei die Nachfrage ausländischer Investoren hoch. Immerhin hätte ihr Anteil im zweiten Quartal bei 74 Prozent gelegen. „Dadurch entsteht noch mehr Druck, sie erhöhen den Wettbewerb in den Bieterverfahren, teilweise mit einer nicht zu unterschätzenden Wirkung auf die Preisgestaltung. In Düsseldorf hat die Spitzenrendite im zweiten Quartal ebenfalls noch einmal um 15 Basispunkte nachgegeben. Nachfrage und Angebot für hochwertigste Produkte in der Bankenlage befinden sich nach wie vor in einer Schieflage.
Die schwächere Entwicklung des VICTOR Prime Office in den vergangenen Quartalen war vor allem der verhaltenen Entwicklung des Vermietungsmarktes geschuldet, vorsichtig agierten aber auch die Player auf dem Investmentmarkt „Dies hat sich im zweiten Quartal geändert: Beide weisen eine leichte Belebung auf. Zu ihrer alten Stärke mit entsprechenden Jahresvolumina, die sich auf dem jeweiligen Fünfjahresschnitt bewegen, ist aber noch ein längerer Weg“, so Ralf Kemper. Kemper weiter: „Basierend auf ermutigenden gesamtwirtschaftlichen Signalen und einer mit deren Stabilisierung erwartet spürbaren Belebung der Vermietungsmärkte haben Verkäufer nach längerem Zögern endlich Veräußerungsprozesse gestartet. Das sind erst einmal positive Zeichen“, und er ergänzt: „Die Gespräche und Verhandlungen tragen zunächst zur besseren Transparenz bei, zeigen, wo der Markt steht, geben eine Richtung an.“ Ob es dann noch dieses Jahr zum Abschluss reicht, sei zu diesem Zeitpunkt offen.
Ralf Kemper abschließend: „Die gute Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien am Markt ist auch, aber nicht nur auf das negative Zinsniveau der EZB sowie den Anlagedruck größerer Fonds, Pensionskassen und anderer Anleger zurückzuführen. Am Immobilienmarkt keimt ein zunehmender vorsichtiger Optimismus, dass die Folgen der Covid-19-Pandemie den Büromarkt nicht auf Dauer beeinträchtigen werden. Zumindest in den untersuchten Toplagen zeigt die Renditeentwicklung, dass Investoren an die Assetklasse Büroimmobilie glauben. Entsprechendes Angebot vorausgesetzt, werden Höchstpreise gezahlt, wie der Auftakt zum dritten Quartal mit dem Erwerb des Frankfurter T 1 durch die Allianz und die Bayerische Versorgungskammer eindrucksvoll beweist. Es ist die mit 1,4 Mrd. Euro bis dato größte jemals in Deutschland registrierte Transaktion einer Einzelimmobilie. Sie verdeutlicht, dass Objekte, ausgestattet mit modernster Technologie und Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigend, auch in schwierigen Zeiten ihre Abnehmer haben. Dazu gehört Vertrauen in den Markt. Und das ist in den vergangenen drei Monaten wieder gestiegen – bei allem Wissen um die Herausforderungen, die immer noch immens sind.“
