29.07.2021 Handelsimmobilien stehen vor dem Comeback
Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, meldet sich mit einem weiteren Ausblick für den Einzelhandel zu Wort. Nachdem zuletzt der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen im Fokus stand, richtet er den Blick nunmehr auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien als Kapitalanlage. Wie haben sich die Corona-Auswirkungen im Einzelhandel hinsichtlich der Kaufpreise, des Angebots, der sogenannten Faktoren (Multiplikatoren der Nettojahresmiete) sowie der Entwicklung der Anfangsrenditen bemerkbar gemacht? Beide Untersuchungen sind Inhalt des COMFORT Ausblicks 2021/22, der kostenfrei über das Unternehmen bezogen werden kann.
Zunächst einmal, erklärt Olaf Petersen, sei zu konstatieren, dass sich der Umsatz mit Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2021 aktuell auf rund 3 Mrd. EUR belaufe. Zum Vergleich: Im Gesamtjahr 2020 waren es noch rund 11 Mrd. EUR, davon etwa zwei Drittel im ersten Halbjahr. Der Rückgang sei vorrangig darauf zurückzuführen, dass in puncto Portfolios - anders als im Vorjahr (u.a. von 80 real,-Standorten durch SCP / x+bricks sowie von 17 Karstadt-Häusern durch Apollo) - in 2021 bisher deutlich weniger Transaktionen festzustellen seien. Es dominierten klar die Einzeltransaktionen. Dessen ungeachtet stellen deutsche Handelsimmobilien angesichts der fortdauernden Niedrigzinsphase im Euro-Raum und den kaum vorhandenen Anlage-Alternativen am ,Safe Haven‘ Deutschland auch in Hochzeiten der Corona-Krise weiterhin eine absolut nachgefragte Assetklasse dar.
Mietpreisrückgänge zwischen 20 und 30%
Dass die Corona-Krise sich auch auf diesem Markt widerspiegele, so Petersen, sei unzweifelhaft. Der Vermietungsmarkt befinde sich zusammengefasst - wie zuletzt dargestellt - in einer durch Corona beschleunigten umfassenden Neujustierung. Diese gehe nicht nur mit einer deutlichen Flexibilisierung der Mietvertragsverhältnisse sondern vor allen Dingen auch mit eine spürbaren Reduktion der Einzelhandelsmieten einher. Im Durchschnitt, der natürlich alle Ausreißer nach oben oder unten glättet, seien die Spitzenmieten gegenüber denen der Vergangenheit in einer Größenordnung zwischen 20 und 30 % zurückgegangen.
Dies betreffe insbesondere die vor der Corona-Krise besonders gefragten Einkaufsstädte und -metropolen, deren hohes Mietniveau besonders unter den Einschränkungen und dem Verlust ausländischer Touristen gelitten haben. Weniger stark sind die aktuellen Effekte oftmals bei kleineren Standorten, deren Zentralität und Bedeutung sich eher auf regionalem Niveau bewegt. Damit liege man in vielen Top-Städten wieder auf dem Level von vor zehn oder elf Jahren, also dem Jahr 2010. Natürlich mit entsprechenden Auswirkungen auf die Kaufpreise, die zu einem hohen Maß auf die zu Grunde liegenden Mietverträge reflektieren.
Kaufpreisfaktoren folgen dem Mietrückgang
Die Kaufpreisfaktoren für Geschäftshäuser in 1a-Lagen sind insgesamt zurück gegangen. Weniger hiervon betroffen waren die Top-Metropolen mit mehr als einer Million Einwohnern. Einzig in Köln war ein leichter Rückgang zu vermerken. In Berlin und Hamburg blieben die Faktoren stabil; in München stiegen sie sogar um einen Pinkt. In den kleineren Städten zeigt die Kurve hingegen teilweise deutlich nach unten. „Wenngleich man konstatieren muss“, erklärt Petersen, „dass sich diese Entwicklung für die allermeisten Städte bereits vor Corona gezeigt hat.“ Ab dem Jahr 2018 gingen die Faktoren der COMFORT-Untersuchung zu Folge zurück.
Präferenzen verschieben sich
Generell, erklärt Olaf Petersen, habe sich das Investoren-Interesse zunehmend in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Einzelhandelsflächen für den periodischen Bedarfs wurden im Corona-Modus angesichts ihrer „Systemrelevanz“ und mithin durchgehenden Öffnungsmöglichkeiten klar bevorteilt. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Dämpfer. Die zuletzt schmerzlich erfahrene Anfälligkeit dieser Assets in der Pandemie, fortlaufende Diskussionen über Mietreduktionen bzw. Anpassungen mietvertraglicher Regelungen oder befürchtete Insolvenzen weiterer Mietkonzepte ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.
Bewertung der Mieten und Nutzungsstruktur als Schlüssel für Innenstadt-Investments
Diese Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten, insbesondere in Bezug auf mehrgeschossige Retail-Großflächen. Aus Sicht der Investoren müssen diese Mieten einfach auch langfristig passen. Insofern werden ältere Mietverträge von den Investoren sehr kritisch hinterfragt. Ebenso wie die bisherige einzelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt es die Machbarkeit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten (von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik) zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund bieten diverse große, in der aktuellen Flächenkonstellation nicht mehr marktgängige, Objekte für Developer beziehungsweise Core+ und Value Add-Investoren ein erhebliches Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstädtische Mischnutzungen und Quartiere. Dies sei, erklärt Petersen, auch mit Blick auf das Thema Risikostreuung sinnvoll.
Nachfrage nach Geschäftshäusern in 1a-Lage steigt wieder
Mittlerweile, berichtet Olaf Petersen weiter, wachse das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern wieder. Das sei nicht zuletzt auf die gewachsene Normalität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen, die ihren Ausdruck auch in einer positiven Entwicklung der Börsenkurse von Retail-Unternehmen finde. „Sofern die Mieten stimmen, sind die Immobilieninvestoren auch wieder bereit, für echte Toplagen in Topstädten Kaufpreisfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung wie vor der Krise zu bezahlen.“
„Solche Core-Objekte markieren freilich auch weiterhin das untere Ende der Renditen für Handelsimmobilien“, sagt Petersen. Letztlich handele es sich hier traditionell um die werthaltigsten Immobilien, was auch in den Bodenrichtwerten für innerstädtische Toplagen mit hohen fünfstelligen bis hin zu sechsstelligen Werten zum Ausdruck komme. Dort versuchen nun eigenkapitalstarke Investoren zum Zuge zu kommen und sich ausgewählte Toplagen zu sichern. Abseits der Toplagen seien die Abschläge dagegen tendenziell deutlich höher.
Für klassische Shopping-Center mit einem hohen Textilanteil seien die Renditen in den letzten eineinhalb bis zwei Jahren dagegen deutlich gestiegen, was auf einen generell unterstellten hohen Repositionierungsbedarf zurückzuführen sei. „Für Fachmarktzentren bewegen sich die Renditen demgegenüber – sofern ein Lebensmittelanker vorhanden ist – auf einem historisch niedrigen Niveau. Einzelne Fachmärkte / Supermärkte und LM-Discounter sind tendenziell auch teurer geworden, wobei gerade im Lebensmittelbereich angesichts der gewachsenen Investorennachfrage die begrenzte Produkt-Verfügbarkeit zu einem Preistreiber geworden ist.“
Thorsten Sondermann, Eigentümer der COMFORT-Gruppe, vergleicht die Situation mit dem Einbruch des DAX zu Beginn der Pandemie: „Über die vielfachen Abgesänge auf Geschäftshäuser in 1a-Lagen muss man sich schon wundern. Die Verluste des DAX hat auch niemand zum Anlass genommen, Aktien als Anlageform insgesamt in Frage zu stellen.“ Freilich werden sich nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Gewohnheiten ändern. Eigentümer von Geschäftshäusern in 1a-Lagen waren es bislang durchaus gewohnt, von potenziellen Mietern hofiert zu werden. Diese Situation ändert sich gerade signifikant. Ein gewisser Dienstleistungsgedanke gegenüber den Kunden / Händlern muss künftig auch von den Eigentümern gelebt werden. Grundsätzlich wird am Ende aber der Konsument der Gewinner sein, da die einzelnen Fußgängerzonen wieder individueller werden und der Konsument noch viel mehr ins Zentrum des Handelns sämtlicher Einzelhändler rückt.
Zunächst einmal, erklärt Olaf Petersen, sei zu konstatieren, dass sich der Umsatz mit Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2021 aktuell auf rund 3 Mrd. EUR belaufe. Zum Vergleich: Im Gesamtjahr 2020 waren es noch rund 11 Mrd. EUR, davon etwa zwei Drittel im ersten Halbjahr. Der Rückgang sei vorrangig darauf zurückzuführen, dass in puncto Portfolios - anders als im Vorjahr (u.a. von 80 real,-Standorten durch SCP / x+bricks sowie von 17 Karstadt-Häusern durch Apollo) - in 2021 bisher deutlich weniger Transaktionen festzustellen seien. Es dominierten klar die Einzeltransaktionen. Dessen ungeachtet stellen deutsche Handelsimmobilien angesichts der fortdauernden Niedrigzinsphase im Euro-Raum und den kaum vorhandenen Anlage-Alternativen am ,Safe Haven‘ Deutschland auch in Hochzeiten der Corona-Krise weiterhin eine absolut nachgefragte Assetklasse dar.
Mietpreisrückgänge zwischen 20 und 30%
Dass die Corona-Krise sich auch auf diesem Markt widerspiegele, so Petersen, sei unzweifelhaft. Der Vermietungsmarkt befinde sich zusammengefasst - wie zuletzt dargestellt - in einer durch Corona beschleunigten umfassenden Neujustierung. Diese gehe nicht nur mit einer deutlichen Flexibilisierung der Mietvertragsverhältnisse sondern vor allen Dingen auch mit eine spürbaren Reduktion der Einzelhandelsmieten einher. Im Durchschnitt, der natürlich alle Ausreißer nach oben oder unten glättet, seien die Spitzenmieten gegenüber denen der Vergangenheit in einer Größenordnung zwischen 20 und 30 % zurückgegangen.
Dies betreffe insbesondere die vor der Corona-Krise besonders gefragten Einkaufsstädte und -metropolen, deren hohes Mietniveau besonders unter den Einschränkungen und dem Verlust ausländischer Touristen gelitten haben. Weniger stark sind die aktuellen Effekte oftmals bei kleineren Standorten, deren Zentralität und Bedeutung sich eher auf regionalem Niveau bewegt. Damit liege man in vielen Top-Städten wieder auf dem Level von vor zehn oder elf Jahren, also dem Jahr 2010. Natürlich mit entsprechenden Auswirkungen auf die Kaufpreise, die zu einem hohen Maß auf die zu Grunde liegenden Mietverträge reflektieren.
Kaufpreisfaktoren folgen dem Mietrückgang
Die Kaufpreisfaktoren für Geschäftshäuser in 1a-Lagen sind insgesamt zurück gegangen. Weniger hiervon betroffen waren die Top-Metropolen mit mehr als einer Million Einwohnern. Einzig in Köln war ein leichter Rückgang zu vermerken. In Berlin und Hamburg blieben die Faktoren stabil; in München stiegen sie sogar um einen Pinkt. In den kleineren Städten zeigt die Kurve hingegen teilweise deutlich nach unten. „Wenngleich man konstatieren muss“, erklärt Petersen, „dass sich diese Entwicklung für die allermeisten Städte bereits vor Corona gezeigt hat.“ Ab dem Jahr 2018 gingen die Faktoren der COMFORT-Untersuchung zu Folge zurück.
Präferenzen verschieben sich
Generell, erklärt Olaf Petersen, habe sich das Investoren-Interesse zunehmend in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Einzelhandelsflächen für den periodischen Bedarfs wurden im Corona-Modus angesichts ihrer „Systemrelevanz“ und mithin durchgehenden Öffnungsmöglichkeiten klar bevorteilt. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Dämpfer. Die zuletzt schmerzlich erfahrene Anfälligkeit dieser Assets in der Pandemie, fortlaufende Diskussionen über Mietreduktionen bzw. Anpassungen mietvertraglicher Regelungen oder befürchtete Insolvenzen weiterer Mietkonzepte ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.
Bewertung der Mieten und Nutzungsstruktur als Schlüssel für Innenstadt-Investments
Diese Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten, insbesondere in Bezug auf mehrgeschossige Retail-Großflächen. Aus Sicht der Investoren müssen diese Mieten einfach auch langfristig passen. Insofern werden ältere Mietverträge von den Investoren sehr kritisch hinterfragt. Ebenso wie die bisherige einzelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt es die Machbarkeit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten (von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik) zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund bieten diverse große, in der aktuellen Flächenkonstellation nicht mehr marktgängige, Objekte für Developer beziehungsweise Core+ und Value Add-Investoren ein erhebliches Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstädtische Mischnutzungen und Quartiere. Dies sei, erklärt Petersen, auch mit Blick auf das Thema Risikostreuung sinnvoll.
Nachfrage nach Geschäftshäusern in 1a-Lage steigt wieder
Mittlerweile, berichtet Olaf Petersen weiter, wachse das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern wieder. Das sei nicht zuletzt auf die gewachsene Normalität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen, die ihren Ausdruck auch in einer positiven Entwicklung der Börsenkurse von Retail-Unternehmen finde. „Sofern die Mieten stimmen, sind die Immobilieninvestoren auch wieder bereit, für echte Toplagen in Topstädten Kaufpreisfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung wie vor der Krise zu bezahlen.“
„Solche Core-Objekte markieren freilich auch weiterhin das untere Ende der Renditen für Handelsimmobilien“, sagt Petersen. Letztlich handele es sich hier traditionell um die werthaltigsten Immobilien, was auch in den Bodenrichtwerten für innerstädtische Toplagen mit hohen fünfstelligen bis hin zu sechsstelligen Werten zum Ausdruck komme. Dort versuchen nun eigenkapitalstarke Investoren zum Zuge zu kommen und sich ausgewählte Toplagen zu sichern. Abseits der Toplagen seien die Abschläge dagegen tendenziell deutlich höher.
Für klassische Shopping-Center mit einem hohen Textilanteil seien die Renditen in den letzten eineinhalb bis zwei Jahren dagegen deutlich gestiegen, was auf einen generell unterstellten hohen Repositionierungsbedarf zurückzuführen sei. „Für Fachmarktzentren bewegen sich die Renditen demgegenüber – sofern ein Lebensmittelanker vorhanden ist – auf einem historisch niedrigen Niveau. Einzelne Fachmärkte / Supermärkte und LM-Discounter sind tendenziell auch teurer geworden, wobei gerade im Lebensmittelbereich angesichts der gewachsenen Investorennachfrage die begrenzte Produkt-Verfügbarkeit zu einem Preistreiber geworden ist.“
Thorsten Sondermann, Eigentümer der COMFORT-Gruppe, vergleicht die Situation mit dem Einbruch des DAX zu Beginn der Pandemie: „Über die vielfachen Abgesänge auf Geschäftshäuser in 1a-Lagen muss man sich schon wundern. Die Verluste des DAX hat auch niemand zum Anlass genommen, Aktien als Anlageform insgesamt in Frage zu stellen.“ Freilich werden sich nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Gewohnheiten ändern. Eigentümer von Geschäftshäusern in 1a-Lagen waren es bislang durchaus gewohnt, von potenziellen Mietern hofiert zu werden. Diese Situation ändert sich gerade signifikant. Ein gewisser Dienstleistungsgedanke gegenüber den Kunden / Händlern muss künftig auch von den Eigentümern gelebt werden. Grundsätzlich wird am Ende aber der Konsument der Gewinner sein, da die einzelnen Fußgängerzonen wieder individueller werden und der Konsument noch viel mehr ins Zentrum des Handelns sämtlicher Einzelhändler rückt.
