04.08.2021 Wohnungskauf: Versteckte Mängel anhand von Protokollen entdecken
Preis und Lage stimmen, die Wohnung sieht gut aus – und trotzdem kann eine vermeintliche Traumwohnung unerwartete Probleme mit sich bringen. Self-made-Vermieterin und Mentorin für Vermögensaufbau Maike Kipker alias MRS.PROPERTY erklärt, wie Immobilien-Interessenten Probleme anhand von Protokollen der Eigentümer-Versammlungen frühzeitig erkennen:
„Wohnungseigentümergemeinschaften – auch WEGs genannt – eilt häufig ein schrecklicher Ruf voraus. Aus meiner persönlichen Erfahrung zu Unrecht.
Ja, sicherlich gibt es Fälle von völlig zerstrittenen WEGs, die kaum mehr einen Beschluss auf den Weg bringen können und somit wichtige Sanierungsmaßnahmen nicht oder nur viel zu spät durchgeführt werden können. Auch gibt es teilweise horrende Hausgeldrückstände, wenn Eigentümer*innen finanziell in Schieflage geraten und sich das Hausgeld nicht mehr leisten können. Und ja, es gibt auch unseriöse Hausverwaltungen, die sich mit dem prall gefüllten Rücklagenkonto der WEG aus dem Staub machen.
Aber es gibt eben auch diejenigen WEGs, bei denen stets mehr als zwei Drittel der Stimmberechtigten zu der Versammlung erscheinen, bei denen Beschlüsse einstimmig gefasst werden, sinnvolle Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden und allen Eigentümer*innen das Haus am Herzen liegt.
Wichtig für Sie als Kapitalanleger*in ist natürlich im Vorfeld vor dem Kauf zu prüfen, in welche Art von WEG Sie sich einkaufen. Denn mit Kaufpreiszahlung gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über – Sie treten automatisch genau an die Stelle der Voreigentümerin oder des Voreigentümers.
Wichtige Indizien finden Sie dazu in den Protokollen der letzten WEG-Versammlungen. Diese Protokolle sind für mich neben weiteren Dokumenten Pflicht bei der Ankaufsprüfung einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Verkäufer*in oder Makler*in wird dies auch wissen und die Protokolle parat haben.
Die ersten Tagesordnungspunkte der WEG-Versammlung sind immer identisch: Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Entlastung der Verwaltung, Beschluss der Jahresabrechnung, Beschluss des neuen Wirtschaftsplanes.
Spannend wird es bei den Beschlüssen zu anstehenden Sanierungsmaßnahmen und vor allem auch unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“. Hier tauschen sich Eigentümer*innen mehr oder weniger lautstark und ungezwungen über Dinge aus, die ihnen am Herzen liegen. Das kann das quietschende Gartentor, der morsche Rosenbogen oder das marode Schaukelpferd auf dem gemeinschaftlich genutzten Spielplatz sein – dann wissen sie: hier ist die Welt noch in Ordnung. Außerdem spricht dies für eine hohe Quote an Eigennutzer*innen in dem Mehrfamilienhaus.
Wird unter dem Punkt „Sonstiges“ heftig gestritten oder über viele Mängel am Gebäude berichtet, ist Vorsicht geboten. Hier lesen sie zum Beispiel über Beschwerden bezüglich zugemüllter Kellergänge, Lärmbelästigungen, die von einzelnen Wohnungen ausgehen, Hundekot im Vorgarten oder aus dem Fenster fliegendem oder falsch getrenntem Müll.
Ich lasse mich mittlerweile häufig von der Verwaltung auf der WEG-Versammlung vertreten und nehme nicht persönlich an den Versammlungen teil. Dabei fülle ich eine Vollmacht aus, die ich der Verwaltung zusende. Ich nenne meinen Abstimmungswunsch, sodass die Verwaltung in meinem Namen mein Stimmrecht ausüben darf. Das Protokoll über die Versammlung erhalte ich dann, wie alle anderen Anwesenden, im Nachgang.“
„Wohnungseigentümergemeinschaften – auch WEGs genannt – eilt häufig ein schrecklicher Ruf voraus. Aus meiner persönlichen Erfahrung zu Unrecht.
Ja, sicherlich gibt es Fälle von völlig zerstrittenen WEGs, die kaum mehr einen Beschluss auf den Weg bringen können und somit wichtige Sanierungsmaßnahmen nicht oder nur viel zu spät durchgeführt werden können. Auch gibt es teilweise horrende Hausgeldrückstände, wenn Eigentümer*innen finanziell in Schieflage geraten und sich das Hausgeld nicht mehr leisten können. Und ja, es gibt auch unseriöse Hausverwaltungen, die sich mit dem prall gefüllten Rücklagenkonto der WEG aus dem Staub machen.
Aber es gibt eben auch diejenigen WEGs, bei denen stets mehr als zwei Drittel der Stimmberechtigten zu der Versammlung erscheinen, bei denen Beschlüsse einstimmig gefasst werden, sinnvolle Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden und allen Eigentümer*innen das Haus am Herzen liegt.
Wichtig für Sie als Kapitalanleger*in ist natürlich im Vorfeld vor dem Kauf zu prüfen, in welche Art von WEG Sie sich einkaufen. Denn mit Kaufpreiszahlung gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über – Sie treten automatisch genau an die Stelle der Voreigentümerin oder des Voreigentümers.
Wichtige Indizien finden Sie dazu in den Protokollen der letzten WEG-Versammlungen. Diese Protokolle sind für mich neben weiteren Dokumenten Pflicht bei der Ankaufsprüfung einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Verkäufer*in oder Makler*in wird dies auch wissen und die Protokolle parat haben.
Die ersten Tagesordnungspunkte der WEG-Versammlung sind immer identisch: Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Entlastung der Verwaltung, Beschluss der Jahresabrechnung, Beschluss des neuen Wirtschaftsplanes.
Spannend wird es bei den Beschlüssen zu anstehenden Sanierungsmaßnahmen und vor allem auch unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“. Hier tauschen sich Eigentümer*innen mehr oder weniger lautstark und ungezwungen über Dinge aus, die ihnen am Herzen liegen. Das kann das quietschende Gartentor, der morsche Rosenbogen oder das marode Schaukelpferd auf dem gemeinschaftlich genutzten Spielplatz sein – dann wissen sie: hier ist die Welt noch in Ordnung. Außerdem spricht dies für eine hohe Quote an Eigennutzer*innen in dem Mehrfamilienhaus.
Wird unter dem Punkt „Sonstiges“ heftig gestritten oder über viele Mängel am Gebäude berichtet, ist Vorsicht geboten. Hier lesen sie zum Beispiel über Beschwerden bezüglich zugemüllter Kellergänge, Lärmbelästigungen, die von einzelnen Wohnungen ausgehen, Hundekot im Vorgarten oder aus dem Fenster fliegendem oder falsch getrenntem Müll.
Ich lasse mich mittlerweile häufig von der Verwaltung auf der WEG-Versammlung vertreten und nehme nicht persönlich an den Versammlungen teil. Dabei fülle ich eine Vollmacht aus, die ich der Verwaltung zusende. Ich nenne meinen Abstimmungswunsch, sodass die Verwaltung in meinem Namen mein Stimmrecht ausüben darf. Das Protokoll über die Versammlung erhalte ich dann, wie alle anderen Anwesenden, im Nachgang.“
